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Gartenkeller als genehmigungsfreies Vorhaben lt. § 61 BbgBO

05.07.2021 12:33 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


14:58

Zusammenfassung:

Es geht um das Bauordnungsrecht bei "sukzessiven" Baumaßnahmen.

Ausgangslage: Grundstück mit EFH im Land Brandenburg.
Wir haben in unsererm Garten mit einer Fachfirma innerhalb der Abstandsfläche einen Keller
mit den Außenmaßen (umbauter Raum) von 5000x4000x2500mm (LxBxH) gebaut, welcher als
frostfreier Lagerraum (kein Aufenthaltsraum) dient. Die Kellerdecke ist als armierter Stahlbeton
gegossen und erfüllt die bautechnischen Vorschriften. In Brandenburg darf ein Gebäude dieser Größe ohne Aufenthaltsräume auch in den Abstandsflächen liegen.

Nach § 61 BbgBO
ist dieser Keller zunächst ein Gebäude der Gebäudeklasse 5 (unterirdische Gebäude)
und ein genehmigungsfreie Vorhaben nach § 61 Abs 1.
Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten mit nicht mehr als 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt
§61 spricht allgemein von Gebäude, dh. auch ein alleinstehender Keller bedarf keiner Genehmigung, genauso wie ein kleines oberirdische Gartenhaus.

Nach $66 BbgBO Bautechnische Nachweise
Die Einhaltung ...
... dies gilt nicht für genehmigungsfreie Bauvorhaben, ... ,soweit nicht in diesem Gesetz oder in der Rechtsverordnung aufgrund § 86 Absatz 3 anderes bestimmt ist.

Frage: Ist es richtig, dass der beschriebene alleinstehende Keller ein genehmigungsfreies Bauvorhaben ist
und dem Amt keine bautechnischen Nachweise beizubringen sind? D.h. ist meine obige Interpretation des BbgBO korrekt? Ist irgendeine Formalität oder Meldung an das Bauamt auch für genehmigungsfreie Vorhaben notwendig?

Hintergrund der Frage ist, dass wir auf dem Keller nachträglich mit zeitlicher Verzögerung ein oberirdisches Gartenhaus errichten wollen, und damit das "erweiterte Gebäude" aufgrund der neuen Größe genehmigungspflichtig wird und im Bauantrag dann auch der bestehende Keller erwähnt werden muss.
Ich möchte vor dem Bauantrag rechtlich sicherstellen, dass der Bestand (Keller mit Kellerdecke als zukünftiges Fundament) genehmigungsfrei war bzw. ist.

05.07.2021 | 13:23

Antwort

von


(823)
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Gerne zu Ihrer Frage:

Hypothetisch würde ein Verwaltungsgericht im Streitfall wie folgt formulieren:

"Es mag dahingestellt bleiben (Ihre 1. Alt. zur Frage), ob der beschriebene alleinstehende Keller ein genehmigungsfreies Bauvorhaben ist. Denn jedenfalls sind dem Amt nunmehr bautechnischen Nachweise beizubringen" (Ihr 2. Alt zur Frage). Denn der Bau ist in diesem Fall baurechtlich als Einheit zu betrachten.
Mit anderen Worten: Es gelten die bauordnungsrechtlichen Anforderungen Ihres Landes für ein unterkellertes Gartenhaus der beschriebenen Ausführung.

Wobei noch die Frage aufkommen könnte, ob die sukzessiven Bauvorhaben beim Bauamt nicht den Verdacht eines Umgehungstatbestands aufkommen ließen. Zumindest bei zeitlich kurzer Folge ("nachträglich mit zeitlicher Verzögerung"), wie Sie schreiben.

Kurz zusammengefasst ist es so, dass ein baurechtswidriger Zustand weder Bestandsschutz genießt, noch durch Verbindung mit einer genehmigten Maßnahme quasi geheilt werden könnte.

Mithin ist das "erweiterte Gebäude" aufgrund der neuen Größe insgesamt genehmigungspflichtig und es müsste dann im Bauantrag auch der bestehende Keller als Fundament in den Antrag mit einfließen. Die Formulierung sollten Sie wegen der o.g. Unwägbarkeiten einem erfahrenen Architekten überlassen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 05.07.2021 | 14:19

Sehr geehrter Herr Burgmer,
viele Dank für Ihr Ausführungen. Ich möchte ja gerade jeden Konflikt mit dem
Bauamt vermeiden und werde Ihrem Rat folgend die Unterlagen für die gesamte Gebäudeeinheit
von einem Bauvorlageberechtigten erstellen lassen und beim Bauamt einreichen.

Aber ich lese das Gesetz dennoch so, würde der Antrag für unser Projekt aus
beliebigen anderen Gründen abgelehnt, was wir zwar nicht hoffen wollen,
durfte ich den beschriebenen Keller (für sich allein) dennoch legal bauen.
Das Gesetz macht keinen Unterschied zwischen Gebäudeklasse 1 und 5.
Würden Sie der Aussage zustimmen?

Wir brauchten dringend eine Lagermöglichkeit vorab und ja, ich empfinde es als nicht abwegig,
dass ein genehmigungsfreies Vorhaben so angelegt und vorbereitet wird,
dass es später bei besseren finanziellen Möglichkeiten
in ein genehmigungspflichtiges Projekt integriert wird (hier als Bodenplatte dient).
Ich könnte ja auch einen oberirdischen kleinen Bungalow auf die doppelte Größe erweitern wollen,
dh. ich sehe die pure Existenz des Kellers nicht als baurechtswidrigen Zustand.
Ich möchte nur vermeiden, dass das Bauamt behauptet, wir hätten bereits ohne vorliegende
Genehmigung begonnen zu bauen, sondern wir bauen auf bestehender Substanz,
zu der wir nun Statikberechnung etc. beibringen..
Vielen Dank + Beste Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.07.2021 | 14:58

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Die Fokussierung allein auf § 61 BbgBO genügt leider nicht.

Bedenken Sie bitte, dass daneben auch Baulasten, nachbarrechtliche Belange sowie Brandschutz, Rettungswege etc. zu beachten sind. Auch die Statik muss auf das gesamte Objekt berechnet und mithin genehmigt sein, s.u.

Kurz: "Genehmigungsfreiheit" hat auf keinen Fall die Befreiung von sonstigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Erfordernissen zur Folge.

Sofern - wie Sie schreiben - das ganze "später bei besseren finanziellen Möglichkeiten in ein genehmigungspflichtiges Projekt integriert wird (hier als Bodenplatte dient") wären damit für das Gesamtobjekt die "Bautechnischen Nachweise" nach § 66 Absatz1 BbgBO zu erbringen. Das ist rechtlich nicht "teilbar".

Auf der sicheren Seite sind Sie nur mit einer relativ formfreien und kostengünstigen Bauvoranfrage, die tunlichst sachkundig formuliert werden sollte.

Ich hoffe Ihnen dennoch weitergeholfen zu haben und verbleibe,
mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt



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