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Garten bei übergabe und Nebenkosten


| 31.08.2006 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe folgende Fragen (3) :

1. Wie muss der Garten in einem Mehrfamilienhaus (mit alleinigem Gartennutzungsrecht) übergeben werden bei Auszug?
Bei Einzug war nur etwas Unkraut gezupft und Rasen gemäht. Im Mietvertrag ist nichts besonderes dazu auferlegt. Der Vermieter sagt wir müssen nun den kompletten Garten von Unkraut befreien, Rasen mähen und Sträucher schneiden.

2. Darf der Vermieter Rückwirkend nach Geburt unserer Tochter im Oktober 2005 die Nebenkosten für einen 3 Personenhaushalt einstufen? Also wir sollen jetzt Rückwirkend ab Oktober 2005 Nebenkosten für eine Person (Baby) nachzahlen.

3. Wenn die Badewanne und Duschtasse nach Auszug Matt sind. (ohne unser Verschulden) sondern nur Gebrauchsspuren, wer muss dafür haften?

Danke für Ihre Antworten im Vorraus.

Gruss

M.H.
31.08.2006 | 13:38

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die Fragen möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:

(1) Gartenübergabe bei Nutzungsrecht im Mahrfamilienhaus:

Da im Mietvertrag hierzu keine besondere Regelung enthalten ist gilt die gesetzliche Regelung. Nach § 535 Abs 1 Satz 2 muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Wenn Sie während der Mietzeit im Garten gearbeitet haben sollten, so wäre dies rein freiwillig erfolgt und bei Auszug sind nach erster Einschätzung der Sach - und Rechtslage von Ihnen diesbezüglich keine weiteren Arbeiten mehr vorzunehmen.


( 2 ) Rückwirkende Umstufung der Nebenkosten:

Eine rückwirkende Abänderung der Nebenkostenumlage ist nach erster Einschätzung der Angelegenheit unwirksam.

In § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB heißt es hierzu: Soweit die Abänderungserklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Vorausgesetzt, dass die Nebenkostenumlage ursprünglich wirksam nach Anzahl der Bewohner vereinbart wurde, kommt es also darauf an, wann Ihr Vermieter Kenntnis von der Geburt Ihrer Tochter erlangt hat.

Genausogut könnte allerdings in Ihrem Mietvertrag eine Umlage nach Wohnfläche vorgesehen sein. Dann wäre eine Umstellung in jedem Fall nur für die Zukunft, wenn überhaupt möglich. Bitte übermitteln Sie mir die entsprechenden Informationen im Rahmen der kostenfreien Nachfrage bei "frag einen anwalt".

Davon unabhängig ist übrigens zu prüfen, ob in Ihrem Mietvertrag die Umlage von Nebenkosten überhaupt wirksam vereinbart wurde. Diesbezüglich werden von Vermieterseite oftmals Fehler gemacht. Eine diesbezügliche Prüfung ist ohne Einsicht in den Mietvertrag jedoch schwer möglich.

( 3 )Abnutzung der Badewanne

Da sich die Abnutzung der Badewanne innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegt, kann der Vermieter hierfür von Ihnen nur einen Wertersatz verlangen, wenn er dies mit Ihnen vertraglich vereinbart hat. Häufig werden solche Vereinbarungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages getroffen. Sollten Sie nach der Durchschau Ihres Vertrages eine solche Klausel finden, so wäre im nächsten Schritt zu prüfen, ob diese nicht eine unzulässige Benachteiligung des Mieters darstellt.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung der Rechtslage gegeben zu haben. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß
Michael Kohberger
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2006 | 13:54

Danke für ihre erste Antwort!

Hier ein Auszug zu den Nebenkosten: Die Umlegung der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist in § 6 dieses Vertrages vereinbart! In § 6 steht zusammengefasst dass die Nebenkosten auf die Wohnfläche umgelegt wird.

Zu der Badewanne und Duschtasse steht nur das übliche mit den Kleinreparaturn bis 75 € und das man alles sorgfältig behandeln muss. Desweiteren steht dort nur das der Mieter in jedem Fall eines Schadens zu beweisen hat das dieser Schaden nicht durch fahrlässigkeit oder sonstigem Eigenverschulden zu vertreten ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2006 | 14:29


Sehr geehrte(r) Fragessteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage.

( 1 ) Da die Nebenkosten laut Mietvertrag nach Wohnfläche umgelegt werden, müssen Sie keine rückwirkende Umstellung befürchten. Dies ist in § 556 a BGB geregelt.

Der Wortlaut § 556 a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB: Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.


( 2 ) Die 75 €uro als Deckelungsbetrag sind nach aktueller Rechtsprechung keine unzulässige Benachteiligung des Mieters.
Allerdings können Sie wohl guten Gewissens bestreiten, dass an der Badewanne ein Schaden eingetreten ist, da sich die Abnutzung im vertragsgemäßen Bereich befindet und damit die Klausel nicht greift. Sollte sich der Vermieter hiermit nicht abfinden würde ich um ein unnötiges Prozess - und Kostenrisiko zu vermeiden, an Ihrer Stelle in diesem Punkt aus Kulanz nachgeben und dem Vermieter für die Abnutzung 50,00 €uro anbieten. Allerdings nur, wenn auch die Kaution - soweit von Ihnen entrichtet - vorher zurückgezahlt wird.

Die von Ihnen angesprochene Beweislastverteilung wäre am vorgegebenen Prüfungsmaßstab des § 309 Nr. 12 BGB auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Eine Prüfung erübrigt sich jedoch, da Sie eine vertragsgemäße Abnutzung keinen Schaden darstellt.

Ich hoffe Ihre Fragen hiermit abschließend beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß
Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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