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GRZ

| 09.09.2012 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir leben in einer WEG
Miteigentumsanteil Partei 1: 25/100 mit einem freistehenden 1Familienhaus

Wir Partei 2: Miteigentumsanteil: 75/100 mit einem freistehenden 2Familienhaus

Grundstück ist 1000qm gross (recht klein für 2 Häuser...)
Flurstück hate eine GRZ 0,3
GRZ wurde von 0,2 auf 0,3 erhöht aufgrund eines Bauantrags für eine Werkstatt durch uns und damit verbunden einem Befreiungsantrag wegen der GRZ Überschreitung.

Grundstück ist gnadenlos überbaut (Pflasterfläche, Hof, Schuppen....).
Bauamt genehmigte unseren Bau und erteilte die Auflage das Grundstück bis zur 0,3 zu entsiegeln.

Partei 1 hat einen Anteil von 25/100 das heisst 250qm, demzufolge dürfen Sie nur 75qm bebauen. Ihr Haus macht aber bereits 80qm aus. Das heisst der Anteil der GRZ ist für Partei 1 bereits mit Ihrem Haus ausgeschöpft.

Wir haben mit unserem Anteil 75/100 eine mögliche, anteilige GRZ von 225qm.

Wir genauso, wie Partei 1 haben beide unsere möglichen befestigten Flächen überschritten.(wir durch gepflasterte Hofffläche, Partei 1 durch Hof, überdachte Terrasse und Schuppen, Carport und Ihrem Haus)

Auflage vom Bauamt ist bis 31.12.2012 den Hof zu entsiegeln auf 0,3GRZ.
Das ist auch ok, zumindest für unseren Teil. Nun will Partei 1 nicht zurückbauen. Was haben wir für Möglichkeiteiten? Sie dürften nur 75qm bei 25/100 bebauen. Ihr Haus hat 80qm,also mit dem Haus schon überbaut, das ist ja aber so minimal und wir streichen diese 5qm von unseren möglichen qm ab. Kein Problem, Sie können ja das Haus nicht verkleinern. Sie haben aber einen riesen Holzschuppen direkt an unser Haus gebaut, insgesamte Grösse 55qm. Ohne Genehmigung, zudem verschatten die Schuppen uns das Licht in Garage, Abstellraum, ect. Sie haben einfach vor unsere Glasbausteinfenster die Schuppen gesetzt. Komplett zugebaut. 55qm und dann auch noch aus Holz, wo wir ohnehin grosse Bedenken wegen dem Brandschutz haben. Integriet in die Schuppen ist ein Carport. Naja, es ist ringsrum zu, nur die Einfahrt offen. Diesen Holzkomplex wollen Sie nun nicht abreissen. Wir haben bereits über unsere RA unseren Unmut über den Bau mitgeteilt, aber es rührt sich nichts. Nun kam durch unsere Baugenehmigung dabei raus, das die GRZ ohnehin überschritten ist und brachte die Auflage des Rückbau mit sich. Was uns wiederrum vreut, somit kommt endlich der illegale Bau an unserem haus weg. (Hoffen wir zumindest)
Wir bauen die ganzen Hofflächen zurück, kein Problem, aber Partei 1 hat ja bereits Ihre mögliche GRZ mit dem Haus erreicht und muss nun den Schuppenkomplex abreissen, welcher eh keine Genehmigung hat und nie bekommen würde, aufgrund der Überbauung und Ihre Térrasse müssten Sie auch anders anlegen, das die Flächen wasserdurchlässig sind. Denn Sie haben pflasterfläche und eine Überdachung drüber.
Was können wir machen, wenn Partei 1 nicht zurückbaut/entsiegelt. Die Auflage das das Grundstück bis 31.12.2012 entsiegelt werden muss auf die max. GRZ von 0,3 haben wir Partei 1 als Kopie geschickt. Unsere RA hat dies auch Partei 1 mitgeteilt. Nun hörten wir, vom Nachbarn, das Sie sich nicht daran kehren und nichts zurückbauen werden. Was können wir machen?
Mit Ihrem Anteil von 25/100 bei einer Grundstücksgrösse von 1000qm stehen Partei 1 nunmal nur 75qm bei einer GRZ von 0,3 zu.
Was haben wir für Möglichkeiten. Sehen auch nicht ein, wir stellen für alles Anträge, haben Kosten für Architekten, Bauamt, ect. und Partei 1 baut eins nach dem anderen ohne Genehmigung und zudem auch noch mit Nachteilen für uns, wie zum Bsp. die Abschottung des Lichtes in unseren Räumen, bzw. Verschattung des Grundstücks bei der Grösse des Schuppenkomplexes. Wir müssen unsere Grundstücksteile nun auch neu anlegen mit Wasserdurchlässigen Steinen und Grünflächen und scheuen auch keine Mühe und Kosten....
Was ist uns zu raten, was können wir gegen Partei 1 unternehmen?
Das im Zuge unseres Bauantrags nun dabei rauskam das das Grundstück bereits überbaut war und wir eine Erhöhung der GRZ stellen mussten, war vorher nicht einzusehen.... Unsere RA hatte Anfang des Jahres bereits eine Rückbauaufforderung gestellt die Schuppen von unserer Fassade zu entfernen, da kam garnichts, ausser Ignoranz, nun die Auflage vom Amt, da kommt doch auch wieder nichts...

