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Garage (oder Nebengebäude) auf einem Grundstück ohne Wohnhaus

| 17.02.2020 20:48 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Maßgeblicher Bedarf i.S.d. § 12 Abs. 2 BauNVO ist der des gesamten Baugebiets. Als Bedarf ist in diesem Sinne mindestens die Anzahl notwendiger Einstellplätze gemäß Bauordnungsrecht anzusehen; im Zweifel liegt ein Bedarf vor, wenn der Stellplatz als "Zubehör" zum Wohnen eines Bewohner benötigt wird.

Ich will mein bestehendes grosses Grundstück (allgemeines Wohngebiet - WA) in zwei Teile teilen. Auf dem einen Grundstück wird das Bestandshaus und eine Bestandsgarage stehen. Auf dem zweiten Grundstück soll nur eine einzelne Bestandsgarage stehen. Erst in Zukunft soll irgendwann auf dem zweiten Grundstück ein Haus gebaut werden (aktuell noch nicht geplant). Nun sagt die Baurechtsbehörde, dass auf dem zweiten Grundstück gemäß § 12 BauNVO nur dann eine Garage stehen kann, wenn dort auch ein Wohnhaus steht. Daher hat sie die Teilung (noch) nicht genehmigt. Nun bin ich auf der Suche nach einer Lösung.

Welche Möglichkeiten gibt es, für die vorgenannte Grundstücksteilung dennoch eine Erlaubnis zu bekommen? Gibt es eine passende Auslegung/Interpretation zu § 12 BauNVO, die mir hilft? Oder könnte man die Garage als Nebengebäude gemäß § 14 BauNVO deklarieren und ist bei dieser Norm die Bebauung ohne ein Wohnhaus auf dem Grundstück erlaubt? Oder könnte eine ganz andere Norm einschlägig sein oder es eine Lösung geben, die die vorgenannte Teilung ermöglicht?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

§ 12 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt vorliegend die Antwort. § 14 BauNVO tritt als die allgemeinere Vorschrift zurück. Städtebaulich definiert § 12 BauNVO eine selbständige Nutzungsart.

Garagen sind im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO (WA) allgemein zulässig. Eine Beschränkung enthält § 12 Abs. 2 BauNVO , wonach Garagen im WA nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig sind. Bezugsgröße ist aber das "Gebiet" und nicht das einzelne Baugrundstück: Maßgeblich ist nicht der Bedarf, der durch die bauliche Nutzung des Grundstücks hervorgerufen wird, sondern der des gesamten Baugebiets. Als Bedarf ist in diesem Sinne mindestens (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 16. September 1993 – 4 C 28/91 –, Rn. 26, juris) die nach § 37 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) notwendige Anzahl von Stellplätzen und Garagen des Baugrundstücks ("notwendige Kfz-Stellplätze") anzuerkennen.

Wenn Sie nun also gegenüber der Baurechtsbehörde darlegen, dass die Garage auf dem abzuteilenden Grundstück bis auf weiteres (also bis die Garage Stellplatz für einen Neubau wird) dem Bedarf des Ausgangsgrundstücks mit dem Haus und der weiteren Garage dient (z.B. Zweifamilienhaus, aber nicht zwingend), sind die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 BauNVO erfüllt. Im Zweifel wird man einen Bedarf im Sinne von § 12 Abs. 2 BauNVO annehmen müssen, wenn der Stellplatz als "Zubehör" zum Wohnen von einem Bewohner des Baugebiets benötigt wird (Bundesverwaltungsgericht, a.a.O.). Das wäre z.B. auch der Fall, wenn Sie die Garage an einen Bewohner des Baugebietes vermieten würden, der darstellen kann, noch keine Garage zu haben oder eine zweite zu benötigen, etwa für Mitbewohner bzw. Familienangehörige mit Führerschein (Ehegatte, Kinder).

Für die Grundstücksteilung wird in bauplanungsrechtlicher Hinsicht keine Genehmigung der Gemeinde oder der Baurechtsbehörde (mehr) benötigt; nach § 8 Abs. 2 LBO ist die geplante Teilung der Baurechtsbehörde gleichwohl vorher anzuzeigen, was aber die Einhaltung des Bauordnungsrechts betrifft.

Gemäß § 19 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, d.h. die Anforderungen hier des § 12 Abs. 2 BauNVO müssen erfüllt werden. Die Vorschrift wird nämlich durch die die WA-Festsetzung Bestandteil des Bebauungsplanes, § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO .

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 18.02.2020 | 15:09

Sehr geehrter Hr. Geißlreiter,

vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort. Ich habe eine Verständnisfrage bezüglich Ihres Vorschlags mit der Argumentation mit dem bisherigen Bedarfs. Greift Ihre Argumentation in unserer konkreten Situation, bei der unsere Familie zu viert in einem Einfamilienhaus wohnt, wir in Kürze 3-4 Autos haben werden und wir auf dem Bestandsgrundstück eine neue Garage bauen, so dass wir dann in Summe 3 Garagen haben werden?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.02.2020 | 15:12

Sehr geehrter Fragesteller,

bei 3 Autos benötigt man auch 3 Garagen. Eine darf sich dann auf dem abgeteilten Grundstück befinden. Das sollte Sie der Baurechtsbehörde so darlegen, was dieser genügen muss (s.o.).

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.03.2020 | 10:27

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"Hallo Herr Geißlreiter. Ich habe Ihre Argumentation bzgl. der korrekten Auslegung von § 12 Abs. 2 BauNVO der Baurechtsbehörde dargelegt. Die Baurechtsbehörde ist mittlerweile meiner (Ihrer) Argumentationslinie gefolgt und hat meinem Ersuchen stattgegeben. Daher bedanke ich mich bei Ihnen für Ihre sehr hilfreiche Auskunft."
Stellungnahme vom Anwalt:
Das freut mich für Sie! Alles Gute dem Projekt und herzlichen Dank für die freundliche Bewertung!
FRAGESTELLER 12.03.2020 5/5,0
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