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Fürsorgepflicht??


17.03.2006 23:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Vor ca. 5 Wochen fing es hier im Haus das Rauschen an. Ich dachte anfangs, der Nachbar badet und habe mir keine Gedanken gemacht. War mir - (so wie die Vermieterin mich immer behandelt hat) ehrlich gesagt - wurscht. Der Nachbar (der wegen seines voll mit Möbeln und sonstigen Kram befüllten Kellers Angst hatte, daß sein Keller früher oder später unter Wasser steht) hat dann die Vermieterin angerufen, die hat die Stadtwerke angerufen und siehe da, es war ein Rohr unter der Straße kaputt. Sicher hätte was oder mehr passieren können..Kurz nachdem wir hier eingezogen sind (vor 6 Jahren), habe ich bemerkt, daß es durchs Dach regnet, wenn der Wind "gut" steht. Das habe ich der Vermieterin 2-3 mal erzählt und sie sagte jedes Mal, sie schickt ihren Mann (80J.) der das dann anschauen soll. Angeschaut hat das bis heute niemand. 2 Dachziegel sind in der Zwischenzeit auch runtergefallen, von denen sie weiß..Der Putz platzt am Kamin auf dem Boden ab von der Wand, wir haben in der Wohnung einen feuchten Fleck an der Decke (und nichts gesagt, um Ärger zu vermeiden). Die Schränke, die ich mir hier beim Einzug für den Keller kaufte - weil mir versichert wurde, der Keller wäre trocken - habe ich nach einem halben Jahr weggeben müssen, weil mir sämtliche Winterklamotten drin verschimmelt waren. Als ich das der Vermieterin erzählte, meinte sie nur lapidar, das müsse meine Schuld sein, der Keller wäre immer trocken gewesen. Im Schlafzimmer hatte ich ein zur Außenwand geschlossenes Regal. Als ich da zufällig hintergeschaut habe, war da auch alles verschimmelt. Ebenso im Wohnzimmer. Unsere Wohnung ist im ersten Stock eines 2-Familienhauses und sämtliche Aussenwände kann man nicht bestellen mit normalen Schränken oder Regalen bzw. nur solche ohne Rückwand. Im Keller und im Waschhaus (in dem die Waschmaschine steht) platzen riesige Blasen von der Wand ab. Dahinter ist es orange, d. h. daß irgendein Pilz drin ist. Wir sind wirklich sehr genügsam und geduldig, aber wo fängt unsere Fürsorgepflicht an oder die der Vermieter??? Die Vermieter kümmern sich hier um Dinge, die sie nichts angehen und lassen die Sachen, gegen die man was machen sollte, aus.
Wir können, wollen und möchten gar nicht mehr tun. Reden kann man mit denen nicht. Was kann man sonst tun??
Sehr geehrter Ratsuchender Ihre Anfrage beantworte ich unter Zugrundelegung Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt:

1.
Während der Mietzeit müssen Sie grundsätzlich alle sich zeigenden Mängel, gleichgültig ob in den gemieteten Räujen, im Treppenhaus, sonstigen Gemeinsachaftsräumen etc., dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Anderenfalls werden Sie dem Vermieter eventuell sogar schadensersatzpflichtig.

Der entsprechende Gesetzestext lautet wie folgt:
§ 536c
Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

Ich rate Ihnen also, sämtliche Mängel, insbesondere den bislang nicht gemeldeten feuchten Fleck an der Decke, der Vermieterin nochmals in beweisbarer Form anzuzeigen.

2. Soweit nicht anderweitig wirksam vertraglich vereinbart, gilt die gesetzliche Regelung:

a) Nach erfolgter Anzeige der Mängel können Sie wegen der Mängel die Miete mindern. Die gesetzliche Grundlage ist § 536 BGB:


§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.


b) Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, oder wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt, können Sie grundsätzlich nach § 536a BGB Schadensersatz verlangen; Sie können den Mangel grundsätzlich auch selbst beseitigen und Ersatz der hierzu erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist, oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstelllung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

§ 536 a BGB lautet:
§ 536a
Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.


c) Daneben können Sie auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährung der Gesundheit verbunden ist, §§ 569 I, 543 I BGB.

Die vorgenannten Möglichkeiten gelten allerdings nur, wenn Sie den Mangel nicht zu vertreten haben. Sie sind dabei für die Mängel beweispflichtig, der Vermieter für die Umstände, aus denen sich der Auschluss Ihrer Ansprüche ergeben würde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick geben.


Ergänzend weise ich auf folgendes hin:
Die Auskunft im Rahmen dieses Forums kann nur die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind, umfassen. Daneben können weiterere Tatsachen von Bedeutung sein, die im Einzelfall auch zu einem völlig anderen Ergebnis führen können Verbindliche Empfehlungen darüber, ob und gegebenenfalls wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, sind nur im Rahmen der Erteilung eines Mandats möglich.


Mit freundlichen Grüßen
Iris Lemmer-Krueger
-Rechtsanwältin-


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