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Gartenhaus im Außenbereich - Duldung

18.08.2009 04:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wollen ein Grundstück mit Gartenhaus (baurechtlich im Außenbereich, Baden-Württemberg) kaufen, in einem Gartenhausgebiet (nach dem Flächennutzungsplan).
Für das Haus liegt keine Genehmigung vor - jedoch eine schriftliche Duldung durch das Baurechtsamt aus der Zeit vor Baubeginn 1996 (mit Größenvorgaben, die im fertigen Bau leicht überschritten wurden) und in stets widerruflicher Weise.Weiter heißt es: "Diese Duldung wird gegebenfalls widerrufen, wenn sich Dritte auf das Gartenhaus berufen oder das gesamte Gebiet aufgrund eines künftigen Bebauungsplans überprüft wird."

Nach mündlicher Auskunft des Baurechtsamts ist seit 1996 kein Bebauungsplan aufgestellt worden und wohl auch nicht geplant; die Duldung des Gartenhauses von 1996 habe auch Gültigkeit für uns als potentielle neue Eigentümer und gelte bis zum Zerfall des jetzigen Gebäudes - insofern genieße es Bestandsschutz.

Wir möchten auf keinen Fall, daß wir nach dem Erwerb eine Abrißverfügung erhalten. Sind die Angaben des Baurechtsamts insbesondere zur Fortdauer der Duldung und zum Bestandsschutz in der Hinsicht ausreichend verläßlich und begründet? Wir haben nämlich von anderer Seite erfahren, daß die Formulierung in der Duldung "wenn sich Dritte auf das Gartenhaus berufen" auch heißen könnte, daß anläßlich des Eigentumsübergangs die Duldung widerrufen werden könnte.

Ist die Duldung überhaupt wirksam, wenn die Vorgaben, wenn auch nur leicht, überschritten wurden?
(Nach Angaben des Verkäufers sei der fertige Bau in einer Begehung "gutgeheißen" worden.)

Vielen Dank für Ihre Auskunft!

Sehr geehrter Ratsuchenderr,


Ihre Bedenken bestehen hinsichtlich einer potentiellen Abrissverfügung zu Recht:

Auch bei einem nur leichten Überschreiten der Baugrößen liegt eine Abweichung vor, so dass de facto ein nicht genehmigter Schwarzbau gegeben ist, der die Verfügung nach sich ziehen könnte.

Dieser Verfügung steht derzeit die Duldung entgegen, die aber in der schriftlichen Form nur widerruflch erteilt worden is. Diese Form der ursprünglichen Duldung ist leder auch dann zulässig, wenn die Größenvorgaben nur leicht überschritten worden sind, da Sie im Baurecht von den rein formalen Vorgaben ausgehen müssen - und Fakt ist da offenbar eine ungenehmigte Abweichung.

Die Duldung ansich ist also wirksam.


Die Angaben des Bauamtes hinsichtlich Bestandschutz und Fortdauer der Duldung sind in dieser Form auch keineswegs ausreichend verlässlich, da sie eben nur in mündlicher Nebenabrede erfolgt sind. Sofern der Bestandschutz bis zum Verfall tatsächlich gewährleistet worden ist, sollten Sie VOR DEM KAUF dieses auch in Schriftform erhalten.

Denn diese mündliche Zusage der Duldungsdauer hat so keine beweisbare Auswirkung und es könnte dann in der Tat sein, dass mit dem Erwerb diese Widerruflichkeit - und sei es von einem anderen Sachbearbeiter - erfolgt.

Denn "Dritter" könnte, je nach dem genauen Wortlaut der Duldung, auch ein Erwerber sein.

Wichtig wird dabei sein, ob die Duldung - vermutlich- nur gegenüber dem jetzigen Eigentümer und Verkäufer ausgesprochen worden ist, oder sich auch auf einen Erwerber beziehen soll.

Ohne Kenntnis des genauen Wortlautes der Duldung, die eben nicht immer automatisch auch den Erwerber mitumfasst werden muss, lässt sich dieses kaum klären.


Wollen Sie sicher gehen, sollten Sie also darauf drängen, dass die mündliche Aussage des Amtes hinsichtlich der Duldungsdauer manifestiert wird.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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