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Garage Überbau


| 23.12.2015 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von



Wir haben 2006 ein Haus in einer Stichstraße gekauft, dessen 3 Meter breite Garage vorne an der Hauptstraße in einer Reihe von 5 Garagen steht. Alle 4 anderen Garagen sind auf 4.4 Meter breiten Grundstücken gebaut. In 2014, wegen der Beseitigung eines Baumes, haben wir erstmals festgestellt, dass unser Garagen-Grundstück auch 4.4 Meter breit, wie alle 4 anderen ursprünglich war, aber vor 30 Jahren 1,4 Meter von der Nachbargarage über-gebaut wurde von einem vorherigen und gestorbenen Nachbarn, der damals gerne Holzarbeiten machte. Der neue Besitzer ist verärgert, dass die Verkäuferin, die Witwe des verstorbenen Nachbarn, ihn den Fehler beim Kauf nicht erklärt hat. Er möchte, dass wir ihm die 1,4 mal 12 Meter (17 qm) Landteil verkaufen für €1700, dafür aber die Hälfte der €1300 Vermessungskosten plus Notarkosten, Landstückänderungs- Kosten bei der Stadt Wildeshausen etc. bezahlen. Das würde heißen, dass wir es fast verschenken würden.

Anderseits ist unsere Garage 30 Jahre alt und ist halb kaputt (gerissenes Dach leckt) und ist so schmal, dass es schwer ist, mein breites englisches Auto hineinzufahren . Mit Vorsicht, schaffe ich es bei Tageslicht und mit eingeklapptem Rückspiegel, aber meine Frau traut sich dieses nicht zu. Wir würden die Garage gern ersetzen mit einer breiteren, neuen Garage. Das wäre nur möglich, wenn der Nachbar seine Garage 1.4 Meter verkleinert. Seine wäre immer noch groß genug. Ich vermute, dass die Bauänderungskosten nicht höher als die Kosten der Vermessung und Landänderung etc. wären, die dann nicht nötig wären.

Also, nur ein Abbau 1,4 Meter seiner Garage wäre uns eine gute Lösung. Können wir das verlangen?
23.12.2015 | 23:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Einen Abriß können Sie gemäß § 912 BGB nur während oder direkt nach dem Errichten des Überbaus verlangen, mittlerweile ist das leider nicht mehr möglich. Jedoch können Sie von den Nachbarn die Zahlung einer sogenannten Überbaurente oder das Abkaufen des überbauten Bereichs zum Wert zum damaligen Bauzeitpunkt fordern. Möglicherweise gibt Ihnen das einen Handlungshebel.

Den Verkauf an den Nachbarn mit Beteiligung an den Kosten halte ich für eine nachteilhafte Lösung. Eher würde ich empfehlen, Überbaurente zu fordern und zugleich dem Nachbarn eine Kostenbeteiligung beim Abriß anzubieten.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2015 | 12:05

Hallo Herr Weber,

In Ihrem Antwort sagen Sie, dass wir einen Abriss verlangen könnten nur direkt nach dem Bau. Aber die Person, die das Haus gebaut hat, und uns das Haus verkauft hat, sagte uns nichts über den Überbau. Ist er dann noch verantwortlich?

Sie sagten in Ihrer Antwort, wir könnten eine Überbaurente verlangen. Wie bestimmen wir die Höhe? Die Maße der Überbauung sind nicht unerheblich (1,4 meter mal 6 meter). Es könnte nicht unabsichtlich gewesen sein. Der Schaden ist für uns groß. Wir können kaum reinfahren und dann kaum aus einer Tür quetschen (so müssen alle im Regen aussteigen) , nichts abstellen u.s.w..

Können wir eine Rechnung für die Überbaurente an den jetzigen Besitzer für 2015 geben bevor Jahresende? 2014? 2016? Müssen wir den neuen Besitzer vorher informieren?

Vielen Dank für Ihre baldige Antwort.








Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2015 | 02:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Verkäufer haftet grundsätzlich für arglistig verschwiegene Mängel, und dies ist ein arglistig verschwiegener Mangel. Sie müssen aber einen konkreten Schaden nachweisen.

Die Höhe der Überbaurente bestimmt sich nach der Höhe der ortsüblichen Landpacht. Ich empfehle daher, den örtlichen Mietspiegel zu konsultieren, wieviel es kosten würde, diese Fläche zu mieten.

Diese Überbaurente können Sie sofort fordern, also am besten gleich morgen (Dienstag) vor Jahresende. Beachten Sie bitte, dass am 31.12.2015, also in weniger als drei Tagen, die Überbaurente für 2012 verjährt. Ab dem 1.1.2016 kann der Nachbar die Überbaurente für 2012 verweigern, dann muß er nur die Überbaurente für 2013 und folgende Jahre bezahlen.
Diese Verjährung können Sie nur verhindern, indem Sie bis zum 31.12.2015 einen Mahnbescheid bei dem zentralen Mahngericht von Niedersachen (AG Uelzen) beantragen. Wenn er dann aber anstandslos die Überbaurente für 2012 bezahlt, müssen Sie die Gerichtskosten selbst tragen, es ist also riskant.
Der neue Besitzer muß aber nur für die Jahre zahlen, in denen er bereits Eigentümer war. Hat er es also erst 2013 oder später gekauft, ist das Verjähresproblem hinfällig.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.12.2015 | 16:35


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