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Garageneigentum


| 06.04.2007 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen



Zusammen mit meinen damaligen Schwager haben wir neben seinem Haus, aber auf fremden Grundstück, eine Doppelgarage 1989 erbaut. Im Jahre 2004 konnte ich das Grundstück von der Eigentümerin käuflich erwerben und bin somit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mein Schwager wollte nicht mit kaufen da er mittlerweile arbeitslos war. Da er kein Auto mehr besitzt möchte ich gerne seine Garage nutzen aber er willigt nicht ein und ich habe eine zweite Garage anderweitig, für die Tochter, zugemietet. Nun werde ich demnächst Berufsunfähig und habe dadurch finanzielle Einbußen. Nun möchte ich die Mietgarage kündigen und die Doppelgarage nutzen. Jetzt ist die Frage: Ich habe mit meinen Schwager keinen Miet,- oder Pachtvertrag abgeschlossen wie kann ich die Garage in mein Eigentum bringen ohne einen Rechtsstreit zu beginnen? Ich bot auch schon Geld zum Kauf, aber er lehnt ab. Welche Rechte habe ich und wie kann ich mich mit Ihm gütlich einigen? Ist die Garage nach den neuen Gesetzen schon mein Eigentum (wir hatten ja keinen Pacht-oder Mietvertrag) und ich brauch Ihn nur zu kündigen und eine Entschädigung zahlen? Ich wäre Ihnen sehr verbunden wenn Sie mir weiterhelfen könnten. Danke
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Soweit ich den Sachverhalt richtig verstanden habe, sind Sie im Grundbuch eingetragener Eigentümer des Grundstückes, auf dem die Doppelgarage steht. Diese Garage hatten Sie und Ihr Ex-Schwager 1989 zu gleichen Teilen gebaut und auch finanziert. Weiterhin haben Sie mit Ihrem Ex-Schwager keinen Mietvertrag abgeschlossen (es hat also zu keinem Zeitpunkt eine Vereinbarung dahingehend gegeben, dass Ihrem Ex-Schwager der Gebrauch an der Garage gegen Zahlung eines Entgeldes zusteht). Ihr Ex-Schwager nutzt die Garage jedoch unentgeltlich und möchte sie nun nicht freigeben. Sollte ich den Sachverhalt missverstanden haben, dann bitte ich Sie, mich über die Nachfragefunktion darauf hinzuweisen. Es kann sich dann eine andere rechtliche Betrachtung ergeben.

Als Sie 1989 die Garage auf einem damals noch fremden Grundstück bauten, wurden die Baumaterialien nach § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstückes. Sie verloren nach § 946 BGB damals beide das Eigentum an den Baumaterialien (und damit auch an der Garage) an die damalige Eigentümerin des Grundstücks. Sie hatten lediglich aus § 951 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die damalige Eigentümerin des Grundstücks auf Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812ff. BGB), also auf Zahlung einer Entschädigung in Höhe des Werts der in der Garage verbauten Materialien.

Da Sie das Grundstück aber 2004 gekauft haben, sind Sie nunmehr auch Eigentümer des Grundstückes und damit gleichzeitig auch Eigentümer der darauf befindlichen Garagen. Denn diese sind nach § 94 Abs. 1 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstückes.

Die Ansprüche Ihres Ex-Schwagers aus § 951 Abs. 1 BGB (auf Zahlung einer Entschädigung) sind aber nach Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB in Verbindung mit § 195 BGB spätestens zum 31.12.2004 verjährt (es sei denn, es läge ein Hemmungs- oder Unterbrechungstatbestand vor, z.B. die Klageerhebung, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, oder ein Anerkenntnis Ihrerseits, § 212 BGB). Daher kann Ihr Ex-Schwager heute keine Ansprüche auf Zahlung einer Entschädigung mehr gegen Sie geltend machen (unabhängig von der Frage, ob er sie nicht ohnehin gegen die ehemalige Eigentümerin des Grundstücks hätte geltend machen müssen).

Aus Ihrem Eigentumsrecht (§ 903 BGB) haben Sie die Befugnis, mit der Garage nach Belieben verfahren und andere (also auch Ihren Ex-Schwager) von jeder Einwirkung ausschließen. Soweit Ihr Ex-Schwager die Garage unentgeltlich nutzt und Sie keine bestimmte Laufzeit für diese Nutzung geschlossen haben, haben Sie lediglich einen Leih-/Überlassungsvertrag geschlossen. Diesen können Sie nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit kündigen, soweit Sie nicht eine bestimmte Laufzeit vereinbart haben (z.B. dahingehend, dass Ihr Ex-Schwager die Garage bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nutzen darf). Ihr Ex-Schwager ist dann verpflichtet, Ihnen die Nutzungsmöglichkeit an der Garage unverzüglich wieder einzuräumen.

Soweit Ihr Ex-Schwager an einer außergerichtlichen Einigung nicht interessiert ist und Sie keine Möglichkeit haben, den Zugang zu der Garage anderweitig zu verwehren (z.B. Austausch der Schlösser), werden Sie nicht umhin kommen, Ihren Anspruch gerichtlich geltend zu machen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2007 | 12:36

Wie ist der Sachverhalt bei Fenster oder Garagentor, die mein Ex-Schwager vor ca.10 Jahren neu eingebaut hat. Sind diese Teile mit in mein Eigentum übergegangen oder kann er sich die ausbauen?
Danke

Ergänzung vom Anwalt 08.04.2007 | 12:48

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Soweit Fenster oder Garagentor derart mit der Garage verbunden sind, dass sie von dieser nicht getrennt werden können, ohne dass sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert werden, handelt es sich nach § 93 BGB um wesentliche Bestandteile der Garage.

Soweit Fenster oder Garagentor „zur Herstellung“ der Garage eingebaut wurden, handelt es sich nach § 94 Abs. 2 BGB um wesentliche Bestandteile der Garage. „Zur Herstellung eingefügt“ sind alle Sachen, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertig wäre. Es kommt also u.U. darauf an, ob die Garage schon zuvor Fenster und ein Garagentor hatte oder aber die bestehenden Fenster und das Garagentor lediglich ausgetauscht wurden.

Wesentliche Bestandteile einer Sache gehen in das Eigentum dessen über, dem die Sache gehört.

Es geltend dann entsprechend die Ausführungen meiner ersten Antwort. Inwieweit die vorstehend genanten Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen, kann ich aus der Ferne allerdings nicht beurteilen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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