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Garantierte Mindestmietzeit bei eigener kuzer Kündigungsfrist

| 03.03.2016 00:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

ich möchte ein komplettes Doppelhaus (technisch und rechtlich 2 Häuser) anmieten bzw. pachten (wo genau liegt derUnterschied? Pachten ist ja immer was mit dieser "Fruchtziehung", also gewerblich- aber auch im Gewerbe spricht man ja oft von "Miete"?).

In einem Teil des Hauses würde ich wohnen - im anderen sind Apartments, die ich gewerblich vermieten würde (ein Gewerbe ist nach meiner Recherche dadurch gegeben, dass es sich um mehrere (vier) Einheiten in Kurzzeitvermietung (Tage bis Monate) handelt- eigentlich wäre mir eine private Vermietung lieber).

Da das Ganze recht aufwendig für mich ist (aufwendige Ausstattung der Apartments, eigener großer Umzug mit einer Menge Zeug, eigene Investitionen ins Gebäude selbst) - der Vermieter aber aufgrund der Gegebenheiten hier (gute Lage, Unistadt) praktisch kein Risiko hat, das Haus nach evtl. Auszug wieder schnellstens voll zu bekommen, finde ich einen stark asymmetrisch ausgelegten Miet-/Pachtvertrag bezüglich einer garantierten Miet-/Pachtdauer bzw. Kündigungsfrist angemessen.

Es ergibt sich die Frage,ob das grundsätzlich rechtlich überhaupt möglich ist (ich vermute mal eher ja), aber ich meine mal gehört zu haben, dass garantierte (Mindest-) Mietdauern begrenzt wären. Konkret stelle ich mir vor, dass der Vermieter mir eine Miete / Pacht von mind. 30 (bis 50) Jahren (also im Sinne einer Erbacht, was die Dauer angeht) garantiert, während ich das Recht habe z.B. nach der gesetzlichen Frist oder noch kürzer (z.B. immer 3 Monate) zu kündigen.

Gibt es hier bei Miet-oder Pachtverträgen Unterschiede?
Falls eine so lange Miet- / Pachtgarantie zunächst nicht möglich sein sollte- wären rechtliche Umgehungskonstrukte denkbar, die wenigstens zu einem ähnlichen Ergebnis führen?
Ist es aufgrund der Konstellation (eine Haushälfte: privates Wohnen, andere Haushälfte: (wahrscheinlich gewerbliches) Vermieten eher sinnvoll 2 getrennte Verträge zu machen oder sollte es besser 1 Vertrag sein- oder eine Art Rahmen mit 2 Verträgen?

Ich bedanke mich schonmal im Voraus für eine detaillierte, informative Antwort, bitte um Nachsicht für die zwischengeschobenen Fragen und verbleibe freundlich grüßend

Ihr

Rechtsverirrter

03.03.2016 | 02:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

In der Tat ist die Fruchtziehung das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zwischen Pacht und Miete, allerdings gibt es auch gewerbliche Mietverträge. Bei der Gewerberaumvermietung ist die Abgrenzung zwischen Pacht und Miete oft sehr schwierig, da die Vertragstypen sehr ähnlich sind. Wenn aber nur die Immobilie ohne Einrichtungsgegenstände Vertragsgegenstand ist, es also nur auf die Nutzung ankommt, ist ein Mietvertrag einschlägig.

Ein Mietvertrag kann nur auf maximal 30 Jahre abgeschlossen werden (§ 544 BGB ), allerdings können Sie den Vertrag z.B. auf 29 Jahre befristen und dann eine Verlängerungsoption einbauen. Ob der Vermieter darauf eingeht, ist natürlich die nächste Frage. Eine Erbpacht ist unmöglich, weil das entsprechende Gesetz aufgehoben wurde und nur noch für Altverträge gilt. Die mieterseitige Kündigungsfrist kann dann aber durchaus wesentlich kürzer sein (d.h. auch drei Monate).

In Ihrem Fall wäre eine Aufteilung der Verträge besser, also ein Vertrag für den eigengenutzten Teil und einen Teil für den fremdvermieteten Teil. Dadurch können Sie den Vertrag für den fremdvermieteten Teil freier gestalten und müßten nicht dauernd auf das Wohnmietverhältnis Rücksicht nehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 30.03.2016 | 20:53

Guten Tag Herr Weber,

hier noch eine Nachfrage:
mir kommt es ja darauf an, dass mir innerhalb der vereinbarten Zeit der Mietgegenstand (Doppelhaus) garantiert wird, also vorher keine vermieterseitige Kündigung möglich ist (wobei ein Mietvertrag gewerblich, der andere privat ist). Ist das allein durch die Definition der "Mindestmietzeit" von z.B. 20 Jahren schon sichergestellt? Oder wäre trotzdem eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich? Falls ja: Wäre dann ein Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs geeignet, den Vertrag in dieser Hinsicht "wasserdicht" zu machen?
Und: Kann eine gemeinnützige Gesellschaft überhaupt wegen Eigenbedarfs kündigen?

Danke vielmals im Voraus!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.03.2016 | 21:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie sollten Mindesmietzeit durch Kündigungsausschluß für 20 Jahre ersetzen, um Mißverständnisse zu vermeiden. Das geht aber nur für den Gewerbemietvertrag. Bei Wohnraummietverträgen kann der Kündigungsausschluß nur für maximal vier Jahre vereinbart werden.

Ein Ausschluß der Eigenbedarfskündigung ist durchaus möglich und hier auch geeignet, jedoch wäre ein Kündigungsausschluß besser.

Ich empfehle, den Vertrag von einem Anwalt abfassen zu lassen, um Fehler zu vermeiden.

Eine gemeinnützige Gesellschaft kann durchaus wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Immobilie für eigene Zwecke benötigt.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.03.2016 | 23:19

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