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Fürsorgepflicht der Bank


14.09.2006 09:01 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ein Arbeitnehmer möchte eine Wohnung kaufen.Er geht zu einem Finanzmakler und frägt welchen Kredit er bekommen kann.Er hat aber fast kein Eigenkapital. Der Makler prüft seine finanziellen Verhältnisse und sagt dann er habe eine Bank gefunden,die ihm 134.000.- Kredit geben würde.Der Kunde sucht dann und findet eine Wohnung für 130.000.-Daraufhin beauftragt der Makler einen Gutachter.Dieser bewertet die Wohnung für 130.000.-Die Wohnung wird gekauft.Der Käufer erhält ein Bankdarlehen über 134.000.-,also 100% der Wohnung und 50% der Nebenkosten (5% d.h. Notar + Grunderwerbssteuer).Nach einundeinem halben Jahr bekommt der Käufer persönliche Probleme. Er will die Wohnung verkaufen.Er findet keinen Käufer.Alle Intereswsenten sagen,daß die Wohnung viel zu teuer ist.Ein Makler legt ein Gutachten vor,welches die Wohnung mit 115.000.- bewertet.Zu 110.000.- ist die Wohnung zu verkaufen,obwohl der Käufer auch noch Geld in die Wohnung gesteckt hat.(Eigenheimzulage etc. )Als das Darlehen ausgezahlt wurde war eine der Zahlungsvoraussetzungen die Vorlage eines Wertgutachten von einem von der Bank akzeptierten Gutachters.Offensichtlich war das Gutachten viel zu hoch.Die Frage: muß der Käufer für das Darlehen haften oder hat die Bank ihre Sorgfaltspflicht verletzt, denn wäre der Wert im Gutachten nur 115.000.- gewesen,hätte der Käufer das Darlehen nicht bekommen und die Wohnung nicht kaufen können.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Zunächst ist hier zwischen dem Darlehensvertrag und dem Immobilienkauf zu trennen. Die Entscheidung für den Kauf der Immobilie wurde durch den Käufer selber getroffen und nicht durch die Bank. Insoweit ist der Käufer auch für seine Kaufentscheidung verantwortlich.

Die Bank hat auf diese Entscheidung nicht eingewirkt, sondern auf Basis eines externen Gutachtens eine Vollfinanzierung übernommen. Hierbei stellt die Bank darauf ab, ob der Verkehrswert die Finanzierung deckt und der Käufer aus seinen Einnahmen die monatliche Belastung tragen kann.

Aufgrund des vorliegenden Gutachtens und der Kaufentscheidung durch den Käufer wird der Bank eine Sorgfaltspflichtverletzung nicht vorzuwerfen sein.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass Immobilien auch Wertschwankungen unterliegen. Hier liegt auf Basis des Gutachtens eine Wertminderung von ca. 11,5% vor, welcher sicherlich noch im Rahmen ist. Diese kann zum einen dadurch begründet sein, dass der Käufer verkaufen muß, was soweit diese den Interessenten bekannt ist, entsprechende ausgenutzt wird. Des weiteren liegt hier nur eine Einschätzung eines Maklers vor. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass wenn die Wohnung ohne Zeitdruck freihändig verkauft würde, auch der ursprüngliche Verkehrswert erzielt wird.

Einen Ansatzpunkt könnte sich nur dann ergeben, wenn der Gutachter (im Zusammenspiel mit dem Makler), den Verkehrswert bewusst überhöht angesetzt hat. Insoweit hätten Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Gutachter/Makler, wenn die Wohnung objektiv weniger Wert ist und sich dieser Wertverlust realisiert. Dies wäre aber durch den Käufer mit einem zweiten Gutachten nachzuweisen, da der Käufer hier die Beweislast hat.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der 2. Makler an einem schnellen Verkauf der Immobilie interessiert sein könnte, um seinen Provisionsanspruch zu erlangen. Daher kann er ein Interesse haben, den Wert der Wohnung niedrig anzusetzen, um diese leichter verkaufen zu können.

Abschließend würde ich Ihnen empfehlen eine 2. Makler einzuschalten und über entsprechende Internetportale einen Preisvergleich mit vergleichbaren Wohnungen durchzuführen. Soweit allerdings ein entsprechender Verkaufsdruck besteht, kann ein Wertverlust nicht ausgeschlossen sein.

Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachricht geben zu können.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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