Danke für Ihre Antwort
Eingrenzung vom Fragesteller
09.09.2012 | 14:53

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts (Lageplan, Grundflächenzahl, Maß der baulichen Nutzung, Baugenehmigung, Rückbauverfügung), Fragen des Nachbarrechts und Fragen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Gleich vorab möchte ich mir die Anmerkung erlauben, daß eine Erstberatung hier neben der Beauftragung eines anderen Rechtsanwalts nur den Zweck haben kann die bisherigen Erkenntnisse in den Grundzügen zu überprüfen.

Ob eine sogenannte Realteilung möglich wäre (derzeit besteht wohl eine Idealteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz), müsste geprüft werden. Etwa wäre denkbar, dass Sie die Miteigentumsgemeinschaft aufheben (z.B. ein Grundstücksteil wird Ihr Grundstück, eines das der Nachbarn (N) und eines (z.B. Zuwegung oder gemeinsamer Weg) wird gemeinsames Grundstück.

Grundsätzlich hat die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Einhaltung der Bauvorschriften zu sorgen, auch für die Einhaltung der Grundflächenzahl (die im schriftlichen Teil des Lageplans berechnet werden sollte und m.E. wesentlicher Bestandteil der Baugenehmigung ist). Insoweit ist unklar, ob sich die Entsiegelungsanordnung des Bauamts nur auf Ihren Hof bezieht, oder den der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im letzteren Fall müsste entweder der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder N - typischerweise erfolgt zumindest eine Duldungsverfügung - mit im Boot sitzen.

Ein Tipp wäre noch - weil er selbst von gestandenen Vermessungsingenieuren immer wieder übersehen wird - die GRZ genau berechnen zu lassen (für die Hauptgebäude und Nebenanlagen, und zwar ggf. nach "historischen" Bauvorschriften. Immer sind in der Umgebung sogenannte Berufungs- und Befreiungsfälle aufzuspüren, zumal für gewerblich genutzte Grundstücke hier regelmäßig höhere GRZ-Zahlen gelten (vgl. § 17 BauNVO - Baunutzungsverordnung).

N - dem Sie eine erhebliche Wertsteigerung seines "Grundstücksteils" in Form einer deutlich besseren baulichen Nutzbarkeit verschafft haben, kommen Sie selbst nur über das WEG (Teilungserklärung) und das zivile und öffentliche Nachbarrecht bei. Ansonsten wäre das Bauamt zu animieren auch gegen N vorzugehen. Ggf. könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft anbieten eine Baulast einzugehen, um Bedenken der Baurechtsbehörde auszuräumen.

