Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Garagenanlage auf Gemeinschaftsgrundstück


29.04.2005 17:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Guten Tag,

ich bin Eigentümer einer Garagenanlage auf einem Gemeinschaftsgrundstück einer Eigentumswohnanlage (40 Jahre alt) mit 9 Wohneinheiten, drei dieser Einheiten gehören mir. Meine Garagen befinden sich im Hofraum der Anlage an der rückwärtigen Grundstücksgrenze. Es handelt sich um fünf Garagen, wovon eine gewerblich genutzt wird.
Zwei Garagen sind vermietet an meine Mieter der Eigentumswohnanlage. Zwei Garagen sind an Nachbarn und eine an einen jungen Mann gewerblich vermietet, der dort gelegentlich Autoreparaturen durchführt. In der größeren gewerblichen Garage befindet sich eine Grube für Autoreparaturen, WC mit Dusche und Abstellraum. Die Mieter haben seit der Erbauung der Garagen den Platz davor (ca. 5 Meter) als Abstellplatz für eigenes Fahrzeug, für Besucher, für Fahrzeugsäuberung und kleine Reparaturen am Wagen genutzt.
Der Hofraum ist so groß, dass durch das Parken vor den Garagen nicht einmal ein LKW, der den Hof befährt, behindert würde.
Bei der letzten Eigentümerversammlung wurde von den Wohnungseigentümern (5 Ja- Stimmen, 4 Nein- Stimmen) beschlossen, dass die „Verkehrsfläche“ vor den Garagen „bestimmungsgemäß“ nur als Verkehrsfläche genutzt werden darf. Die Flächen dürfen nicht mehr als Abstell- oder Reparaturfläche genutzt werden.
Die Bezeichnungen „bestimmungsgemäß“ und „Verkehrsfläche“ sind in der Teilungserklärung nicht enthalten.
Ich halte die Beschlussfassung für unwirksam, dieser TOP wurde bei der Einladung zur Versammlung nicht angegeben. Ich sehe das aber so, dass der Beschluss auch bei vorheriger Ankündigung des TOPs so gefasst worden wäre.

Meine Meinung ist, dass hier erstens ein Gewohnheitsrecht für das Parken und das Durchführen von Kleinreparaturen vor den Garagen besteht und zweitens die Wohnungseigentümer nicht Beschlüsse fassen dürfen, die den Eigentümer der völlig separaten Garagenanlage betreffen.
Reicht hier lediglich ein Mehrheitsbeschluss aus oder hätte dieser Beschluss wegen der Brisanz für den Garageneigentümer einstimmig gefasst werden müssen?

Bitte teilen Sie mir die Rechtslage mit und geben mir, wenn möglich entsprechende Urteile bekannt.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Wohnungseigentümer können gemäß Paragraph 15 Absatz 2 WEG für das gemeinschaftliche Eigentum den so genannten ordnungsgemäßen Gebrauch durch Stimmenmehrheit beschließen, soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 dieser Vorschrift entgegensteht.

Die Bestimmung des ordnungsgemäßen Gebrauchs ist in ihrem Falle gerade erst dadurch möglich, dass es keine Bestimmung in der Teilungserklärung gibt. Würde die Teilungserklärung eine Regelung enthalten, dass die betroffene Fläche nur als Verkehrsfläche genutzt werden darf, so wäre ihre Rechtsansicht zutreffend, dass eine Zweckbestimmung nur durch eine einstimmig beschlossene Vereinbarung getroffen werden dürfte.

Gegenstand eines solchen Beschlusses kann prinzipiell alles sein, was auch Gegenstand einer Regelung im Sinne des Absatzes 1 dieser Vorschrift sein kann. Dies ist z. B. auch die Begrenzung des Gebrauchs nach Artumfang und Zeit oder ein Gebrauchsverbot bestimmter Gebrauchsarten oder die Festlegung bestimmter Gebrauchesarten. Damit konnte also die in Ihrem Falle getroffene Zweckbestimmung beziehungsweise Gebrauchsuntersagung im Wege des Mehrheitsbeschlusses erfolgen.

