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GBR ist Hausbesitzer, ehem. Gesellschafterin noch im Grundbuch, jetzt Mieterin

21.06.2009 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Hallo,

folgender Sachverhalt:
Wir wollen ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung erstehen.
Eingetragen im Grundbuch ist eine Frau A und Herr B über eine GBR.

Mittlerweile ist Frau A Mieterin (eines Teils des Hauses), ist nach meinen Infos aus der GBR ausgeschieden, ohne dass aber das Grundbuch geändert wurde.
(Mietet also gegenüber der GBR. Anstelle Frau A ist ihr Ehemann Gesellschafter der GBR geworden)

Die Dame ist älter (ca 60), der genaue Wortlaut und auch Alter des Mietvertrages mir unbekannt.

Meine Fragen, da wir das gesamte Haus nutzen wollen:
Wie wird Frau A behandelt, als Mieterin (gem. Vertrag) oder als Eigentümerin (gem. Grundbuch)?
Womit ist im schlimmsten Fall zu rechnen? Was bedeutet das in Sachen Zeit und Geld?

Vielen Dank vorab.

Sehr geehrter Fragesteller,


1. Vorliegen eines Mietvertrags

Grundsätzlich ist es so: Auch wenn Frau A noch Gesellschafterin der GbR sein sollte, kann ein wirksamer Mietvertrag vorliegen. Die GbR hat eine eigene Rechtspersönlichkeit und kann mit Dritten - inkl. der eigenen Gesellschafter - Verträge schließen.

Sie sollten daher sicherheitshalber davon ausgehen, dass ein wirksamer Mietvertrag besteht. In diesen würden Sie mit allen Rechten und Pflichten zunächst eintreten (Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete« des § 566 BGB , entsprechend anwendbar über die Verweisung in § 57 Zwangsversteigerungsgesetz - ZVG -).

Etwas anderes kann - was angesichts der Verflechtung zwischen den Parteien vielleicht nicht ganz fernliegt - gelten, wenn ein Scheingeschäft vorliegt (§ 117 BGB ). In dem Fall wäre der Mietvertrag unwirksam und Frau A könnte sich nicht auf die Regeln des Mieterschutzes berufen. Allerdings müssten Sie die Voraussetzungen eines Scheingeschäfts auch beweisen können, was Ihnen im Zweifel nicht gelingen wird (nach Ihrer Schilderung stehen keine Beweismittel zur Verfügung).


2. Kündigungsmöglichkeit

Es ist also davon auszugehen, dass ein Mietvertrag besteht. Diesen müssten Sie dann kündigen.

Nach § 57a Satz 1 ZVG haben Sie folgendes Sonderkündigungsrecht: Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die gesetzliche Frist bestimmt sich nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB : Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Zu beachten ist: Die Sonderkündigung muss zum erstmöglichen Termin erklärt werden (§ 57a Satz 2 ZVG ). Wenn der Termin verpasst wird, können Sie sich nur noch auf ein berechtigtes Interesse, insb. Eigenbedarf, stützen.


3. Räumung

Der schlimmste Fall sieht so aus: Es kann sein, dass Frau A, nachdem Sie die Kündigung ausgesprochen haben, nicht freiwillig auszieht. In dem Fall müssten Sie per Räumungsklage vorgehen, was zunächst Gerichts- und Anwaltskosten verursacht, die Sie auslegen müssen.

Auch nach gewonnenem Prozess kann es sein, dass das Gericht (ein Antrag der Frau A ist dazu übrigens nicht erforderlich) eine Räumungsfrist ausspricht (§ 721 Zivilprozessordnung - ZPO -). Die Räumungsfrist kann bis zu einem Jahr betragen.

Wenn auch nach Ablauf der Räumungsfrist nicht geräumt wird, müssten Sie den Gerichtsvollzieher beauftragen, was wiederum Kosten verursacht, die Sie verauslagen müssen. Eine Räumung kann teuer werden, da die Möbel usw. eingelagert werden müssen. Zwar haben Sie hinsichtlich aller Kosten einen Erstattungsanspruch - wenn Frau A allerdings kein Geld hat, dann bleiben Sie auf den Kosten letztlich sitzen. Das wäre also das »worst case«-Szenario.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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