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Garage Ueberbauung der Grenze

| 20.11.2009 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Wir haben diese Jahr eine Dopplegarage (6x5,5m) erstellt, mit einem zusätzlichen Vordach von 3,5x5,5m (Baden-Württemberg). Bei der Garage handelt es sich um Grenzbebauung. Zu einem Nachbarn ist die Grenze nicht durch Grenzsteine markiert, der Grundstücksverlauf also nicht ganz genau festzustellen. Die Garage läuft schräg zur Grundstücksgrenze, d.h. am einen Ende des Vordaches ist dieses direkt an der Grenze, am anderen Ende ca. 1m von der Grenze entfernt.
Vor Erstellung der Garage habe ich mit einem Nachbarn die Situation besproche, dass die eine Vordachecke bis direkt an die Grenze geht, da der Grenzverlauf nicht eindeutig markiert ist, es aber im schlimmsten Fall zu einem kleinen Ueberstand kommen könnte, falls die Grenze nicht tatsächlich dort ist, wo wir sie vermuten. Wörtlich sagte dieser "Er sei der letzte, wegen dem ich diesen Ueberstand dann wider beseitigen müsste". Er hat auch nicht auf einer Vermessung des Grundstücksverlaufes bestanden. Leider habe ich dies nicht schriftlich von ihm.
Nach Fertigstellung des Rohbaues Ende Juli (Betonfertigteile inkl. Betonvordach) schien noch alles in Ordnung. Der Rohbau stand einige Wochen. Jetzt 8 Wochen nach Abschluss aller Arbeiten (Verputzen, Attika, Dachabdichtung, Dachbegrünung) meldet besagter Nachbar an, er vermute einen Ueberbauung. Evtl. hat er recht, d.h. eine Ecke des Vordaches kann, je nach tatsächlichem Grenzverlauf, ca. 0-15cm über sein Grundstück ragen ( Gesamtfläche die Ueberbaut sein könnte wäre sicher kleiner 0,1 Quadratmeter).

Fragen:
1.) Wer ist in der Pflicht zu beweisen? Ich, dass ich nicht überbaut habe oder der Nachbar der eine Ueberbauung befürchtet?
Falls der Nachbar nun eine Vermessung/Feststellung der genauen Grundstücksgrenze fordert, wer muss diese Zahlen? (Ich habe kein Interesse daran)
2.) Im Falle einer Ueberbauung: Wenn ich eine Duldung erreichen will, wie kann ich den Nachweis führen, dass nicht fahrlässig Ueberbaut wurde?
Wie gross sind seine Chancen einen Rückbau zu erwirken?
3.) Ist in diesem Fall die Definition eines unmittelbaren Einspruches des Nachbarn noch erfüllt? (was heisst unmittelbar?)
Hängt diese irgendwie damit zusammen, wann der Rote Punkt abgehängt wurde?
4.) Spielt das Gespräch mit dem Nachbarn keine Rolle wenn nicht schriftlich festgelegt wurde (er kann sich jetzt natürlich an nichts mehr erinnern). Der Gesprächsinhalt ist von mir dokumentiert und am Folgetag mit dem Bauunternehmer besprochen worden, der natürlich die gleiche Unsicherheit des Grenzverlaufes gesehen hat.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1.) Wer ist in der Pflicht zu beweisen? Ich, dass ich nicht überbaut habe oder der Nachbar der eine Ueberbauung befürchtet? Falls der Nachbar nun eine Vermessung/Feststellung der genauen Grundstücksgrenze fordert, wer muss diese Zahlen? (Ich habe kein Interesse daran)

Beweispflichtig ist der Nachbar. Lässt der Nachbar das Grunstück vermessen und stellt sich heraus, dass ein Überbau vorliegt, so haben Sie die Kosten der Vermessung zu tragen. Anders liegt der Fall, wenn eine Vermessung deshalb unnötig ist, weil Sie entweder den Überbau zugestehen oder aber ein Vermessung aus anderen Gründen offensichtlich unnötig ist (etwa, weil der Überbau klar ersichtlich auch in seinem Ausmaß vorliegt). Dabei erfüllt auch das bloße Hineinragen eines Gebäudes in den Luftraum eines anderen Grundstückes die Voraussetzungen des Überbaus.


2.) Im Falle einer Ueberbauung: Wenn ich eine Duldung erreichen will, wie kann ich den Nachweis führen, dass nicht fahrlässig Ueberbaut wurde? Wie gross sind seine Chancen einen Rückbau zu erwirken?