Aus diesem Grunde ist der zitierte Absatz 2 der Vorschrift einschlägig, so dass die Regelung durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung getroffen werden konnte. Dieser Beschluss ist für die Zukunft auch bindend; ein gewohnheitsrechtlicher Anspruch auf die fortdauernde Benutzung der Fläche in der bisherigen Art ist allein aufgrund der längeren Duldung dieser Nutzung jedenfalls nicht entstanden.

Urteile, die auf die von Ihnen geschilderte Sachlage passen würden, sind - soweit ersichtlich - bisher nicht ergangen.

Ich bedauere, Ihnen keine für sie positiver Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2005 | 11:38

Sehr geehrter Herr Lauer,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich hätte da aber noch mal eine Frage:

Der Grundbesitz ist wie folgt aufgeteilt:

9 Wohnungseigentümer
4 Teileigentümer

Der Garagenteil (= 4x Teileigentum) ist räumlich vom Wohnhaus durch einen Hofraum (=Gemeinschaftseigentum) getrennt. Teileigentümer der Garagen bin ausschließlich ich.

In der Vergangenheit wurden sämtliche Beschlüsse, wie auch der jetzige, nur von den 9 Wohnungseigentümern gefasst.

In unserer Teilungserklärung ist die ‚Eigentümerversammlung’ folgendermaßen, wie im WEG, geregelt:

„Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Der Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Ist ein Wohnungseigentümer Inhaber mehrerer Sondereigentumsrechte, steht ihm für jedes Sondereigentumsrecht das volle Stimmrecht zu.“

Habe ich als Teileigentümer das selbe Stimmrecht wie ein Wohnungseigentümer obwohl in der Teilungserklärung genau wie im Wohnungseigentumsgesetz nur von ‚Wohnungseigentümer’ die Rede ist ?

Wenn das der Fall ist, hätte ich zusätzlich zu meinen 3 Stimmen für das Wohnungseigentum 4 Stimmen für das Teileigentum ?
Wären die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse wegen falscher Mehrheiten ungültig oder sogar nichtig ?

Durch den jetzt für mich nachteilig gefassten Beschluss habe ich die Teilungserklärung nochmals studiert und den Sachverhalt mit dem Teileigentum festgestellt.

Über eine, diesmal für mich positivere Antwort würde ich mich sehr freuen und verbleibe

mit freundlichem Gruß

KW

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2005 | 08:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage und Ihren Anruf. Ich bitte zunächst zu entschuldigen, dass ich aus terminlichen Gründen erst jetzt zur Beantwortung Ihrer Nachfrage komme.

Wie Sie richtig feststellen, müssen zunächst zwei Arten der Beteiligung am Eigentum unterschieden werden: Das Wohnungseigentum und das Teileigentum. Schließlich kommt noch das gemeinschaftliche Eigentum hinzu, das sich auf die Teile des Gebäudes oder Grundstückes bezieht, die nicht im Sondereigentum stehen.

Nach Ihrer Schilderung ist die Garagenanlage dem Teileigentum zuzurechnen. Nach dem WEG unterscheiden sich zwar in der Zweckbestimmung des Sondereigentums, nicht aber in der rechtlichen Behandlung. Deshalb meint das WEG auch Teileigentümer, wenn es von Wohnungseigentümern spricht. Allein so betrachtet, könnte Ihre Rechtsauffassung also zutreffen.

Da es sich in Ihrem Fall aber um Garagenstellplätze handelt, ist davon auszugehen, dass es sich um Sondereigentum nach § 3 WEG i.V.m. § 1008 BGB handelt), welches dann rechtlich unselbständiges Sondereigentum ist. In diesem Falle haben Sie neben Ihren Stimmrechten als Wohnungseigentümer keine gesonderten Stimmrechte für Ihr Teileigentum, da dieses Ihrem Wohnungseigentum zuzurechnen wäre.

Leider kann hier Klarheit nur durch Studium der Teilungserklärung, ggf. auch der Kaufverträge und des Grundbuches geschaffen werden, so dass mir von hier aus leider keine abschließende Beurteilung möglich ist.

Vielleicht nehmen Sie die Erstberatung in diesem Forum zum Anlass, auf der Grundlage der Ihnen bis jetzt vorliegenden Informationen einmal zum Anlass, eine abschließende Beurteilung durch einen Kollegen vor Ort vornehmen zu lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit zunächst einmal weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER