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GEWERBE MIETRECHT - RECHTE MIETER WENN ÜBERGABEPROTOKOLL NICHT AUFFINDBAR

26.10.2017 15:43 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Liebe Rechtsanwältinnen,
liebe Rechtsanwälte,

wir (Gewerbe-Mieter) haben einen Streitfall mit unseren ehemaligen Vermietern der das gewerbliche Mietrecht betrifft.

Uns wurde aus fraglichen Gründen in einer Abmahnung und der folgenden außerordentlichen Kündigung finanzieller Schaden verursacht.

1.) der Vermieter behält unsere Kaution von EURO 3.500.- wegen Reparaturarbeiten ein durch die von uns (angeblich) verursachten Schäden an dem Mietobjekt. Ein Übergabeprotokoll wurde in Anwesenheit der Vermieter, deren Rechtsanwalt, uns und unserem Anwalt erstellt. Ein - rechtlich wahrscheinlich nicht nutzbares - Beweisfoto, welches den gegnerischen Rechtsanwalt beim Ausfüllen des Protokolls zeigt) haben wir. Es wurde protokolliert daß nur "geringe Schäden / Schönheitsreparaturen" nötig sind. Der Vermieter bestätigte in Anwesenheit aller das Formular zu scannen und den beiden RA zukommen zu lassen.
Die Gegenpartei und deren Rechtsanwalt bestreiten nun daß ein Übergabeprotokoll jemals existiert hat bzw. stellen uns dieses nicht zur Verfügung. Die angeblichen Schäden Reparaturkosten in Höhe der einbehaltenen Kaution von EURO 3.500.- verursacht haben. Unser damaliger Anwalt hat das Dokument in seinen Unterlagen nicht gefunden, bestätigt aber in Emails dass dieses definitiv erstellt wurde und daß eben nur geringe Mängel ausgewiesen wurden deren Reparatur keinesfalls Kosten in Höhe des einbehaltenen Kautionsbetrages entsprechen.
Der Fall geht vor Gericht und wir sind uns unsicher wie unsere rechtliche Lage als Mieter nun ist.

Frage 1: welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir das Übergabeprotokoll, welches nachweislich existiert hat von dem Vermieter oder deren Rechtsanwalt zu bekommen bzw. uns dieses endlich auch im Original zur Verfügung gestellt wird.
Inwiefern haften wir für einen etwaigen, fiktiven Schaden den der Vermieter nun angibt.

Frage 2: welche Konsequenzen hat es für Gewerbe-Mieter wenn ein Übergabeprotokoll nicht auffindbar ist / nicht existiert.
Der Vermieter müsse zumindest beweisen dass die Schäden an dem Mietobjekt während der vertraglichen Mietzeit entstanden sind und nicht bspw. nach Vertragslaufzeit Umbaumaßnahmen durch den befreundeten Handwerks-Dienstleister als unsere Reparaturkosten rückwirkend in Rechnung gestellt wurden.

Frage 3: inwiefern kann das Foto als Beweis genutzt werden dass der Anwalt der Gegenpartei das Übergabeprotokoll ausfüllt und die Aussage dass dieses nie erstellt wurde eine Falschaussage ist. Wenn es beweist dass das Protokoll erstellt wurde müsse er dieses uns nicht dann auch rückwirkend aushändigen? Was wären seine Beweggründe dies NICHT zu tun?

Frage 4: wir hatten unser damaligen Anwalt beauftragt bei der Übergabe anwesend zu sein. Lag es nicht in seiner Verantwortung sich um die Vollständigkeit der Unterlagen, wie eben dem Übergabeprotokoll zu kümmern? Könnte er rückwirkend um den Fall zu klären das Protokoll noch einmal bei der gegnerischen Partei anfordern?
Er behauptet nun dass er es nicht in seinen Unterlagen zu dem Fall finden konnte. Er hat den Fall inzwischen geschlossen und die Unterlagen nicht mehr parat.

Was denken Sie welche Möglichkeiten wir haben uns das Übergabeprotokoll durch die gegnerische Partei oder deren Rechtsanwalt vor dem Gerichtstermin aushändigen zu lassen, um zu beweisen dass nur Schönheitsreparaturen notwendig waren. Diese haben sicherlich nicht EURO 3.500.- Kosten verursacht. Die Gegenpartei versucht somit eindeutig uns um die Kaution zu betrügen.

Uns ist weiter durch die ausserordentliche Kündigung ein finanzieller Schaden wegen u.a. Umsatzausfall (bis neue Mieträume gefunden und bezogen waren) von ca. 3 Wochen i.H.v. EURO 7.500.- entstanden, welchen wir ebenfalls einklagen.

Für Details oder weitere Fragen stehen wir sehr gerne zur Verfügung.

Für diesen Fall suchen wir nun hier in München einen Anwalt der sich auf Mietrecht spezialisiert hat um uns zu beraten und vor Gericht zu vertreten.

Wir sind Ihnen für Ihre Antworten sehr zu Dank verpflichtet, wünschen Ihnen einen angenehmen Tag und verbleiben

mit freundlichen Grüssen

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In erster Linie sollten sie ruhig bleiben.

Ich möchte ihre Fragenreihenfolge etwas umstellen.

Frage 2: welche Konsequenzen hat es für Gewerbe-Mieter wenn ein Übergabeprotokoll nicht auffindbar ist / nicht existiert.
Der Vermieter müsse zumindest beweisen dass die Schäden an dem Mietobjekt während der vertraglichen Mietzeit entstanden sind und nicht bspw. nach Vertragslaufzeit Umbaumaßnahmen durch den befreundeten Handwerks-Dienstleister als unsere Reparaturkosten rückwirkend in Rechnung gestellt wurden.


Das Übergabeprotokoll ist für sie nicht wirklich wichtig. Es bindet lediglich den Vermieter bei Ein- und Auszug. Der Mieter kann hingegen gegen den Protokollinhalt Einwendungen erheben. Dies gilt bei Einzugsprotokollen. Bei Auszugsprotokollen, gilt dies solange wie der Mieter kein Schuldanerkenntnis abgibt, also nicht bestätigt, dass er einen Schaden verursacht hat und dafür aufkommen möchte.

Folglich brauchen sie kein Übergabeprotokoll um im Gerichtsverfahren zu obsiegen. Denn der Vermieter muss beweisen, dass sie als Mieter der Wohnung Schäden verursacht haben, die ihm zum Ersatz berechtigen. Dies dürfte ohne ein Übergabeprotokoll, dass einen ordnungsgemäßen Zustand bei Einzug dokumentiert schwierig werden, genauso dürfte dies ohne ein Übergabeprotokoll bei Auszug schwierig werden.

Mit anderen Worten, sie können bestreiten, dass Mängel an der Wohnung bei Auszug bestanden haben, und als Beweis hierfür Zeugen ( z.B. ihren Anwalt) bemühen. Nicht einmal kleine Schäden müssen sie einräumen, allerdings dürfen sie auch nicht gegen die Wahrheitspflicht verstoßen.

Die Handwerkerrechnung kann ihnen nur berechnet werden, wenn nachgewiesen ist, dass diese ausschließlich zur Reparatur von ihnen verursachter Schäden diente. Folglich sollten sie abstreiten, dass die aufgelisteten Arbeiten wegen Schäden notwendig waren, wegen Schäden ausgeführt wurde und der Preis angemessen ist.

Sie sind in einer sehr komfortablen Position. Denn sie müssen nur beweisen, dass sie Kaution bezahlt haben und dass das Mietvertragsverhältnis beendet ist und die Überlegungsfrist abgelaufen ist. Dies ist relativ einfach ( Kontoauszug, Mietvertrag, Kündigung, Umzugsdatum) .
Der Vermieter muss hingegen seine Ansprüche auf Schadenersatz voll belegen. Er muss nachweisen, dass sie wie auch immer einen Schaden verursacht haben, er muss nachweisen, dass der Schaden eine bestimmte Höhe hatte und er muss darlegen, dass sie für den Schaden verantwortlich sind und er seiner Schadensminderungspflicht nachgekommen ist. Dies ist wesentlich schwieriger, vor allem wenn er von ihnen nichts schriftliches in der Hand hat, bevor sie die Wohnung entgültig verlassen haben.
Im Grundsatz gilt nämlich, dass der Mieter nur für die im Protokoll festgestellten Mängel der Mietsache haftet ( BGH, NJW 1983, 446). Mit der späteren Geltendmachung von weiteren oder anderen Mängeln ist der Vermieter ausgeschlossen. Lehnt der Vermieter hingegen eine Feststellung des Zustandes der Wohnung bei Rückgabe ab ( oder behauptet er, es gäbe kein Protokoll) so kann er trotzdem später Schadensersatzansprüche geltend machen. Allerdings trägt der Vermieter dann die volle Beweislast, dass die Schäden bereits bei Rückgabe der Wohnung vorhanden waren.

