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Garten zur Pacht: Makler = Verwalter - Provision rechtmäßig?

09.07.2018 16:04 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke




Guten Tag,
angenommen, es wird über einen Makler ein Gartengrundstück gepachtet. Der Garten war auf einem Immobilienportal ausgeschrieben und wurde nicht durch den zukünftigen Pächter beauftragt.
Mit Abschluss des Pachtvertrages wird eine Provision fällig. Nun ist der Makler auch gleichzeitig der Verwalter des Grundstücks (und weiterer Immobilien des Eigentümers). Nun kam der Hinweis eines Dritten, dass der Makler eventuell keine Provision nehmen darf, weil er zugleich Verwalter ist und so ein Interessenskonflikt bestünde. Oder gilt das nur für Wohnräume?
Das Grundstück gehört einer Erbengemeinschaft. Der Makler/Verwalter verwaltet mehrere Objekte dieser Eigentümer/Erbengemeinschaft. Der Pachtvertrag wurde vom Vertreter der Eigentümergemeinschaft unterschrieben.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zu unterschieden ist zwischen der

· echten Verfechtung und der
· unechten Verflechtung

Von einer echten Verflechtung spricht man, bei einer rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Verbindung. Der Makler ist am Unternehmen des Dritten beteiligt. Dazu reichte jede Form von Beteiligung aus. Lediglich bei unbedeutenden Beteiligungen verneint die Rechtsprechung eine Verflechtung.

Von einer unechten Verflechtung spricht man bei persönlichen Verbindungen. Etwa, wenn der Makler zu einer Vertragspartei in einer Beziehung steht, auf Grund derer er sich wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite dieser Vertragspartei stellen wird, insbesondere, wenn er deren wirtschaftlichen Interessen verpflichtet ist (BGHZ 112,240,138).

Aber selbst das Vorliegen einer Verflechtung hindert nicht immer den Anspruch auf die Provision. Der Anspruch bleibt erhalten, wenn dem Auftraggeber die Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstehen (s. zuletzt BGH, Urteil vom 20.November 2008 – III ZR 60/08

Gesetzlich geregelte Fälle der Verflechtung finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). § 2 II Nr. 2 WoVermG lässt den Provisionsanspruch entfallen, wenn der Makler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der zu vermietenden Wohnräume ist. Gleiches gilt, wenn der Makler am Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung oder dieser umgekehrt am Makler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 II Nr. 3 WoVermG).

Eine Verflechtung kann sich grundsätzlich auch bei Gewerberaummiete, Kaufverträgen, Versicherungsverträgen als auch anderen Vertragsgestaltung hier z.B. bei der Anmietung des Gartengrundstücks ergeben, sprich nur weil diese besonders bei Wohnraum geregelt ist, heißt dies nicht, dass dieser Rechtsbegriff für andere Verträge und Vertragstypen ausgeschlossen ist.

Jedoch muss man bei der Verwaltertätigkeit grundsätzliches unterscheiden.

Führt der Verwalter die Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung für dieses Gartengrundstück durch, ist der Provisionsanspruch meiner Ansicht nach ausgeschlossen, da dann die Verpflechtung zu eng ist. Verwaltet der Wohnungseigentumsverwalter hingegen lediglich nur die Wohnungen und nicht das Sondereigentum, dann kann ein Provisionsanspruch begründet sein.

Dies müsste dementsprechend hinlänglich aufgeklärt werden, um den Anspruch bzw. dessen Entstehung genauer beurteilen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2018 | 12:18

Besten Dank! Mir ist der Begriff Sondereigentum nicht ganz klar.
Einen Garten bezeichnet man als Sondereigentum ? Das Grundstück ist unabhängig gelegen von den anderen Immobilien und gehört zu keiner der anderen Wohnungen.
Es liegt ein Datenschutzvertrag vor, wo diese Immobilien-Gesellschaft explizit als Verwalter des Grundstücks vorgestellt wird.

In einem anderen Antwort zum Thema kam noch der Punkt "Zustimmungserfordernis" als Grundlage für einen Anspruch bzw. keinen Anspruch auf Provision?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2018 | 12:58

Ihre Nachfrage möchte ich soweit wie möglich beantworten.

In welchem Verhältnis der Garten steht, ist mir leider nicht ganz klar, daher ging ich von zumindest Sondereigentum aus,wenn dieser zur Wohngemeinschaft gehört hätte. Steht aber der Garten in keinem Zusammenhang mit den Wohnungen so muss man ihn wohl isoliert betrachten.

Wenn dem so ist und der Makler des Gartens auch gleichzeitig dessen Verwalter ist. Sprich nicht nur das Eigentum als Vermögensverwalter statisch verwaltet sondern insbesondere auch Pachtzins und Nebenkosten und diesbezüglich vertraglicher Ansprechpartner ist, Dann würde ich von einer Verflechtung sprechen. Aber um dies konkret und abschließend festzustellen, müsste man die Vertragsunterlagen sichten.

Ich hoffe ich konnte ihre Nachfrage entsprechend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen
RA Sascha Lembcke


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