Zuletzt muß man sagen, daß Sie auch Andenken sollten den Architekt in die Haftung zu nehmen, der im Rahmen der Genehmigungsplanung eine Planung vorzulegen hat nach der das Grundstück insgesamt erlaubt baulich genutzt werden kann.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.

Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung (unter Anrechnung der Erstberatungsgebühr hier).

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 11.09.2012 | 13:03

Vielen Dank für die Beantwortung! Es ist so, Das der N bis 2011 mehr Anteile hatte unter anderem auch Anteile an meinem Haus. Diese kaufte ich 2011 ab und somit änderten sich die MEA. zuvor hatte ich 47% und der N 53%. Seit dem Kauf habe ich 75% und der N nurnoch 25%. Häuser stehen seit vielen Jahren. somit ist hier kein Architekt wegen Überbauung in die Pflicht zu nehmen. Ich genauso wie der N wussten bislang garnichts von einer Festsetzung GRZ. Erst mit meinen Bauanträgen erfuhr ich das das Grundstück überbaut ist und es wurde dank meines Antrags die GRZ von 0,2 auf 0,3 erhöht. Da es nur eine Überfahrt zum Grundstück gibt die wir alle nutzen betrifft der Rückbau die Gemeinschaft. Realteilung stimmt N nicht zu. N hat nunmal nurnoch 25% am Grundstück und bebaut quasi seinen ganzen Anteil der hat kaum noch Grünflächen. Das kann ja nicht zu unseren Lasten gehen. Zumal noch zu unserem Unmut 55qm Holzbauten direkt an unser Haus und direkt vor unsere Glasbausteinfenster. Komplett vorgebaut vor die Fenster. Aufgrund der Überschreitung der GRZ und damit verbunden der Entsieglung des Grundstücks muss das alles weg. N Kann ausser sein Haus nichts stehen lassen da sein Anteil nicht mehr zulässt. Kann ja nicht sein das wir alle Bauanträge offiziell stellen die GRZ erhöhen lassen und unsere aneilige GRZ nicht nutzen können da N mehr bebaut als er darf und unterm Strich mehr bebaute Fläche mit seinen 25% hat als ich mit 75%. Was kann ich tun wenn N nicht alles abreisst. Auflage vom Amt ist das Grundstück bis zu 0,3 zu entsiegeln. Was wegkommt ist den Amt egal. Aus unserer Sicht sollten alle Flächen vom Nachbar weg, weil er seine mögliche GRZ mit seinem Haus bereits ausschöpft und zum anderen seine ganzen Schuppen in der Grössenordnung keine Genehmigungen haben auch nie bekommen würden. Ich entsiegel die dann immernoch fehlenden qm an Hofflächen, solange bis es mit den 0,3 passt.
N hat verkauft und muss somit mit seinen 25% auch auskommen. Das betrifft nunmal alles. Oder sehe ich das verkehrt?
PS: Gewerbeflächen gibts nicht. Somit sind die 0,3 schon korrekt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.09.2012 | 16:56

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage die auch Neues und Hintergründe zum Sachverhalt bringt.

Was den erst kürzlich erfolgten Kauf betrifft, stellen sich Fragen der Sachmängelhaftung (Fehlende behördliche Genehmigung als Mangel der Immobilie), aber auch Fragen der Verjährung.

Aber zurück zum Kernproblem : Das Bauamt fordert von Ihnen etwas, was sie selbst von N nicht erzwingen können (§ 18 WEG ), also bleib wohl oder übel nur der Weg über das Bauamt und diese zu "bitten" auch N in die Pflicht zu nehmen. Von Ihnen wird von den Behörden eine Unmöglichkeit gefordert.

Womöglich hilft Ihnen eine historische Rechtslagen (Bestandsschutz, der aber nicht gegenüber behördlich geduldeten Schwarzbauten besteht).

Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.08.2013 | 20:00

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"sehr kompetente Antwort!!!! Dankeschön. Ich komme bestimmt wieder auf Sie zurück. Vielleicht sogar schon bald, da sich gerade ein Problem im Baurecht anbahnt!!!"