Sie hätten nachzuweisen, dass der Überbau nicht auf Gründen beruht, die Sie zu vertreten haben. Die Tatsache, dass Sie Ihrem Nachbarn angekündigt haben, dass "knapp" werden könne, spricht schon dafür, dass Sie einen Überbau als jedenfalls nicht unmöglich in Ihr Bewusstsein aufgenommen haben, was Fahrlassigkeit ausschließt. Freilich hätte dann Ihr Nachbar diese Ankündigung zu beweisen, was, wenn es keine Zeugen gab, wiederum für diesen schwierig werden dürfte. Wenn sich aus Plänen ergibt, dass ein Überbau möglich war, bzw. Sie diesen hätten zur Kenntnis nehmen können, dürfte leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen sein. Zum Nachweis können Sie sich Zeugen, Urkunden, Sachverständigen, Parteivernehmung und Augenschein bedienen. Die Parteivernehmung können Sie nutzen, um im Falle eines Rechtsstreits den Nachbar darüber vom Gericht hören zu lassen, ob er den Überbau genehmigt haben. Hier hätte er die Wahrheit zu sagen. Ob er dies tut ist freilich eine andere Frage. Auch Ihre schriftliche Dokumention und das Gespräch mit dem Bauunternehmer könnne für die Frage einer Genehmigung wenn nicht Beweiswirkung (siehe 4.), so doch wenigstens inidzielle Bedeutung enftfalten, die das Gericht davon überzeugen kann, dass tatsächlich eine Genehmigung vorgelegen hat.


3.) Ist in diesem Fall die Definition eines unmittelbaren Einspruches des Nachbarn noch erfüllt? (was heisst unmittelbar?)
Hängt diese irgendwie damit zusammen, wann der Rote Punkt abgehängt wurde?

Der Baufreigabeschein hat hier keine Bedeutung. Er dient öffentlich-rechtlichen Zwecken. Ein Widerspruch ist nach Fertigstellung nicht mehr möglich. § 912 BGB will gerade verhindern, daß bei einem sogenannten entschuldigten (leicht fahrlassigen) Grenzüberbau vorhandene Bauwerke nachträglich mindestens teilweise wieder abgerissen werden müssen. Allerdings kommt es auf eine Widerspruch dann nicht an, wenn der Überbau vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt ist, hierzu 3.

4.) Spielt das Gespräch mit dem Nachbarn keine Rolle wenn nicht schriftlich festgelegt wurde (er kann sich jetzt natürlich an nichts mehr erinnern). Der Gesprächsinhalt ist von mir dokumentiert und am Folgetag mit dem Bauunternehmer besprochen worden, der natürlich die gleiche Unsicherheit des Grenzverlaufes gesehen hat.

Dass eine schriftliche Fixierung nicht vorliegt, spielt hier zunächst keine Rolle. Die Schriftform wäre aber aus Beweisgründen wichtig gewesen. Sie müssten jetzt in der Lage sein, auf anderem Wege nachzuweisen, dass ein Vereinbarung mit dem Nachbarn dergestalt vorlag, dass dieser von Rechtsschritten hinsichtlich eines Überbaus absehe. Wenn es hierfür keine Zeugen gibt, haben Sie in der Tat ein Beweisproblem. Der Bauunternehmer eignet sich nicht als Zeuge, er war beim Gespräch nicht anwesend.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2009 | 08:43

Sehr geehrter Hr. Scholz,
vielen Dank für Ihre Antwort. Inzwischen habe ich vom Nachbarn einen Vorschlag für eine Ueberbauungsvereinbarung erhalten. Kann ich Ihnen diese zur Durchsicht (z.B.) per Fax zukommen lassen. Selbstverständlich wieder gegen ein entsprechendes Honorar?
Der Inhalt ist kurz gesagt: Er toleriert den Ueberbau, solange er nicht selbst etwas auf die Grenze bauen will, in diesem Fall müsste ich mich verpflichten zurückzubauen. Mir geht es hauptsächlich um die Formulierungen, dass ich mir nicht weitergehende Nachteile einhandle.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2009 | 13:34

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne können Sie mir die Vereinbarung per Fax zukommen lassen. Ich werde mich nach Durchsicht bei Ihnen melden.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA


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Bewertung des Fragestellers 18.12.2009 | 08:38

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