Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts (Lageplan, Grundflächenzahl, Maß der baulichen Nutzung, Baugenehmigung, Rückbauverfügung), Fragen des Nachbarrechts und Fragen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Gleich vorab möchte ich mir die Anmerkung erlauben, daß eine Erstberatung hier neben der Beauftragung eines anderen Rechtsanwalts nur den Zweck haben kann die bisherigen Erkenntnisse in den Grundzügen zu überprüfen.
Ob eine sogenannte Realteilung möglich wäre (derzeit besteht wohl eine Idealteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz), müsste geprüft werden. Etwa wäre denkbar, dass Sie die Miteigentumsgemeinschaft aufheben (z.B. ein Grundstücksteil wird Ihr Grundstück, eines das der Nachbarn (N) und eines (z.B. Zuwegung oder gemeinsamer Weg) wird gemeinsames Grundstück.
Grundsätzlich hat die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Einhaltung der Bauvorschriften zu sorgen, auch für die Einhaltung der Grundflächenzahl (die im schriftlichen Teil des Lageplans berechnet werden sollte und m.E. wesentlicher Bestandteil der Baugenehmigung ist). Insoweit ist unklar, ob sich die Entsiegelungsanordnung des Bauamts nur auf Ihren Hof bezieht, oder den der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im letzteren Fall müsste entweder der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder N - typischerweise erfolgt zumindest eine Duldungsverfügung - mit im Boot sitzen.
Ein Tipp wäre noch - weil er selbst von gestandenen Vermessungsingenieuren immer wieder übersehen wird - die GRZ genau berechnen zu lassen (für die Hauptgebäude und Nebenanlagen, und zwar ggf. nach "historischen" Bauvorschriften. Immer sind in der Umgebung sogenannte Berufungs- und Befreiungsfälle aufzuspüren, zumal für gewerblich genutzte Grundstücke hier regelmäßig höhere GRZ-Zahlen gelten (vgl. § 17 BauNVO
- Baunutzungsverordnung).
N - dem Sie eine erhebliche Wertsteigerung seines "Grundstücksteils" in Form einer deutlich besseren baulichen Nutzbarkeit verschafft haben, kommen Sie selbst nur über das WEG (Teilungserklärung) und das zivile und öffentliche Nachbarrecht bei. Ansonsten wäre das Bauamt zu animieren auch gegen N vorzugehen. Ggf. könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft anbieten eine Baulast einzugehen, um Bedenken der Baurechtsbehörde auszuräumen.
Zuletzt muß man sagen, daß Sie auch Andenken sollten den Architekt in die Haftung zu nehmen, der im Rahmen der Genehmigungsplanung eine Planung vorzulegen hat nach der das Grundstück insgesamt erlaubt baulich genutzt werden kann.
Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.
Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung (unter Anrechnung der Erstberatungsgebühr hier).
Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.
Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 09.09.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Vielen Dank für die Beantwortung! Es ist so, Das der N bis 2011 mehr Anteile hatte unter anderem auch Anteile an meinem Haus. Diese kaufte ich 2011 ab und somit änderten sich die MEA. zuvor hatte ich 47% und der N 53%. Seit dem Kauf habe ich 75% und der N nurnoch 25%. Häuser stehen seit vielen Jahren. somit ist hier kein Architekt wegen Überbauung in die Pflicht zu nehmen. Ich genauso wie der N wussten bislang garnichts von einer Festsetzung GRZ. Erst mit meinen Bauanträgen erfuhr ich das das Grundstück überbaut ist und es wurde dank meines Antrags die GRZ von 0,2 auf 0,3 erhöht. Da es nur eine Überfahrt zum Grundstück gibt die wir alle nutzen betrifft der Rückbau die Gemeinschaft. Realteilung stimmt N nicht zu. N hat nunmal nurnoch 25% am Grundstück und bebaut quasi seinen ganzen Anteil der hat kaum noch Grünflächen. Das kann ja nicht zu unseren Lasten gehen. Zumal noch zu unserem Unmut 55qm Holzbauten direkt an unser Haus und direkt vor unsere Glasbausteinfenster. Komplett vorgebaut vor die Fenster. Aufgrund der Überschreitung der GRZ und damit verbunden der Entsieglung des Grundstücks muss das alles weg. N Kann ausser sein Haus nichts stehen lassen da sein Anteil nicht mehr zulässt. Kann ja nicht sein das wir alle Bauanträge offiziell stellen die GRZ erhöhen lassen und unsere aneilige GRZ nicht nutzen können da N mehr bebaut als er darf und unterm Strich mehr bebaute Fläche mit seinen 25% hat als ich mit 75%. Was kann ich tun wenn N nicht alles abreisst. Auflage vom Amt ist das Grundstück bis zu 0,3 zu entsiegeln. Was wegkommt ist den Amt egal. Aus unserer Sicht sollten alle Flächen vom Nachbar weg, weil er seine mögliche GRZ mit seinem Haus bereits ausschöpft und zum anderen seine ganzen Schuppen in der Grössenordnung keine Genehmigungen haben auch nie bekommen würden. Ich entsiegel die dann immernoch fehlenden qm an Hofflächen, solange bis es mit den 0,3 passt.
N hat verkauft und muss somit mit seinen 25% auch auskommen. Das betrifft nunmal alles. Oder sehe ich das verkehrt?
PS: Gewerbeflächen gibts nicht. Somit sind die 0,3 schon korrekt.
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
vielen Dank für Ihre Nachfrage die auch Neues und Hintergründe zum Sachverhalt bringt.
Was den erst kürzlich erfolgten Kauf betrifft, stellen sich Fragen der Sachmängelhaftung (Fehlende behördliche Genehmigung als Mangel der Immobilie), aber auch Fragen der Verjährung.
Aber zurück zum Kernproblem : Das Bauamt fordert von Ihnen etwas, was sie selbst von N nicht erzwingen können (§ 18 WEG
), also bleib wohl oder übel nur der Weg über das Bauamt und diese zu "bitten" auch N in die Pflicht zu nehmen. Von Ihnen wird von den Behörden eine Unmöglichkeit gefordert.
Womöglich hilft Ihnen eine historische Rechtslagen (Bestandsschutz, der aber nicht gegenüber behördlich geduldeten Schwarzbauten besteht).
Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
