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Gartenhaus mit Sauna

| 26.07.2015 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Grenzbebauung für eine/zwei Sauna/Saunen, ggf. mit Vereinigungsbaulast und die Frage einer Feuerstätte in Nähe einer Reetdachbebauung in Mecklenburg-Vorpommern.

Wir planen in einer Ferienhaussiedlung in Karlshagen (Usedom - Mecklenburg-Vormpommern) zwei Gartenhäuser mit einer eingebauten Sauna auf dem Grundstück eines Doppelhauses zu errichten.

Es dürfen genehmigungsfrei Gartenhäuser bis 10qm auch auf der Grenze errichtet werden: unser Komplex soll 20qm umfassen und genau auf der Grenze der Doppelhäuser errichtet werden, somit entfallen auf jedes Grundstück einer Doppelhaushälfte 10qm.
Ist das zulässig, da zwar die Grenzen der Grundflächen je Grundstück eingehalten werden, aber ein Gesamtensemble statt zweier Gartenhäuser gebaut werden soll?

Das weitere mögliche Problem ist die Sauna:

Ist hierfür eine Genehmigung notwendig (Bauantrag)?

Wenn ein Bauantrag notwendig sein sollte, muss eine Abstandsbaulast eingetragen werden? Wenn ja, wird der Wert des Nachbargrundstücks gemindert und wie hoch in etwa ist die Wertminderung?

Wenn kein Bauantrag notwendig sein sollte, ist wg. der Sauna eine Zustimmung des Grundstücksnachbarn notwendig, wenn es sich um eine grenznahe Bebauung (Abstand 0,50m) handelt?

Wenn die Zustimmung notwendig sein sollte, muss dennoch ein Bauantrag gestellt werden oder reicht eine formlose schriftliche Zustimmung?

Zu guter Letzt: das z.Z. im Bau befindliche Doppelhaus hat ein Reetdach: muss der Gartenhaus-/Saunenkomplex einen unbedingten Mindestabstand vom Reetdachhaus haben?

Wir bitten um ausführliche Antworten, da das Investment nicht unerheblich ist!

Sehr geehrter Fragesteller,

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen für die Genehmigung eines Bauvorhabens in Ihrem Bundesland sind die LandesBauO MV, das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Baunutzungsverordnung ergänzt das BauGB. In der BauNVO ist unter anderem geregelt, welche Nutzungen in den unterschiedlichen Baugebieten zulässig sind. In einem reinen Wohngebiet (WR) sind dies z. B. Wohngebäude, Ausnahmen sind möglich. Weiter regelt die BauNVO auch das Maß der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ). Sie gibt Auskunft über bebaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, die Bauweise usw. Existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan, gilt die BauNVO in der neuesten Fassung, derzeit ist das die BauNVO von 1990, sonst käme es auf das Jahr an, in dem der Bebauungsplan aufgestellt wurde.


Dies vorangestellt und ohne konkrete Kenntnis sonstiger Unterlagen, etwa Bebauungsplan und maßgenauen Grundriss Ihres bebauten und zu bebauenden Grundstücks und die Satzungen Ihrer Gemeinde zu Ihren Fragen:


Laut § 61 und § 62 LBauO MV gibt es sog. verfahrensfreie bzw. genehmigungsfreigestellte Bauvorhaben. Dabei kommt es darauf an, ob – sofern Sie im einem Bebauungsplangebiet bauen, Ihr Vorhaben nicht dem Bebauungsplan widerspricht. Hinzu kommt, dass die Gemeinde nicht innerhalb einer Frist erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.


M.a.W., auch im günstigsten Fall werden Sie Kontakt im der Gemeinde aufnehmen müssen zwecks Anzeige des Bauvorhabens.

Das ist auch durchaus günstig für Sie und m.E. dringend zu empfehlen, weil Sie mit einer relativ einfachen Bauvoranfrage durchaus auch die Beratung der Gemeinde in Anspruch nehmen können und vor künftigen Überraschungen sicherer sind.

Denn auch über das an sich verfahrensfreie Vorhaben eines 1-geschossigen Gebäudes mit einer Bruttogrundfläche bis zu 10 qm (außer im Außenbereich) kann noch durch Bebauungspläne der Gemeinde und Ortsüblichkeit unvorhersehbar eingeschränkt sein. In einigen Landesbauordnungen sind Gebäude mit Aufenthaltsräumen und/oder Feuerstätten grundsätzlich genehmigungspflichtig.

Wichtig ist also die Art Ihrer Saunabeheizung der Gemeinde anzuzeigen und konkret im Rahmen einer Bauvoranfrage abzufragen, wie Ihre Gemeinde die Frage der Sauna als Feuerstätte (s.u. „oder") UND bei Reetdachbebauung bewertet. Dann sind Sie mit Unabwägbarkeiten – die den Rahmen diese Plattform überschreiten – auf der sicheren Seite.

Denn, was die Grenzbebauung zu Ihrem Nachbarn angeht, ist das eine zusätzliche Erschwernis deshalb, weil grundsätzlich kein beheizbares Wohnhäuschen auf der Grenze erlaubt ist. Verfügt Ihr Gartenhaus über eine Feuerstätte oder einen Raum (mit Toilette, Dusche etc.), der zu Wohnzwecken dauerhaft genutzt werden könnte, ist eine Grenzbebauung nicht genehmigungsfrei zulässig. Es gilt § 6 LBauO Absatz 7 Nr. 1 M-V („Gebäude ohne Aufenthaltsräume und ohne Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m").

Dann würde auch die Frage einer Baulast (§ 83 IV LBauO M – V, in Ihrem Fall also eine sog. „Vereinigungsbaulast" ) wieder virulent.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 30.07.2015 | 10:17

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