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Garagenhofsmitbenutzung


| 11.10.2006 01:06 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Zu unseren sechs Reiheneigenheimen, rechtsrheinisch in NRW (sechs unterschiedliche Eigentümer) gehört ein Garagenhof. Dieser gehört allen zu gleichen Teilen, jedoch mit dem Sondereigentum an je einer festgelegten Garage.
Angrenzend an den Garagenhof befindet sich ein Baugrundstück (ca. 6 Meter gemeinsame Grenze) , dass auf der anderen Seite an einer voll erschlossenen Straße anliegt. Dieses Grundstück, dessen bisheriger Besitzer auch Eigentümer eines der sechs Reihenhäuser ist, das er jedoch einschließlich der Garage unbefristet vermietet hat, wurde nun an einen Bauträger verkauft. Gleichzeitig hat der ehemalige Besitzer die Hälfte seines Garagenhofanteils mitverkauft(also einzwölftel), ohne die Eigentümergemeinschaft vorher offiziell darüber informiert zu haben.
Der Bauträger hat nun die Absicht das gekaufte Grundstück mit vier Reiheneigenheimen zu bebauen, alle Häuser haben ihren Eingang von der oben beschriebenen erschlossenen Straße her. Zusätzlich soll (mindestens) zwei dieser Häuser rückwärtig durch ein Törchen zu unserem Garagenhof die Möglichkeit gegeben werden, den Gemeinschaftsgaragenhof als Eingang (und Anliefermöglichkeit?) zum jeweiligen Gartenteil der neuen Häuser zu benutzen. Als Legitimation für diese Möglichkeit führt der Veräußerer an, dass der Bauträger (und später sicherlich die neuen Hauseigentümer (dann zu je einvierundzwanzigstel – 4,17%)) Miteigentümer am Garagenhof ist!
Uns 5 Anliegern an diesem Hof ist es nicht recht, wenn hier ein Durchgang entsteht, der unsere Ruhe in unseren Gärten und auf unseren Terrassen stört!
Ist diese Vorgehensweise rechtlich gegen fünfsechstel (83,33%) der Eigentümer durchsetzbar bzw. ist sie rechtlich möglich?
Welche Paragraphen sind hier anzuführen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Aufgrund Ihrer Darstellung sehe ich keine rechtlichen Grundlage für die Nutzung des Garagenhofes als rückwärtigen Eingang zu den entstehenden Reihenhäusern. Soweit ich es richtig verstanden habe, ist das Grundstück auf dem die vier Reihenhäuser errichtet werden soll, ein von dem bestehenden Grundstück mit den sechs Reihenhäuser getrenntes Grundstück. Insoweit ergibt sich allein hieraus kein Nutzungs- oder Wegerecht, zumal ein Zugang von der erschlossenen Straße vorliegt.

Hinsichtlich der Veräußerung eines der sechs Reihenhäuser kann der Verkäufer seinen Sonderungsrecht an dem Gemeinschaftseigentum der Garage und des Garagenhofes nur an den Erwerber seines Reihenhauses verkaufen. Eine Veräußerung eines Anteils an dem Garagenhof an einen anderen Grundstückseigentümer ist, soweit ich die Konstellation hier richtig einschätzte, nur möglich, soweit die Teilungserklärung dies vorsieht oder sie dahingehend geändert wird. Für eine Änderung der Teilungserklärung ist die Zustimmung der Gemeinschaftseigentümer erforderlich.

Ein Notwegerecht gem. § 917 BGB ist aus Ihren Angaben nicht ersichtlich.

Sie haben gegen die vermeintliche Nutuzung ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB.

Die Verhältnisse der Eigentümer der bestehenden (sechs) Reihenhäuser) untereinander ergeben sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben. Sicherheitshalber würde ich empfehlen, dass Sie mir einen Plan (aus der Teilungserklärung) inkl. dem neuen Grundstück zufaxen, falls sich eine andere Wertung hinsichtlich der Grundstücksverhältnisse ergeben sollte.

Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zu Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2006 | 13:58

Ist es möglich und rechtens, dass der Veräußerer sein Recht auf Veräußerung eines Teils seines Anteils damit begründet, dass es außer der Teilungserklärung beim Kauf keine weitere, später erstellte Gemeinschaftsordnung gibt?

Auszug aus der Teilungserklärung Punkt B Absatz 2:
"Jeder Raumeigentümer ist gegenüber den übrigen Raumeigentümern zur Duldung der bezeichneten Maßnahmen verpflichtet. Jeder Raumeigentümer hat außerdem im Verhältnis zu den übrigen Raumeigentümern zu dulden, daß die Teilungserklärung hinsichtlich der Miteigentumsanteile, des Sondereigentums oder auch hinsichtlich des Gemeinschafteigentums ohne seine Zustimmung beliebig geändert werden kann, wenn ausschließlich von anderen Eigentümern genutzte Raumeinheiten betroffen sind."

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2006 | 13:59

Ist es möglich und rechtens, dass der Veräußerer sein Recht auf Veräußerung eines Teils seines Anteils damit begründet, dass es außer der Teilungserklärung beim Kauf keine weitere, später erstellte Gemeinschaftsordnung gibt?

Auszug aus der Teilungserklärung Punkt B Absatz 2:
"Jeder Raumeigentümer ist gegenüber den übrigen Raumeigentümern zur Duldung der bezeichneten Maßnahmen verpflichtet. Jeder Raumeigentümer hat außerdem im Verhältnis zu den übrigen Raumeigentümern zu dulden, daß die Teilungserklärung hinsichtlich der Miteigentumsanteile, des Sondereigentums oder auch hinsichtlich des Gemeinschafteigentums ohne seine Zustimmung beliebig geändert werden kann, wenn ausschließlich von anderen Eigentümern genutzte Raumeinheiten betroffen sind."

Ergänzung vom Anwalt 17.10.2006 | 22:28

Sehr geehrter Fragesteller,

auch ohne eine Gemeinschaftsordnung ist eine Mitbenutung des Garagenhofes durch ein fremdes Grundstück nicht zulässig. Entcheidend ist die Teilungserklärung.

Richtig ist zwar die Aussage des Bauträgers, daß er Miteigentümer sei. Allerdings kann über dieses Gemeinschaftseigentum nur durch die Gesamtheit der Eigentümer verfügt werden. Dem Bauträger steht lediglich ein Sondernutzungsrecht an der Garage zu. Keinesfalls kann er aber durch seinen rechnerischen Anteil über den Garagenhof im gesamten Verfügen.

Von einer Duldung der übrigen Eigentümer wird man hinsichtlich der Nutzung des Garagenhofes nicht ausgehen können. Zudem bedürfte es hierzu der Änderung der Teilungserklärung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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