Frage 1: welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir das Übergabeprotokoll, welches nachweislich existiert hat von dem Vermieter oder deren Rechtsanwalt zu bekommen bzw. uns dieses endlich auch im Original zur Verfügung gestellt wird.
Inwiefern haften wir für einen etwaigen, fiktiven Schaden den der Vermieter nun angibt.
und
Frage 3: inwiefern kann das Foto als Beweis genutzt werden dass der Anwalt der Gegenpartei das Übergabeprotokoll ausfüllt und die Aussage dass dieses nie erstellt wurde eine Falschaussage ist. Wenn es beweist dass das Protokoll erstellt wurde müsse er dieses uns nicht dann auch rückwirkend aushändigen? Was wären seine Beweggründe dies NICHT zu tun?


Es besteht keine Pflicht ein Übergabeprotokoll zu fertigen, so dass kein Herausgabeanspruch zu ihren Gunsten besteht ( § 422 ZPO), selbst wenn sie eine Fertigung nachweisen können.
Dies ist für sie aber auch ( siehe Frage 2) nicht wichtig, denn der Vermieter trägt die volle Beweislast für Schäden. Dies kann er über Zeugen ( Handwerker, sein Anwalt) realisieren.
Insofern ist es interessant für sie die Glaubwürdigkeit der Zeugen im Keim zu ersticken, z.B. in dem sie darlegen, dass ein Protokoll gefertigt wurde, zu ihren Gunsten ausfiel und "verschwand". Das Foto bietet hierfür nur ein Indiz, interessanter ist der Zeugenbeweis durch ihren Anwalt unter Vorhalt der von ihm erhaltenden Mails. Sicher wird ein Richter hier- bei konkereter Argumentation- ins Grübeln kommen, warum die beweisbelastete Partei ein Protokoll nicht herausgeben möchte, wenn es für sie doch die einfachste Möglichkeit wäre, Schäden zu belegen.
Daneben kann ihr Anwalt als Zeuge bestätigen, was im Protokoll eingetragen wurde udn wie der Zustand der Wohnung war. Somit können sie beweisen, dass sie nicht zum Schadenersatz in der geforderten Höhe herangezogen werden können, und die Kaution auszuzahlen ist. Das Protokoll ist meines Erachtens nur ein unbedeutender Nebenkriegsschauplatz, der ihnen nicht wirklich weiterhilft, denn sie haben ja Zeugen.

Die Beweggründe das Dokument nicht herauszugeben, sind indes einfach: Es belegt zu ihren Gunsten nur geringe Schäden. Da ein Protokoll den Vermieter bindet ( den Mieter aber nicht) ist er mit Einwendungen gegen die Richtigkeit des Protokolls ausgeschlossen. Da er mehr Schadenersatz als ihm zusteht erhofft, wäre das Protokoll für sie der leichtesteWeg, um zu belegen, dass Schäden an der Wohnung nicht ( nur gering) vorlagen. Dadurch , dass sich nun alle um die Herausgabe des Protokolls streiten, wird das Gericht den Rechtsstreits leid und will ihn vom Tisch bekommen, und es wird vom Gegner auf eine Minderung der Sorgsamkeit der Begründung gehofft. Zudem könnten sie bei dem ganzen Streit um das Protokoll vergessen, wichtige Punkte zu bestreiten, also dass von ihnen nichts beschädigt und somit kein Schaden verursacht wurde, dass Reparaturen nicht notwendig waren, die Handwerkerrechnung zu hoch ist. Alles was von einer Seite nicht bestritten wird, gilt als zugestanden und feststehender Sachverhalt.

Also bitte, bemühen sie sich, sich nicht vom Protokoll ablenken zu lassen, und konzentrieren sie sich darauf, alle Voraussetzungen des Schadenersatzes zu bestreiten.

Frage 4: wir hatten unser damaligen Anwalt beauftragt bei der Übergabe anwesend zu sein. Lag es nicht in seiner Verantwortung sich um die Vollständigkeit der Unterlagen, wie eben dem Übergabeprotokoll zu kümmern? Könnte er rückwirkend um den Fall zu klären das Protokoll noch einmal bei der gegnerischen Partei anfordern?
Er behauptet nun dass er es nicht in seinen Unterlagen zu dem Fall finden konnte. Er hat den Fall inzwischen geschlossen und die Unterlagen nicht mehr parat.

Dies kommt auf ihre Absprachen an. sollte er nur anwesend sein, wird man keine Verpflichtung bejahen können, das Protokoll zu erfragen. Aber unabhängig davon, halte ich hier schon eine Pflichtverletzung für nicht entnehmbar, da der Anwalt auch nicht wissen konnte, dass das Protokoll nicht absprachegemäß übermittelt wurde, zumal hierauf kein rechtlicher Anspruch besteht. Der Anwalt kann also fordern soviel er will, es besteht keine Pflicht zur Aushändigung.

