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Gartenlaube Abriss ja oder nein ?

| 07.09.2013 13:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Seit Anfang der 60iger Jahre sind/waren meine Eltern Pächter bei einer Kleingartenanlage, bei der Bahn-Landwirtschaft Halle. Also ehemaliges DDR-Reichsbahnland.Im Jahre 1980 wurde eine Laube (mit Baugenehmigung) errichtet.Im Frühjahr wurde der Pachtvertrag zum Pachtjahreseende 31.11.2013 gekündigt und vom Verpächter bestätigt. Darauf hin wurde ein Nachpächter gesucht und gefunden(Im Frühjahr). An diesen zukünftigen "Pächter" wurde mit Kaufvertrag dann im Frühjahr 2013 das Eigentum (Laube und Bäume) verkauft und die Duldung auf dem Pachtland zugelassen.. In diesem Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer Gartenmitglied und neuer Pächter nach ablauf des alten Pachtvertrages zu werden. Die Baugenehmigung wurde ebenfalls mit Übergeben, sowie Schlüssel.Jedoch lehnt jetzt der "angeblich" neue Pächter eine Mitgliedschaft und Pachtvertrag ab(Geldmangel). Jetzt haben meine Eltern eine Aufforderung erhalten(vom Vorsitzenden der Gartenanlage), die Laube und Baüme auf ihre Kosten bis zum 31.11.13 entfernen.Aber die "Aufbauten" gehören Ihnen ja nicht mehr. Wie ist die Rechtslage ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Beachten Sie, dass eine eingehende Prüfung im Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich ist.

Es sind die Rechtsverhältnis zum Grundstückseigentümer (BGB, SchuldRAnpG), zur Kleingartensparte (BGB, BKleingG, Kleingartenordnung) und zum "Käufer/Neupächter" zu unterscheiden und zu berücksichtigen.

Es kommt hier auch auf die genauen vertraglichen Regelungen an.

Vorliegend scheint das Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) anwendbar zu sein, da es um die kleingärtnerische Nutzung auf fremdem Grund und Boden auf dem Gebiet der ehemaligen DDR geht (§ 1 Abs. 1 Ziffer 1, 1. Variante SchuldRAnpG).

Soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, gilt für die Nutzungsverhältnisse des BGB (§ 6 Abs. 1 SchuldRanpG)

§ 11 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG regelt: "Mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses geht das nach dem Recht der [DDR] begründete, fortbestehende Eigetum an Baulichkeiten an den Grundstückseigentümer über."

§ 11 Abs. 2 S. 1 SchudlRAnpG: "Rechte Dritter an der Baulichkeit erlöschen."

Diese Regelung ergibt sich daraus, dass es nach bundesdeutschem Recht keine eigentständiges Gebäudeeigentum gibt.

Die Laube ist eine Baulichkeit im Sinne des SchuldRAnpG. Mit der Kündigung wird der Grundstückseigentümer auch Eigentümer der Laube.

Die Bäume waren schon immer im Eigentum des Grundstückseigentümers.

§ 15 Abs. 1 S. 1, S. 2 Ziffer 1 SchuldRAnpG:

"Der Nutzer ist bei Vertragsbeendigung zur Beseitigung eines entsprechend den Rechtsvorschriften der [DDR] errichteten Bauwerks nicht verpflichtet. Er hat jedoch die Hälfte der Kosten für den Abbruch des Bauwerks zu tragen, wenn das Vertragsverhältnis von ihm [...] gekündigt wird."


Zum einen kann der neue "Pächer" die Laube nicht - über das Ende des Pachtvertrages - erwerben, er ist allenfalls Unterpächter, zum anderen hat er ab 01.01.2014 gegenüber dem Verpächter kein Recht zum Besitz am Pachtgrundstück.


Der alte Pächter ist aus dem Pachvertrag und nach Ende des Pachtvertrages zur Herausgabe verpflichtet.
Der Pächter hat die Hälfte der Abbruchkosten zu tragen.

Suchen Sie einen Rechtsanwalt vor Ort auf, der alle Unterlagen prüfen kann.

Mit freudlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2013 | 15:45

Besten Dank für die schnelle und verständliche Auskunft.Wenn ich Sie richtig Verstehe ist der Kaufvertrag,der abgeschlossen wurde hinfällig mit Ende der Pacht 2013.Muss der Kaufvertrag angefochten werden oder wie kommen die Eltern an Ihre Unterlagen bzw Schlüssel? Danke für Ihre nochmalige Auskunft.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2013 | 16:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Kaufvertrag ist damit leider nicht automatisch hinfällig, da man sich auch verpflichten kann etwas Unmögliches zu erbringen.

Da die "neuen Pächter" aber offensichtlich des Kaufvertrag nicht erfüllen, können Ihre Eltern nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Herausgabe verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.09.2013 | 15:46

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Stellungnahme vom Anwalt:
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