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Garage teilweise im Außenbereich - Niedersachsen

| 13.03.2013 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich möchte eine Bestandsimmobilie von 1993 kaufen.

Das Haus steht auf einem Grundstück in Niedersachsen, für das es keinen Bebauungsplan gibt. Die ersten 25m von der vorderen Grundstücksgrenze gelten als Innenbereich, die übrigen ca. 20m als Außenbereich.

Das Haus steht komplett im Innenbereich, Baugenehmigung liegt vor, unproblematisch. 1998 wurde nachträglich eine Garage errichtet. Diese war in den Bauunterlagen 1993 bereits vorhanden, aber an das Wohnhaus angelehnt und mit der hinteren Kante auf der Grenze Innen-/Außenbereich. Die Kombination Haus/Garage ist in dieser Form Gegenstand der Baugenehmigung. Grenzbebauung liegt vor, ist für die Frage aber vermutlich irrelevant.

Bedauerlicherweise hat der Bauherr die Garage 1m länger als geplant und 2.5m weiter von der vorderen Grundstücksgrenze realisiert. Im Ergebnis steht die Garage (6,1x9m) nun mit etwa 3.5m im Außenbereich.

Ist die Garage in der bestehenden Form nachträglich genehmigungsfähig oder droht mir als neuem Eigentümer die Aufforderung zum Rückbau, wenn das Bauamt den aktuellen Zustand in Erfahrung bringt?

Sehr geehrter Ratsuchender,



auch auf die Gefahr hin, dass Ihnen die Antwort nicht gefallen wird:


In Niedersachsen müssen Sie immer dann, wenn der Außenbereich tangiert wird, verstärkt damit rechnen, dass ein Rückbau/Teilabriss/Komplettabriss gefordert wird.



Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegt eine nicht unwesentliche Abweichung der Ausführung von der Genehmigung vor, da die genannten Maße und die Überschreitung von 3,5 m nicht mehr als "unwesentlich" gewertet werden kann. Diese Grenze ist zwar fließend und auch nicht genau definiert, wird aber bei mehr als einem Drittel ganz sicher überschritten sein (viele Behörden setzen 3-5% an!).


Das bedeutet für Sie, dass Sie dann einen Schwarzbau im Außenbereich erwerben.


Da insoweit allein auf das formale Fehlen einer Baugenehmigung abzustellen ist, können Sie auch nicht etwa auf ein "Gewohnheitsrecht" im Sinne eines Bestandschutzes hoffen.


Viele (auch sogar Kollegen) glauben, dass ein solcher Schwarzbau mit Ablauf einer gewissen Zeit legalisiert werden kann - ein teurer Irrglaube!

Allenfalls kann eine Duldung unterstellt werden, wobei eine solche Duldung aber eine Abrissverfügung nicht verhindern kann - denn es steht allein im Ermessen des Sachbearbeiters, ob und was er verfügt. Und solange Sie keinen Ermessensfehlgebrauch oder -mißbrauch haben, wird allein aufgrund der Tatsache der fehlenden Baugenehmigung dessen Entscheidung kaum angreifbar sein.


Wenn Sie nun eine nachträgliche Genehmigung beantragen (und damit "schlafende Hunde wecken"), werden Sie damit rechnen müssen, dass der Sachbearbeiter nach seinem Ermessen handelt.



Bei der Frage der Kaufentscheidung sollten Sie daher den möglichen Abriss mit bedenken.





Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2013 | 13:49

In der Tat, die Antwort gefällt nicht, aber das ist nicht Ihre Schuld.

Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe, besteht aber nicht aufgrund der Rechtslage die Verpflichtung der Behörde, den Abriss zu verfügen. Die Baugenehmigungsbehörde könnte, so der Sachbearbeiter will, durchaus den jetzigen Zustand nachträglich genehmigen, richtig? Im Justizsystem nach Wahrscheinlichkeiten zu fragen ist sicher Unsinn, aber besteht zumindest die realistische Chance eine Nachgenehmigung? Und müssen die jetzigen Besitzer mit einem Bußgeld rechnen?

Danke und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2013 | 14:05

Sehr geehrter Ratsuchender,


auch ich hätte Ihnen gerne eine positivere Antwort gegeben - aber so kennen Sie nun das Risiko besser und können ggfs. die Kaufverhandlungen entsprechend führen.


Sie haben meie Ausführungen genau richtig verstanden. Der Sachbearbeiter MUSS nichts verfügen, er KÖNNTE sogar den jetzigen Zustand (wenn er ihn erfährt) genehmigen, wenn ein entsprechender Antrag kommt.


Sie wollen bestimmt eine realistische Antwort zu den Chancen einer Nachtragsgenehmigung. Diese Chancen stehen nämlich derzeit im Außenbereich bei nahezu Null, da gerade die Gefahr der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zur Zeit immer wieder vorgeschoben wird. Es ist also eine Gratwanderung auf einer Schrägen von 89°!


Sie können allenfalls kaufen, nichts machen und hoffen, dass kein Sachbearbeiter etwas unternimmt - die Hoffnung stirbt ja bekanntlich zuletzt.


Wenn der Sachbearbeiter Kenntnis vom baurechtswidrigen Zustand erlangt, ist ein Bußgeld durchaus möglich, wäre aber in Hinblick auf eine auch mögliche Abrissverfügung wohl das kleinere Übel.


Sie müssen sich im dt. Baurecht eins vor Augen halten: Schwarzbau UND Außenbereich ruft nahezu immer eine Reaktion des Sachbearbeiters bei Kenntnis hervor - und diese Kenntnis kann auch von einem neidischen Nachbarn kommen, der den Neueigentümern das Ansehen nicht gönnt.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 13.03.2013 | 14:21

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