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Garagen an Gebäude direkt angebaut

27.10.2016 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Nachbarrechtliche Abwehrrechte gegen zugeleitetes Niederschlagswasser

Guten Tag,

an unser Firmengebäude sind Garagen direkt angebaut. Wir hatten das Gebäude vor wenigen Jahren gekauft und renoviert.

Das Gebäude ist aus den 50er Jahren. Die Garagen sind direkt an das Gebäude angebaut, deren Rückwand sind gleichzeitig unsere Hauswand.
Früher gehörte das komplett einem Eigentümer. Leider wurden später die Garagen einzeln an Privatpersonen verkauft. Somit hat jede Garage, welche direkt an unsere Hauswand angebaut wurde, einen anderen Eigentümer.

Nun interessiert uns ob es im Baden-Württembergischen Baurecht oder einem anderen anwendbaren Recht etwas gibt, wie z.B. ein Vorkaufsrecht für Gebäude, welche direkt an unser Gebäude angebaut sind. Oder eine andere Möglichkeit um früher oder später eine Trennung der Gebäude hinzubekommen.

Im Grunde würden wir gerne wieder unsere Außenwand für uns alleine haben und einen gewissen Abstand zwischen den Garagen und unserem Gebäude.

Sollten wir die Möglichkeit haben die Garagen zu erwerben, könnten wir diese abreißen lassen.

Sollte es etwas geben, wie z.B. ein Vorkaufsrecht oder etwas Ähnliches. Wie würde es sich bei oder nach Vererbung verhalten?
Achtung: Im Grundbuch sind keine Vorkaufsrechte eingetragen.

Hinweis:
Der Grund für unsere Anfrage ist kein Wunsch auf Bereicherung. Nein ganz im Gegenteil, leider wurde die Dachneigung der Garagen zu unserem Gebäude hin gelegt. Bedeutet dass das Wasser immer zu unserer Fassade hin abläuft. Wir haben bei starkem Regen immer wieder Wasser im Keller. Wir vermuten das es mit der Dachneigung der Garagen zu tun hat. Anderseits sind die Gebäude auch auf einem Schieferartigen Untergrund gebaut und das Wasser könnte auch wo anders herkommen. Der Beweis und der daraus resultierende Rechtsstreit wären aufwendig und sehr teuer. Einfacher wäre die Übernahme / Kauf der Garagen und anschließender Abriss. Danach könnten wir von außen eine Drainage legen und unser Gebäude besser abdichten.

Bitte nur antworten Sie mit einer Lösung kommen. Ein einfaches ja oder nein benötigen wir nicht (auch kein ausgeschmücktes nein – aktuell gehen wir selbst davon aus, dass es keine Möglichkeit gibt).

Sollten Sie uns eine Möglichkeit aufzeigen, können wir uns ggf. eine Rechtsvertretung durch Ihre Kanzlei vorstellen.

Vielen Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Carsten
27.10.2016 | 17:13

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage Ihrer Angaben zum Sachverhalt kann ich für ein Vorkaufsrecht keine Anhaltspunkte erkennen. Wenn man eines suchte, könnte man allenfalls in einer Teilungserklärung fündig werden, sofern es sich bei dem betroffenen Grundstück um Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes handeln sollte. Ich nehme an, das hätten Sie erwähnt.

Ein rechtliches Handlungsmittel, um mittelfristig zu einer Entfernung der Garagenanbauten zu kommen, sehe ich nach Ihre Angaben nicht. Spekulativ könnte sich dazu ein Ansatz ergeben, wenn es für Ihren Bereich einen Bebauungsplan gäbe, nach dem die Anbauten unzulässig wären.

Allerdings ist die von Ihnen geschilderte Sachlage, dass die Eigentümer der angebauten Garagen das Niederschlagswasser der Garagendächer per Neigung auf Ihr Grundstück ableiten, unzulässig.

Das widerspricht zum einen dem § 1 des baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetzes NRG:

"Der Eigentümer eines Gebäudes hat das von seinem Gebäude abfließende Niederschlagswasser sowie Abwasser und andere Flüssigkeiten aus seinem Gebäude auf das eigene Grundstück so abzuleiten, daß der Nachbar nicht belästigt wird."

Hiergegen haben Sie einen unverjährbaren Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB, mit dessen Hilfe Sie die Nachbarn dazu bringen können, für eine ordnungsgemäße Ableitung zu sorgen.

Zum anderen widerspricht diese bauliche Situation dem § 33 Absatz 2 der Landesbauordnung Baden-Württemberg LBO:

"Wasserversorgungsanlagen, Anlagen zur Beseitigung des Abwassers und des Niederschlagswassers sowie Anlagen zur vorübergehenden Aufbewahrung von Abfällen und Reststoffen müssen betriebssicher sein. Sie sind so herzustellen und anzuordnen, dass Gefahren sowie erhebliche Nachteile oder Belästigungen, insbesondere durch Geruch oder Geräusch, nicht entstehen."

Sie könnten unter Umständen ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde hiergegen veranlassen. Diese Vorgehensweise würde allerdings weitere Prüfungen zur Genehmigungssituation voraussetzen.

Daher bietet sich eher der Weg über das Nachbarrecht an.

Sofern die Nachbarn kostenintensive Entwässerungseinrichtungen herstellen müssten, könnte dies vielleicht auch ein Hebel sein, um aus wirtschaflichen Gründen eine Lösung anzustreben, die aus Ihrer Sicht auf eine Überahme der Garagen hinausläuft.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder


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