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Garage Baden-Württemberg


| 18.02.2007 15:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar:
Der Nachbar plant den Bau einer über 10m langen und 5,49m breiten Garage. Wir befinden uns in einer Hanglage. Wir sind der darunterliegende Nachbar. Dann gibt es noch eine Stützmauer, die ca. 1m Höhenunterschied zu unserem Grundstück hat. Das Gelände oberhalb der Stützmauer des Nachbars wurde vor ca. 40 Jahren vom ehemaligen Eigentümer aufgeschüttet. Die Garage ist 3,40m hoch und hat über 30qm Wandfläche. Die Garage stellt sich von unserer Seite als ca. 3,40m Wandhöhe+ Dach 2m + Mauer 1m= 6,40m hoch dar. Wir haben hier unsere Terrasse und viele Fenster.
Demnach müßten andere Abstandsflächen eingehalten werden, da es sich nach LBO nicht um eine Garage, sondern um eine bauliche Anlage handelt. Wie groß ist der richtige Grenzabstand, wenn es sich nicht um eine Garage, sondern um eine bauliche Anlage handelt?
Nun aber wurde eine Ausnahmegenehmigung vom LRA (Vitamin B)erteilt mit dem Hinweis, daß der andere Nachbar auf der längeren Seite hier nur betroffen sei und wir nicht. (der andere Nachbar ist aber personenidentisch bzw. hat die Erlaubnis in seiner Eigenschaft als Geschäftführer seiner BauträgerGmbH erteilt). Es stellt sich für uns die Frage, wenn die Bedingungen des § 6 Abs.1 LBO überschritten sind, so ist die Baugenehmigung rechtswidrig erteilt? Aus Gleichheitsgründen hätten wir doch auch der Sondergenehmigung zustimmen müssen, denn wer sagt denn auf welcher Seite die 15m Grenzbebauung überschritten sind. Ist diese Argumentation richtig? Gibt es dazu einen guten Kommentar?
Vielen dank.

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Sehr geehrter Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt beantworten möchte:

Der geplante Garagenbau Ihres Nachbarn ist baurechtswidrig, wenn die Baugenehmigung formell oder materiell baurechtswidrig ist. Nach Ihrem Vortrag gehe ich davon aus, dass Ihrem Nachbarn eine formellrechtlich ordnungsgemäße Baugenehmigung erteilt wurde.

Soweit Sie nun fragen, ob das Vorhaben materiellem Baurecht widerspricht sind die gesamten Normen des Bauplanungsrechts und Bauordnungsrechts Prüfungsmaßstab. Materielle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine bauliche Anlage sich im Rahmen der Baugenehmigung hält, die Baugenehmigung jedoch rechtswidrig ist. Für Ihre Frage besonders relevant ist das Bauordnungsrecht des Landes Baden-Württemberg:

Ihrer Schilderung ist ganz richtig zu entnehmen, dass § 6 Abs. 1 LBauO BW vorliegend nicht anwendbar ist, weil die Wandhöhe mehr als 3 m beträgt (§ 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBauO BW) und überdies die Grenzbebauung entlang der einzelnen Nachbargrenzen insgesamt 15 m überschreitet (§ 6 Abs. 1 Satz 4 LBauO BW). Es sind also Abstandsflächen einzuhalten, die sich grundsätzlich nach § 5 LBauO BW richten.

Die Abstandsfläche bemisst sich gem. § 5 Abs. 4 LBauO BW nach der Wandhöhe, die senkrecht zur jeweiligen Wand gemessen wird. Als Wandhöhe gilt nach § 5 Abs. 4 Satz 2 das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Hanglage hat insofern Bedeutung, weil bei unterschiedlichen Gebäudehöhen aufgrund des Hangniveaus das Mittel der gemessenen Wandhöhe maßgebend ist (§ 5 Abs. 4 Satz 2 und 3 LBau BW). Zu beachten ist, dass es bei der Berechnung der Wandhöhe auf das Geländeniveau des Baugrundstücks ankommt. Bei der Berechnung der Wandhöhe finden Dächer nach § 5 Abs. 5 LBauO BW Berücksichtigung. Danach ist die Gestaltung des Daches im Einzelfall maßgebend. Es ist zu prüfen, ob eine Giebelfläche oder eine Dachfläche zu Ihnen zeigt und welche Neigung die Dachfläche hat. Bisher ist Ihrer Schilderung diesbezüglich nichts zu entnehmen. § 5 Abs. 5 LBauO BW lautet:

(5) Auf die Wandhöhe werden angerechnet
1. zu einem Viertel die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45° sowie die Höhe von Giebelflächen, wenn mindestens eine Dachfläche eine Neigung von mehr als 45° aufweist,
2. in vollem Umfang die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 70° sowie die Höhe von Giebelflächen zwischen diesen Dächern.
Die Giebelfläche beginnt an der Horizontalen durch den Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut; bei verschieden hohen Schnittpunkten beginnt die Giebelfläche am unteren Schnittpunkt.

