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Gartengestaltung


22.10.2007 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ein Miteigentümer hat ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum der Gartenfläche vor seiner Terasse. In den letzten Monaten hat der Eigentümer die Gartenfläche -meiner Ansicht nach- wesentlich verändert. Neben der Bepflanzung einer Hecke, die das gesamte Grundstück umschließt, wurden noch diverse Obstbäume und hochwachsende Sträucher gepflanzt. Mir ist klar, dass die Bepflanzung im Grunde Sache des Sondernutzungsberechtigten ist, jedoch handelt es sich hier imho um eine erhebliche Veränderung des gesamten Erscheinungsbildes. Frage: Hätten diese Veränderungen mittels WEG-Beschluß genehmigt werden müssen? Handelt es sich -von einer baulichen Veränderung ausgehend- um eine einstimmige Zustimmungspflicht der Miteigentümer?
Sehr geehrter Fragesteller,

tatsächlich ist der Miteigentümer nicht berechtigt, mit seinem Garten völlig nach eigenem Belieben zu verfahren. Von der Rechtsprechung wurden z. B. folgende Gestaltungsmaßnahmen ohne Zustimmung der anderen Eigentümer für unzulässig gehalten:

- kniehohes Einzäunen (KG, NJW-RR 1994, 526)
- Bepflanzung mit stark wachsenden Bäumen (KG NJW-RR 1987, 1360)
- Bepflanzung mit optisch beeinträchtigender Hecke (BayObLG WE 1997, 275)
- Bepflanzung unter Verstoß gegen Abstandsvorschriften des Landesnachbarschaftsrechts (AG Köln, NJW-RR 1987, 14; BayObLG NZM 1999, 848)

Wenn Sie sich gegen die von Ihnen geschilderten Maßnahmen wenden, können Sie sich also auf entsprechende Rechtsprechung beziehen.

Um eine bauliche Veränderung handelt es sich hinsichtlich der Gartengestaltung nicht. Hier geht es vielmehr um eine Gebrauchsregelung für das Sondereigentum. Ausreichend ist für eine solche Gebrauchsregelung ein Mehrheitsbeschluss (so z. B. BayObLG WUM 1992, 206 zu sichtbehindernder Bepflanzung).

Mit freundlichen Grüßen

Stelzner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2007 | 11:26

Sehr geehrter Herr Stelzner!

zunächst Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich möchte aber nochmal darauf hinweisen, dass es sich bei der Gartenfläche nicht um Sondereigentum, sondern vielmehr um Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht handelt. Ich bin hierzu noch über einen Beitrag gestolpert: "Ferner stellt die grundlegende Umgestaltung des Gartens nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich der allseitigen Zustimmungspflicht unterliegt und nur dann zustimmungsfrei möglich ist, wenn die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt werden (BayObLG, NZM 2004, 791; OLG Hamm, WE 1997, 387 = FGPrax 1997, 98; OLG Düsseldorf, WE 1994, 374)." Ist das so richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2007 | 14:51

Sehr geehrter Fragesteller,

der von Ihnen auszugsweise zitierte Beitrag gtibt die Rechtslage zutreffend wieder.

Wann eine Gartenumgestaltung so "grundlegend" ist, dass in dieser sogar eine bauliche Veränderung zu sehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls, die hier letztlich nicht entschieden werden muss, weil nach Ihrer Schilderung jedenfalls eine so schwerwiegende Umgestaltung vorgenommen wurde, dass eine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Stelzner
Rechtsanwalt

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