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Fussboden-Misere


03.08.2006 23:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag.
Folgender Sachverhalt hat sich ergeben:

Ich muß leider etwas ausholen, um die ganze Tragweite des Problemes darzulegen!

Ich besitze ein 2 Familienhaus (als Doppelhaushälfte) und bewohne mit meiner Familie das Erdgeschoss.
Das Dachgeschoss ist bis zum 31.07.2006 an ein junges Paar vermietete gewesen, welches sich Mitte Februar zerstritten und getrennt hatte. Er lebte weiterhin in der Wohnung, während Sie Ihre Möbel in einem Zimmer wegschloss oder woanders unterbrachte. Kurze Zeit nach der Trennung brachte er seine neue Flamme mit nach Hause. Am 30.04. betrat dann die neu Auserwählte mit abgelaufenenen Pfennigabsätzen den ein Jahr vorher neu versiegelten Dielenboden und hinterließ im ganzen, 5 Meter langen Flur und in der 25qm großen Wohnküche gutsichtbare Eindrücke. Dies haben wir aufgrund einer zufällig einen Tag später durchgeführten Wohnungsbesichtigung mit einer potenziellen neuen Mieterin und unserer damaligen Mieterin bemerkt und zur Kenntnis genommen. Er hat es auch seiner damaligen Exfreundin gegenüber bestätigt, das dies die Neue gewesen sei...

Nun wollten wir Mitte Mai eine vorläufige Abnahme durchführen, um etwaige Mängel festzustellen und beiden Parteien so mehr Zeit für die Reparatur o.ä. zu geben, da er nur einen schlechbezahlten Aushilfs-Job hatte - dies wurde aber von ihm verweigert!

Die eigentliche Wohnungsabnahme sollte dann am Samstag, dem 29.07. stattfinden - was er wieder verweigerte, da er mit der neuen Wohnung zuviel zu tun hätte und bestand auf eine Wohnungabnahme am 13.07.2006 um 19:00 Uhr - knapper geht es ja nun nicht mehr...

Bei der Wohnungsbesichtigung - mit einem befreundeten Elektriker als Zeugen - wurden mehrere Mängel festgestellt, darunter natürlich die sehr deutlichen Eindrücke im Dielenboden
und 2 ganz fiese Macken in den neuen Türen ( durch Portas "bezogen") und sehr große Dübellöcher (je 1,5cm) im Büro der Beiden, die nicht verschlossen waren - was ja kein Beinbruch ist!
Alle Mängel wurden im Übergabeprotokoll festgelegt, aber er weigerte sich, dieses zu unterschreiben! Das Protokoll müsse auch nicht zwingend unterschriebn werden (???) Dadurch hat seine Ex auch nicht unterschrieben, aus Angst, das sie dann allein haften müsste.
Er weigerte sich mit dem Argument, der Boden sei sowieso zu weich gewesen und die Eindrücke seien normale Gebrauchsspuren!
Ich entgegnete ihm, wenn er wüßte, das der neu versiegelte Boden angeblich zu weich sei, warum er dann erlaubt, das man mit solchen Schuhen die Wohnung betritt?
Er meinte, er könnte doch wohl niemand verbieten mit solchen Schuhen in die Wohnung zu gehen und es würde ja auch nicht im Mietvertrag stehen. Dort haben wir damals vermerkt, das der Dielenboden (abgeschliffen, neu verschraubt und 3 fach versiegelt) pfleglich behandelt und nur z.B. mit Vliesrücken Teppich belegt werden darf, damit alles ohne Rückstände wieder entfernbar sei!
Er findet, es sei auch unangemessen, dafür die Kaution (2KMM) einzufrieren, bis alles geklärt ist.

Da ich das erste Mal eine Wohnung vermiete und noch sehr unerfahren bin, was mein Recht und meine Pflichten betrifft bitte ich um Rat bezüglich des weiteren Vorgehens:

1. War es rechtmäßig, das er das Protokoll nicht unterschrieben hat und welche Konsequenzen hat so etwas für uns und ihn/beide?
2. Wie ist mit dem Fußboden zu verfahren, bzw. welche Rechte haben wir? Können wir den Boden mit z.B. Laminat abdecken und dafür die Kaution der Beiden nutzen?
3. oder muß ein Gutachter her und wir dann diese Kosten ( ca. 850 bis 1000EUR)evtl. vorstrecken und dann vor Gericht einklagen?
Den Boden neu abschleifen würde nicht gehen, da der Lack erst
ein Jahr alt ist - dies hat uns ein befreundeter Schreiner erzählt!
Wir möchten natürlich nicht gerne klagen - nur wenn es nicht anders geht!