Nach der Berechnung der Wandhöhe nach den mitgeteilten Kriterien, insbesondere unter Zugrundelegung des richtigen Geländeniveaus und der zu berücksichtigenden Wandhöhe, bestimmt sich die Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 LBauO BW. Im Grundsatz sind dies nach § 5 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBauO BW 0,6 der Wandhöhe. In Kerngebieten, Dorfgebieten und besonderen Wohngebieten jedoch nur das 0,4fache der Wandhöhe (§ 5 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 LBauO BW). Sie darf bei Wänden von über 5m Breite 2,5 m nicht unterschreiten. Bei Wänden mit einer Länge bis zu 16m gilt das sog. Schmalseitenprivileg des § 5 Abs. 8 LBauO BW. Danach genügt der nachbarschützende Teil der Abstandsfläche, der sich nach § 5 Abs. 7 Satz 3 bestimmt und dann allgemein auf das 0,4fache der Wandhöhe, in Kerngebieten, Dorfgebieten und besonderen Wohngebieten sogar auf das nur 0,2fache der Wandhöhe zu verringern ist.

Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen von diesen Regelungen bestimmen sich nach § 56 LBauO BW. Eine Tatbestand, der verpflichtend eine Abweichung von § 5 LBauO BW nach § 52 Abs. 2 Nr. 1-4 LBauO BW bestimmt ist vorliegend nicht erkennbar. Auch eine ermesseneröffnender Tatbestand zur Erteilung einer Ausnahme nach § 56 Abs. 4 und 5 LBauO BW ist nach Ihrer Schilderung nicht gegeben.

Unter Zugrundelegung Ihrer Schilderung ist demnach die Erteilung einer Ausnahme baurechtswidrig. Dies gilt allerdings nur, soweit Ihre Angaben in Bezug auf die Wandhöhe stimmen. Vielleicht möchten Sie diesbezüglich die Nachfragefunktion nutzen! Abstandsregelungen sind nach der gefestigten Rechtsprechung der Verwaltungsgerichtsbarkeit in vollem Umfang nachbarschützend, so dass Sie mit guten Erfolgsaussichten gegen die Erteilung der Ausnahme Widerspruch einlegen könnten. Dies sollten Sie schon zur Fristwahrung tun. Der Widerspruch ist gem. § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO innerhalb eines Monats, nachdem der Verwaltungsakt dem Beschwerten bekanntgegeben worden ist, schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde zu erheben, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Die Frist wird gem. § 70 Abs. 1 Satz 2 VwGO auch durch Einlegung bei der Behörde, die den Widerspruchsbescheid zu erlassen hat, gewahrt.

Diese Ausführungen können nur Ihrer ersten Orientierung dienen. Angesichts der Bedeutung aller Umstände des Einzelfalls im Baurecht kann eine Erstberatung eine eingehende Prüfung Ihres Falles anhand aller verfügbaren Informationen nicht ersetzen.

Mit bestem Gruß

Jan Prill

Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2007 | 00:45

Ich hierzu doch noch eine Frage:
Sind 50cm Abstand von unserer Grundstücksgrenze auch noch eine Grenzbebauung? Welche Vorschrift gilt dann?
Danke für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.02.2007 | 01:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Auch bei 50cm Grenzabstand handelt es sich noch um eine Grenzbebauung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 3 LBauO BW (Die Grenzbebauung entlang den einzelnen Nachbargrenzen darf 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten.)

Nach Abs. 2 des § 6 LBauO BW, müssen Gebäudeteile, die ohne Abstandsflächen nach § 6 Abs. 1 LBauO BW errichtet werden können, mind. 50cm Abstand zur Nachbargrenze einhalten, wenn Sie überhaupt mit Abstand zur Grenze errichtet werden.

Grund für diese Anforderung ist, dass aus ästhetischen Gründen zu missbilligende "Schmutzwinkel" vermieten werden sollen (vgl. Gerd Hammer, Praxis der Kommunalverwaltung LBO, Anmerkung zu § 6). Diese ästhetische Entscheidung des Gesetzgebers ist jedoch nicht geeignet § 6 Abs. 1 Satz 3 LBauO BW die Wirkung zu entziehen.

Mit bestem Gruß
Jan Prill

Ergänzung vom Anwalt 18.02.2007 | 17:51

Der Satz bezüglich der Berechnung der Wandhöhe muss richtig lauten wie folgt: Nach der Berechnung der Wandhöhe nach den mitgeteilten Kriterien, insbesondere unter Zugrundelegung des richtigen Geländeniveaus und der zu berücksichtigenden ***Dachhöhe***, bestimmt sich die Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 LBauO BW.
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