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Gartenanlage durch Mieter - Entschädigung/Übernahme bei Auszug?

27.05.2018 17:20 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

wir sind in eine EG Wohnung mit größerem Garten gezogen. Wir sind die Erstmieter, d.h. das Haus ist frisch gebaut worden. Dementsprechend wurde der Garten auch nicht angelegt und wurde von uns ohne Aussaat von Rasen übernommen. Der Vermieter teilte uns mit, dass der Rasen durch uns anzulegen sei. Wir stimmten dem zu, da wir die Wohnung sonst nicht bekommen hätten. Auf unsere Kosten haben wir mit einem Bekannten Rollrasen professionell verlegt, Kosten von knapp 900 Euro sind mit Rechnung entstanden.

Leider ziehen wir aufgrund von Umzug nach 1 3/4 Jahren wieder aus und haben den Vermieter um Übernahme des Rasens gebeten und vorgeschlagen, dass er 50 % der Kosten übernimmt, unsere Eigenleistung ist hier nicht mit eingerechnet. Der Vermieter stimmte dem nicht zu. Im Gespräch wurde dann auch darüber geredet, dass wir als Mieter den Rasen ja mitnehmen könnten, daraufhin meinte der Vermieter, das geht nicht, da dieser zur Wohnung gehört.

Wie gesagt übernommen haben wir die Wohnung OHNE Rasenfläche.

Gibt es hier Möglichkeiten, dass der Vermieter hier einen Teil der Kosten übernimmt? Oder kann er verlangen, dass wir den Rasen übergeben? Wäre ein Umpflügen vor Auszug (was wir aber eigentlich nicht wollen) möglich?

Vielen Dank für Ihre Antworten.


Auszüge aus dem Mietvertrag:
§ 12 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.

2. Hat der Mieter die Mietsache bei Mietbeginn renoviert übernommen, gilt folgendes:
Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach §12 Nr. 3 auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:

a) Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen

b) Tapezieren der Wände und Decken, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern sowie von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren; dies gilt nicht für Nebenräume.

Die vorstehende Renovierungspflicht des Mieters erstreckt sich dabei nur auf diejenigen Teile der Wohnung, die ihm bei Mietbeginn renoviert übergeben wurden.

3. Während der Mietzeit gelten die in § 12 Nr. 2 genannten Verpflichtungen im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen): Schönheitsreparaturen nach § 12 Nr. 2a) alle 5 Jahre und Schönheitsreparaturen nach § 12 Nr. 2 b) alle 10 Jahre. Die in § 12 Nr. 2 a) aufgeführten Arbeiten sind in Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) alle 7 Jahre fällig. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach Satz 1 und 2 fällig, jedoch vom Mieter noch nicht ausgeführt, sind diese bis spätestens zum Beendigungszeitpunkt vom Mieter auszuführen.

§ 13 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; dies gilt auch für die Teppichböden. Weist der Vermieter nach, dass die Teppichböden bei Einzug neu verlegt oder fachgerecht gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung fachgerecht vorzunehmen. Im Übrigen wird auf § 12 des Mietvertrages verwiesen.

2. Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters eine Zeit lang leer stehen oder billiger vermietet werden müssen. Die Haftung dauert bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit bzw. bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist.

3. Hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Gegenstände zurückgelassen, so ist der Vermieter berechtigt, nach vergeblicher schriftlicher Aufforderung und Ablauf einer Frist von zwei Wochen diese durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugten Person verwerten zu lassen. Der Erlös abzüglich der Kosten steht dem Mieter zu. Bescheinigt der Versteigerer schriftlich die Wertlosigkeit der Gegenstände, kann der Vermieter darüber wie ein Eigentümer verfügen.

§ 15 Sonstige Vereinbarungen
Die in Anlage 1 dargestellte und mit 2.02 bezeichnete Gartenfläche gehört zur ausschließlichen Nutzung zu dieser Wohnung. Seitens Vermieter wird die Gartenfläche in einem Grobplanung erstellt. Das weitere Anlegen der Gartenfläche, insbesondere Rasen säen und Büsche/ Hecke anpflanzen darf der Mieter in Absprache mit dem Vermieter nach seinen Vorstellungen vornehmen. Hierbei ist zu beachten, dass sich Teile der Gartenfläche auf der Tiefgarage befinden und dementsprechend nur geeignete Pflanzen genommen werden dürfen, die die TG-Decke nicht schädigen. Die Pflege der Gartenfläche ist Sache des Mieters. Hierfür erforderliche Gartengeräte und sonstige Materialien sind vom Mieter auf seine Kosten zu beschaffen.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter für Aufwendungen hinsichtlich der gemieteten Wohnung keinen Ersatz vom Vermieter verlangen kann. Nur wenn ein solcher Aufwendungsersatz ausdrücklich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart ist, besteht ein entsprechender Aufwendungsersatzanspruch.

Eine solche Vereinbarung gibt es nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aber nicht, so dass Aufwendungsersatzansprüche gegen den Vermieter ausscheiden.

Das ist die grundsätzliche Rechtslage.


2.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann dann bestehen, wenn die Maßnahmen (hier: Einsäen des Rasens) den Interessen des Vermieters sowie seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprechen oder wenn der Vermieter bereichert ist. Die Bereicherung muss darin liegen, dass eine Erhöhung des Verkehrswerts der Mietsache eintritt, oder dass der Vermieter bei der Neuvermietung einen höheren Mietzins erzielen kann.

Grundsätzlich spricht Einiges dafür, dass es dem - zumindest mutmaßlichen - Willen des Vermieters entspricht, eine Wohnung erhalten zu haben, die über eine Rasenfläche verfügt. Auch liegt eine Bereicherung des Vermieters nahe.

Ob die Wohnung aber wegen des Rollrasens einen höheren Mietzins einbringt, ist schwer zu prognostizieren. Genau das müssten Sie im Streitfall vor Gericht aber nachweisen, da die Beweislast diesbezüglich bei Ihnen liegt. Ob dieser Beweis aber gelingt, ist zumindest fraglich.


3.

Vor diesem rechtlichen Hintergrund gibt es für Sie zwei Möglichkeiten:

Wenn Sie rechtsschutzversichert sind, könnten Sie das Risiko eingehen, Zahlung vom Vermieter zu verlangen. Ihr "Einsatz" wäre dann nur die vertraglich vereinbarte Selbstbeteiligung laut Rechtsschutzversicherungsvertrag.

Sind Sie nicht rechtsschutzversichert, tendiere ich dazu, von einer gerichtlichen Geltendmachung des Aufwendungsersatzes abzusehen, da ich das Prozessrisiko für zu groß halte.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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