Es würde mich freuen, wenn Sie Licht ins Dunkel bringen würden!!

MFG
Angela S.
Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich dient das Übergabeprotokoll, wenn es von beiden Parteien, also Mieter und Vermieter, unterschrieben wurde, dazu, vorhandene Mängel endgültig festzustellen.

Wenn der Mieter dieses Protokoll nicht unterschreibt, bedeutet dies, daß er die Mängel nicht anerkennt. Dies befreit ihn aber nicht davor, für etwaige Schäden, die er verursacht hat, aufzukommen.

Dabei gilt grundsätzlich folgendes:
Der Mieter hat die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. D.h. er muss für Schäden, die er auch verursacht hat, einstehen, es sei denn es handelt sich um normale Gebrauchsspuren.
Somit ist hier eine Abgrenzung vorzunehmen, ob es sich um normale Gebrauchsspuren oder um Schäden handelt, aus dem sich für Sie ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter ergeben würde.

Gebrauchsspuren liegen zumeist vor, wenn diese Spuren beim täglichen Gebrauch ohne besonderes schuldhaftes Verhalten entstanden sind .
Es darf einem Mieter nicht eine unzumutbare Lebensführung aufgegeben werden damit der Boden keine Kratzer oder Abdrücke erleidet.
Auch geringfügige Schuheindrücke von „Pfennigabsätzen“ sind zu tolerieren, erhebliche Schäden durch Stöckelschuhe muss der Mieter aber vermeiden, indem er Teppichboden legt.
Auch für Absplitterungen an Türen muss der Mieter zumeist aufkommen, da es sich nicht um den vertragsgemäßen Gebrauch handelt.

Grundsätzlich tragen Sie als Vermieter die Beweislast dafür, dass es sich um einen Schaden handelt, der durch den Mieter verursacht wurde.

Letztendlich wäre diese Frage in einem Prozess reine Tatfrage. Wie ein Richter dort entscheiden würde, kann ich nicht beurteilen. Dabei wird dann doch zumeist ein Gutachten erforderlich sein.

Da Sie somit die Beweislast tragen, ist es sicherlich sinnvoll mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Vielleicht hat er ja ohnehin eine Haftpflichtversicherung, die für diesen „ Schaden“ aufkommt.

Sollten Sie Ihre Ansprüche durchsetzten wollen, erlaube ich mir Sie auf die sechsmonatige Verjährungsfrist aufmerkasm zu machen.
Diese gilt für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache. Die Frist beginnt in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter




Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2006 | 10:44

Sehr geehrte Frau Anwältin,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Obwohl mir nun immer noch nicht so klar ist, ob ich nun die Kaution für die Reparatur z.B. der Türen nutzen kann?
Die Türen sind durch die Firma PORTAS mit einer Art "schwebenden" Folie bespannt - nicht verklebt. Da sind die beiden Risse in der Folie natürlich sehr ärgerlich - aber da ist die Reparatur unstrittig, denk ich .

Zur weiteren Erklärung:
Bei den Eindrücken im Dielenboden handelt es sich nicht um die normalen Abdrücke von Pfennigabsätzen, sondern um die Eindrücke defekter Absätze, d.h. die Kunststoffabsätze waren schon abgelaufen, so das sich die übriggebliebene "Schraube" (als Punkt) eingedrückt hat!
Sind das also normale Gebrauchsspuren?

Der Mieter ist sehr Unkooperativ und kommt schnell mit Gesetzestexten aus dem Internet daher. Er hat mir schon mal meine Website - die er mir erstellt hat - einfach abgestellt, weil er seinen Willen bezüglich eines Gutscheines nicht bekommen hatte! So wird eine einvernehmliche Lösung wohl sehr schwierig. Es bleibt mir also keine andere Wahl, als den gerichtlichen Weg samt Gutachter zu gehen, um die Kaution - oder einen Teil davon - nutzen zu können? Wenn ich nun einen Parkettleger (nicht so teuer wie ein Gutachter, aber auch ein Fachman!) mit der Begutachtung beauftrage und einen Kostenvoranschlag für die Instandsetzung bekomme - kann ich damit die Reparatur, bzw. Instandsetzung, rechtfertigen?