Frage 6: Was denken Sie welche Möglichkeiten wir haben uns das Übergabeprotokoll durch die gegnerische Partei oder deren Rechtsanwalt vor dem Gerichtstermin aushändigen zu lassen, um zu beweisen dass nur Schönheitsreparaturen notwendig waren. Diese haben sicherlich nicht EURO 3.500.- Kosten verursacht. Die Gegenpartei versucht somit eindeutig uns um die Kaution zu betrügen.

Ich sehe keine rechtliche Möglichkeit die Übergabe einefordern, hier haben sie nur einvernehmliche Chancen. Aber nochmal: Sie brauchen es auch nicht, denn der Vermieter ist für die Schäden und den Zeitpunkt voll beweispflichtig. Natürlich könnte man jetzt eine Anzeige wegen Urkundenunterdrückung bei der STA machen, denn es handelt sich um die Unterdrückung zum beweis diesneder verkörperter Gedankenerklärungen ( § 267 StGB) , auch wenn kein zivilrechtlicher Anspruch besteht. Hier nützt ihnen die Aussage ihres Anwalts, seine Mails und auch ein wenig das Foto als Indiz. Aber Ermittlungsverfahren dauern ewig und sind für das Zivilvarfahren NICHT bindend, auch wenn sie durchaus ebenfalls indizielle Wirkung haben.
Auch die Anzeige eines versuchten Betrug zu ihren Lasten ( § 263 StGB ) durch das Vorspiegeln von Schäden, dies es gar nicht gibt, um sich im Besitz der Kautionssumme zu halten, ist möglich. Aber auch dies wird sie nicht in absehbarer Zeit weiterbringen. Eine ANzeige können sie bei jeder Polizeidienststelle oder der Staatsanwaltschaft persönlich und ohne Anwalt aufgeben. Bitte achten sie auf den Wahrheitsgehalt ihrer Schilderungen.

Eine Falschaussage liegt nicht vor, denn diese kann nur gegenüber Behörden und Gerichten verwirklicht werden. Dies sind weder sie noch ihr Anwalt.

Frage 7: Uns ist weiter durch die ausserordentliche Kündigung ein finanzieller Schaden wegen u.a. Umsatzausfall (bis neue Mieträume gefunden und bezogen waren) von ca. 3 Wochen i.H.v. EURO 7.500.- entstanden, welchen wir ebenfalls einklagen.

Hier ist es andersrum, dafür das eine schädigende Handlung ( unberechtigte Kündigung) und ein Schaden vorlag, sowie für dessen Höhe, sind sie voll beweispflichtig. Wendet der Vermieter hingegen Pflichtverletzungen ein, so muss er diese, wenn er die Kündigung darauf stützt, selbst beweisen.

8. Für diesen Fall suchen wir nun hier in München einen Anwalt der sich auf Mietrecht spezialisiert hat um uns zu beraten und vor Gericht zu vertreten.

Leider habe ich dies zu spät gesehen, und die anderen Fragen schon beantwortet. Ich hoffe, sie sehen mir dies nach. Ich sitze in Rostock. Beratend kann ich gern zur Seite stehen, eine Vertretung im Gerichtsprozess ist aufgrund von Reisekosten eher nicht ratsam, so dass ich in der Tat einen Kollegen vor Ort empfehlen möchte.

In München sitzt der Kollege Harald Spöth (Herzog-Wilhelm-Straße 10, IV. OG, 80331 München, Tel: 089 51518803) , der Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht ist. Der Kollege Michael Dligatch (Elsenheimerstraße 4, 80687 München,Tel: 089 88 98 25 56 )betreut Mietrechtsfälle in München schwerpunktmäßig und hat sehr gute Bewertungen. In Starnberg, also etwa 25 km von München entfernt sitzt der Kollege Dr. Tim Greenawalt ( Prinzenweg 1,82319 Starnberg ,Tel: 016096631245), der mit zahlreichen sehr guten Bewertungen ebenfalls auch Mietrechtsmandate als einen Schwerpunkt) übernimmt. Diese und weitere Kollegen finden sie in der Anwaltssuche hier auf der Webseite.

Die Angelegenheit ist aus meiner Sicht rechtlich nicht sonderlich schwierig, bedarf allerdings bei den Beweisen guter Recherche und viel Fleiß. Von daher brauchen sie keinen besonders spezialisierten Kollegen, wichtiger für sie ist hier das Engagement und die Bereitschaft Beweise zu sichten und zu würdigen, und ihren Sachverhalt umfänglich ( auch wenn der Schriftsatz länger wird) dem Gericht zu unterbreiten. Darüber hinaus sollte der Anwalt wichtiges von unwichtigen Nebelbomben ( Übergabeprotokoll) trennen können, damit sie sich als Partei nicht verzetteln.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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