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Garagennutzung durch Nachbarn auch nach Grundstücksverkauf


| 24.01.2016 10:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.



Der Sachverhalt:
Auf unserem Grundstück befinden sich zwei Garagen, der Zugang liegt nicht direkt auf der Grundstücksgrenze.
Unser Nachbar besitzt ein neben unserem Grundstück gelegenes Grundstück, er nutzt eine der beiden vorbenannten Garagen als Abstell- und Vorratsraum. Ein schriftliches Vertragsverhältnis besteht derzeit nicht, es handelt sich um mündliche Absprachen. Er möchte auch nach einem möglichen Verkauf unseres Grundstückes die Garage weiternutzen und befürchtet, dass ein uns nachfolgender Eigentümer die Garage selbst nutzen möchte.
Die Fragen:
Kann die Nutzung der Garage durch unseren Nachbarn beispielsweise durch einen Zeitmietvertrag über 10 Jahre für diesen Zeitraum unkündbar durch einen Nachkäufer gewährleistet werden?
Kann ein Nachkäufer den Zugang zu der Garage verwehren und damit die Nutzung der Mietsache verhindern?
Wenn ein derartiger Zeitmietvertrag über einen 10-Jahreszeitraum nicht möglich ist oder dieses Konstrukt generell keine Lösung ist, welche andere Möglichkeit bietet sich an? Eine Grundstücksteilung ist hierbei keine Alternative.
Wäre ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch für einen Garage überhaupt möglich?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Kann die Nutzung der Garage durch unseren Nachbarn beispielsweise durch einen Zeitmietvertrag über 10 Jahre für diesen Zeitraum unkündbar durch einen Nachkäufer gewährleistet werden?

Prinzipiell könnte dies ein Nachkäufer. Er müsste hierzu nur entsprechend verpflichtet werden bzw. sich hierzu bereit erklären.

Allerdings könnten Sie doch noch einen ensprechenden schriftlichen Mietvertrag mit dem Nachbarn abschließen (unkündbar auf 10 Jahre etc.) bevor Sie die gesamte Immobilie verkaufen. Gem. den §§ 578 Abs. 1, 2 und 566 BGB gilt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Prinzip "Kauf bricht nicht Miete". Ein entsprechend begründetes Mietverhältnis, sofern es sich nicht um ein Mietverhältnis im Rahmen von Gewerbe handelt, geht auch auf den Erwerber/Käufer über und muss von diesem fortgeführt werden. Es müsste eben nur der Mietvertrag so gestaltet sein, dass eine Kündigung für die angedachten 10 Jahre rechtswirksam ausgeschlossen ist. Ggf. könne sich der Verkaufspreis der Immobilie hierdurch jedoch mindern.

2.) Kann ein Nachkäufer den Zugang zu der Garage verwehren und damit die Nutzung der Mietsache verhindern?

Hierüber könnte zumindest Streit entstehen. Eine Lösungsmöglichkeit würde in diesem Zusammenhang eine entsprechende Klausel/Formulierung in dem Mietvertrag bieten, oder die Eintragung einer Grunddienstbarkeit (beispielsweise in Form eines Wegerechts) in das Grundbuch zugunsten des Mieters. Allerdings würde auch hierdurch ggf. der Wert des Grundstücks bei Verkauf gemindert.

3.) Wäre ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch für einen Garage überhaupt möglich?

Die Eintragung eines Nießbrauchs nach § 1030 BGB zugunsten Ihres Nachbarn zur Nutzung der Garage wäre ebenfalls möglich.

Sofern Sie in vorliegender Sache eine rechtssichere Lösung, konkretisiert auf Ihre Belange, erzielen möchten, rate ich Ihnen den Gang zu einem Rechtsanwalt an. Neben der Beratung bzgl. der jeweiligen Kosten kann dieser sodann auch ggf. sogleich die entsprechenden Regelungen vertraglich formulieren sowie ggf. im Bedarfsfall weitere Maßnahmen veranlassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 27.01.2016 | 10:53


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