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort und würde mich gegebenenfalls gerne mit Ihnen persönlichin Verbindung setzen um im Ernstfall ein Mandat in Erwägung zu ziehen!
MFG
Angela S.

Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2006 | 11:21

Sehr geehrte Frau Anwältin,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Obwohl mir nun immer noch nicht so klar ist, ob ich nun die Kaution für die Reparatur z.B. der Türen nutzen kann?
Die Türen sind durch die Firma PORTAS mit einer Art "schwebenden" Folie bespannt - nicht verklebt. Da sind die beiden Risse in der Folie natürlich sehr ärgerlich - aber da ist die Reparatur unstrittig, denk ich .

Zur weiteren Erklärung:
Bei den Eindrücken im Dielenboden handelt es sich nicht um die normalen Abdrücke von Pfennigabsätzen, sondern um die Eindrücke defekter Absätze, d.h. die Kunststoffabsätze waren schon abgelaufen, so das sich die übriggebliebene "Schraube" (als Punkt) eingedrückt hat!
Sind das also normale Gebrauchsspuren?

Der Mieter ist sehr Unkooperativ und kommt schnell mit Gesetzestexten aus dem Internet daher. Er hat mir schon mal meine Website - die er mir erstellt hat - einfach abgestellt, weil er seinen Willen bezüglich eines Gutscheines nicht bekommen hatte! So wird eine einvernehmliche Lösung wohl sehr schwierig. Es bleibt mir also keine andere Wahl, als den gerichtlichen Weg samt Gutachter zu gehen, um die Kaution - oder einen Teil davon - nutzen zu können? Wenn ich nun einen Parkettleger (nicht so teuer wie ein Gutachter, aber auch ein Fachman!) mit der Begutachtung beauftrage und einen Kostenvoranschlag für die Instandsetzung bekomme - kann ich damit die Reparatur, bzw. Instandsetzung, rechtfertigen?

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort und würde mich gegebenenfalls gerne mit Ihnen persönlichin Verbindung setzen um im Ernstfall ein Mandat in Erwägung zu ziehen!
MFG
Angela S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2006 | 12:54

Sehr geehrte Ratsuchende ich bedanke mich für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Sie können nach Beendigung des Mieverhältnisses mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen.
Somit müssen Sie dem Mieter die Kaution nicht zurückzahlen und können die Kosten, die für die Behebung der verursachten Mängel erforderlich sind, aufrechnen (sollte etwas übrig bleiben, so haben Sie den Rest herauszugeben) beziehungsweise die Kaution bis zur Abklärung zurückbehalten.

Es muß sich aber wie bereits gesagt um Mängel und nicht um Gebrauchsspuren handeln. Ob es sich hier um Mängel handelt, kann ich Ihnen nicht beantworten, da ich kein Fachmann bin. Laut Ihrer Beschreibung ist aber wohl davon auszugehen, daß die Beschädigungen am Boden wohl über einen normalen Gebrauch hinausgegangen sind.

Folglich können Sie die Kaution ohne den Weg zu Gericht "nutzen". Dem Mieter steht es dann frei Sie auf Rückzahlung zu verklagen.
Hier müßten Sie dann in einem Prozeß beweisen, daß Sie gegen den Mieter eine Forderung aus der Beschädigung hatten und mit dieser aufgrechnet haben oder die Kaution bis zur Klärung zurückbehalten haben.

Lassen Sie die Arbeiten durch einen Fachmann ausführen, so lassen Sie von diesem ein Gutachten anfertigen über Art und Ausmaß der Beschädigungen. Wenn der Schaden beseitigt ist, ist der Beweis schwierig. Deshalb ist es unerlässlich, daß Sie Detailfotos der Schäden vor Beseitigung dieser anfertigen.

Sollte eine Mandatserteilung erforderlich werden, so stehe ich Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Vetter





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