Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:
1. Unter der Voraussetzung, dass die Garage tatsächlich über die Grenze auf das Grundstück des Nachbarn ragt, liegt eine Überbauung nach § 912 BGB vor.
Diese führt zwar nicht zu einem Anspruch des Nachbarn auf Abriss der Garage, sofern die Überschreitung der Grundstücksgrenze beim Bau nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgte. Dafür bestehen hier keine Anzeichen.
Jedoch ist der Nachbar nach § 913 BGB berechtigt, eine jährliche Überbaurente einzufordern, deren Höhe sich nach dem Verkehrswert des überbauten Grundstücksteiles bemisst.
Anspruchsverpflichtet ist der jeweils aktuelle Grundstückseigentümer – nicht nur der Voreigentümer oder Bauherr.
2. Wird ein Grundstück verkauft, dass mit einem solchen Anspruch auf Überbaurente belastet ist, so handelt es sich um einen Rechtsmangel des Grundstückes im Sinne von § 435 BGB (OLG Koblenz, Urteil vom 14. Juni 2007 – 5 U 37/07).
Ausschlaggebend ist dabei nicht, dass der Nachbar den Anspruch bisher noch nicht erhoben hat. Dass er im Raum steht, ist ausreichend (OLG Koblenz im o.g. Urteil).
Ein vertraglicher Ausschluss der Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel würde nicht in jedem Fall weiterhelfen, denn für bekannte Sach- und Rechtsmängel, die (arglistig) verschwiegen werden, besteht nach § 444 BGB dennoch eine Haftung.
Grundsätzlich muss der Verkäufer zwar nicht von sich aus auf alle Mängel der Kaufsache hinweisen – es ist vielmehr Sache des Käufers den Zustand der Kaufsache durch Fragen an den Verkäufer zu ermitteln, die der Verkäufer jedoch wahrheitsgemäß zu beantworten hat. Daher ist das Verschweigen von Mängeln grundsätzlich nicht als arglistig einzustufen.
Jedoch besteht ausnahmsweise eine ungefragte Aufklärungspflicht des Verkäufers, insbesondere dann, wenn ansonsten der Vertragszweck gefährdet wird oder wenn Umstände betroffen sind, die für die Kaufentscheidung des Interessenten von besonders wichtiger Bedeutung sind.
Hier kann man zwar mit guten Gründen sagen, dass das Anfallen einer Überbaurente nicht den Zweck des Kaufvertrages gefährdet (insbesondere die Nutzung des Grundstückes + Hauses zu Wohnzwecken) gefährdet, so dass keine Aufklärungspflicht bestünde.
Urteile konkret zu dieser Fallgestaltung sind jedoch nicht auffindbar.
Um spätere rechtliche Haftungs- oder Rückabwicklungsansprüche auszuschließen, ist es daher ratsam, den Käufer auf die Möglichkeit, dass er wegen einer Überbaurente in Anspruch genommen wird, hinzuweisen.
Alternativ kann mit dem Nachbarn auch ein Verzicht auf die Überbaurente ggf. gegen Abfindungszahlung vereinbart werden (natürlich nur unter der Voraussetzung, dass die Grundstücksgrenze tatsächlich überschritten wurde). Der Verzicht wäre im Grundbuch einzutragen. Mängelrechte des Käufers wären dann ausgeschlossen.
Eine weitere Alternative wäre das für Ihren Wohnort zuständige Vermessungsamt zu kontaktieren, um endgültig zu klären, ob Sie überhaupt Probleme aus einem Überbau zu befürchten haben. Sollte sich dabei jedoch ergeben, dass tatsächlich ein ggf. breiterer Überbau vorliegt, kann dies natürlich beim Nachbarn ernsthafte Begehrlichkeiten wecken.
3. Auch wenn m.E. keine Aufklärungspflicht hinsichtlich des möglichen Überbaus samte Rente besteht, lässt sich damit zusammenfassend festhalten, dass ein Hinweis auf den möglichen Überbau und den daraus entstehenden Ausgleichanspruch des Nachbarn der sicherste Weg ist.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.
Für eine ggf. erforderlich werdende außergerichtliche oder gerichtliche Interessenvertretung stehe ich natürlich auch zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt