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Garage auf Grenze über 32qm Wandfläche

| 06.02.2019 00:39 |
Preis: 30,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Ein Überbau, der schon gegen öffentliches Baurecht verstößt, ist in keinem Fall schutzwürdig i.S.d. § 912 BGB.

Hallo,
wir haben letztes Jahr 2018 ein Baugrundstück in Baden-Württemberg erworben, und versuchen eine Baugenehmigung zu erhalten.
Leider macht uns ein Nachbar ziemlich Ärger, mit immer neuen Einwendungen, u.a. wegen angeblich zu großer Wandfläche Garage.

Beim Vermessen seiner vorhandenen Garage kam jetzt heraus, dass
1.) die Garage 9,11m lang ist (auf unserer Grenze)
2.) die Garage steht zu 4cm auf unserem Gelände.
3.) die Oberkante seiner Garage ist bei 169,63 bei genehmigten 168,85m ü.NN., d.h. also 78cm höher als genehmigt.
4.) dies führt zu einer Wandfläche von >32qm zu uns.
Das Nachbargrundstück wurde 2011 bebaut.

Leider kann man mit dem Nachbar nicht sprechen.

Welche Optionen haben wir? Könnten wir Rückbau verlangen?

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben zwei Möglichkeiten: Sie können vom Nachbarn direkt die Beseitigung des Überbaus und von der Baurechtsbehörde eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über ein bauordnungsrechtliches Einschreiten der Behörde gegen den Nachbarn verlangen.

Der Überbau ist vom Nachbarn auf jeden Fall auf Ihr Verlangen zu beseitigen, wenn er schon aus bauordnungsrechtlichen Gründen keinen Bestand haben kann. Denn dann trägt der dem § 912 BGB innewohnende Rechtsgedanke (Schonung bestehender wirtschaftlicher Werte) für die Duldung eines Überbaus nicht (Sebastian Herrler, in: Palandt, BGB, Kommentar, 77. Auflage 2018, § 912, Rz. 10a; BGH, Urteil vom 19. September 2008 – V ZR 152/07 –, juris, Tz. 16 ff.).

Der Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts - wie hier - führt dazu, dass Sie von der Baurechtsbehörde eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über ein bauordnungsrechtliches Einschreiten (Beseitigung, alternativ Schaffung rechtmäßiger Zustände) verlangen können. Sie sollten bei der Behörde einen entsprechenden Antrag stellen. Bei materiellrechtlichen Verstößen gegen nachbarschützenden Vorschriften ist in der Regel aber nur ein Einschreiten eine rechtmäßige Entscheidungsalternative.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2019 | 18:56

Vielen Dank!

Ich habe 3 Verständnisfragen:
1.) Müsste er bei Rückbau nur die 4cm auf unserem Grundstück "wegmachen", oder auch die 78cm, die die Garage höher gebaut wurde als genehmigt?
2.) Was bedeutet Ihr letzter Satz konkret "Bei materiellrechtlichen Verstößen gegen nachbarschützenden Vorschriften ist in der Regel aber nur ein Einschreiten eine rechtmäßige Entscheidungsalternative."
Bedeutet "Einschreiten" hier Beseitigung, weil eine Genehmigung eigentlich nicht erteilt werden kann?
3.) Irgendeine Verjährung zieht hier nicht? Baujahr war ja schon 2011?

Vielen Dank nochmals!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2019 | 23:28

1.) Was Sie betrifft, müsste Ihr Nachbar dafür sorgen, dass der künftige Bauzustand der Garage Ihre Nachbarrechte nicht mehr verletzt. Ob die Höhenbegrenzung des Bebauungsplanes zumindest auch den Nachbarn Abwehrrechte einräumen will, muss sich aus der Auslegung des betreffenden Bebauungsplanes ergeben. Insoweit können sie auch bei Ihrer Gemeinde nachfragen. Unabhängig davon wird die Baurechtsbehörde dafür sorgen, dass jeglicher Verstoß gegen Baurecht abgestellt wird.

2.) Ja, in Ihrem Fall ginge es um die Beseitigung der Garage. Diese ist ja so nicht genehmigungsfähig.

3.) Die Befugnis zu bauaufsichtlichem Einschreiten kann nicht verjähren.

Der zivilrechtliche Beseitigungsanspruch ist auch noch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der damalige Eigentümer ihres Grundstücks oder Sie von dem rechtswidrigen Zustand wussten oder mindestens "ohne grobe Fahrlässigkeit" wissen mussten (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ); nach Ihrem Vortrag wurde das aber erst durch eine Vermessung aufgedeckt (vgl. zur diesbezüglichen Bedeutung der Vermessung OLG Koblenz, Urteil vom 8. Juli 2013 - 3 U 222/13 -). Verjährung tritt absolut spätestens 10 Jahre nach Errichtung der Garage ein (§ 199 Abs. 4 BGB ), also 2021.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter

Bewertung des Fragestellers 08.02.2019 | 00:55

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