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Gartennutzung - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung


16.10.2013 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag sehr geehrte/-r Experte/-in,
wir bewohnen seit zweieinhalb Jahrenden Hauptteil (83 %) eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung.
Die Einliegerwohnung ist separat vermietet.
Wir verhält sich in solch einer Konstellation die Gartennutzung? Ist der Garten mitvermietet
oder nicht? Gibt es eine Info, wer den Garten nutzen und pflegen darf?
Darf die Gestaltung des Gartens vorgeschrieben werden?
Bislang hat unser Vermieter der Nutzung des Gartens zugestimmt. Leider möchte er nun
uns a)den Garten separat vermieten bzw. b) die Nutzung ganz untersagen und c) wenn Vermietung, dann auch noch rückwirkend Miete erheben.

Ich danke für die Rückinfo.

mfg,

Einsatz editiert am 16.10.2013 12:41:03
Eingrenzung vom Fragesteller
16.10.2013 | 12:37

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich hängt die Gartennutzung in der von Ihnen beschriebenen Konstellation von der Vereinbarung mit dem Vermieter ab. Insofern ist der Mietvertrag entscheidend. Steht dort beispielsweise: "vermietet wird Wohnung/Haus mit Gartenanteil/Garten", dann ist Ihnen ein Nutzungsrecht eingeräumt. Fehlt dies, dann dürfen Sie den Garten grundsätzlich nicht nutzen.

Ist der Garten mitvermietet, dann darf der Mieter den Garten in üblicher Weise nutzen. Bauliche Veränderungen, Eingriffe in die bauliche Anlage oder Gestaltung des Gartens dürfen ohne Zustimmung des Vermieters nicht durchgeführt werden.

Die Gartenpflege ist ebenso abhängig von der jeweiligen Vereinbarung mit dem Vermieter. Grundsätzlich darf vereinbart werden, dass der Mieter auch Pflegearbeiten durchführen muss, die über leichte und einfache Arbeiten hinaus gehen. Leichte und einfache Arbeiten sind beispielsweise Rasenmähen, Unkraut entfernen, Laub haken etc. Schwere Arbeiten sind bspw. Bäume schneiden und fällen. Fehlt eine solche Vereinbarung, dann kann vom Mieter grundsätzlich nur die Durchführung einfacher Tätigkeiten verlangt werden.

Ebenso darf die grundsätzliche Gestaltung des Gartens vorgeschrieben werden bzw. hängt von der Vereinbarung zwischen den Parteien ab. Wird die Gestaltung des Gartens vorgeschrieben, dann dürfen Sie nur minimale Veränderungen vornehmen, die die grundsätzlich gewollte Gestalt des Gartens nicht verändern oder beeinträchtigen. Die Anlage bspw. eines kleinen, die Gesamtgestaltung nicht störendes Gemüsebeetes, dürfte Ihnen jedoch gestattet sein. Jedoch sind Sie - wie bei allen nicht genehmigten baulichen Anlagen - zum Rückbau in den ursprünglichen Zustand bei Auszug oder bei verlangen verpflichtet.

Unterstellt, dass der Garten in Ihrem Mietvertrag nicht aufgeführt, also nicht mitvermietet ist, dann kann der Vermieter Ihnen den Garten in einem separaten Vertrag oder durch Ergänzungsvertrag des Mietvertrages über das Einfamilienhaus zu einem eigenen Mietzins vermieten. Sollten Sie das nicht wollen und den Mietvertrag nicht unterschreiben, dann kann der Vermieter Ihnen die Nutzung des Gartens untersagen.

Inwieweit die Nutzungsuntersagung greift, hängt wiederum vom Mietvertrag ab. Ist nämlich beispielsweise neben dem Teil des Einfamilienhauses auch eine Außenterrasse mitvermietet (Text des Vertrages), dann ist diese natürlich nicht von der Nutzungsuntersagung betroffen. Dies gilt auch, wenn die Terrasse vom Haus entfernt ist und Sie durch den Garten müssen, um diese zu erreichen. Dann dürfen Sie den Garten nutzen, um die Terrasse zu erreichen.

Durch die "Zustimmung" des Vermieters könnte natürlich auch bereits eine Erweiterung des Mietvertrages erfolgt sein. Allerdings ist hier der Mietvertrag erneut zu prüfen,ob und inwiefern mündliche Nebenabreden möglich sind. Dann könnte, wenn der Vermieter ausdrücklich zugestimmt hat oder sein Verhalten auf eine Zustimmung zur Mitvermietung des Garten hätte schließen lassen können, der Garten bereits in den Mietvertrag aufgenommen worden sein. Allerdings sind in Mietverträgen regelmäßig Klauseln enthalten, die die Wirksamkeit mündlicher Nebenabreden ausschließen, was gegen obige Möglichkeit spricht. Ferner kann von hier aus nicht beurteilt werden in welcher Form die "Zustimmung" des Vermieters erfolgte. Vorliegend gehe ich eher von einer Duldung aus.

Der Vermieter kann nicht - sollten Sie einen Mietvertrag über den Garten unterschreiben - aufgrund dieses Vertrages rückwirkend Miete fordern. Dies geht nur, wenn dies ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Hiermit sollten Sie sich nur einverstanden erklären, wenn die Miete - und damit die Nachzahlung - nur gering ist und, wenn Sie ein fundamentales Interesse an dem Garten haben oder Sie merken, dass mit dem Vermieter sonst keine Einigung zu finden ist. Jedenfalls ohne Einigung über eine Nachzahlung, kann der Vermieter aufgrund des Mietrechts keine Nachforderungen stellen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tim Droese, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2013 | 16:05

Sehr geehrter Experte,
vielen herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Es ergibt sich jedoch eine Rückfrage.
Bei Einzug in das Einfamilienhaus waren wir die einzigen Mieter. Die Einliegerwohnung wurde erst zu einem späteren Zeitpunkt vermietet. D.h. der Garten wurde ursprünglich von uns allein genutzt - mit allen Rechten und Pflichten. Kann sich durch die nachträgliche Vermietung der Einliegerwohnung unsere Nutzung des Gartens verändern? Im Mietvertrag ist nichts in Bezug auf den Garten geregelt.

Vielen Dank für Ihre kurze Rückinfo.

mfg. N.R.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2013 | 17:19

Sehr geehrte Ratsuchende,

sofern Sie den Garten gemietet haben oder nachträglich - allerdings fraglich - ein Mietvertrag geschlossen worden ist, kann der Vermieter nicht nachträglich einen Teil des Gartens an den Mieter der Einliegerwohnung vermieten. Wenn der Vermieter Ihnen den Garten zum Gebrauch überlässt, dann kann er nur mit Ihrer Zustimmung an den weiteren Mieter den Gebrauch überlassen.

Anders sieht es natürlich aus, wenn bisher kein wirksames Mietverhältnis über den Garten bestanden hat. Dann kann der Vermieter die Nutzung des Gartens neu regeln. Bisher hat dann noch keine Gebrauchsüberlassung stattgefunden.

Es kommt also im konkreten Fall darauf an, ob bereits ein Mietverhältnis bestand oder nicht.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Tim Droese


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