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Fußbodenheizung ohne Thermostat/Heizkostennachzahlung


13.06.2006 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Guten Tag,
ich habe folgendes Problem:
In meiner Wohnung (3Zimmer, Gäste WC, B.jahr ca. 2000) ist eine Fußbodenheizung eingebaut. Im Flur ist die Verteilung der Heizung angebracht.An dem Verteilerkasten gibt es für jeden Raum ein Ventil
(insgesamt 8 Ventile, da Wohnzimmer 2 Ventile hat und auch ein Wand-Heizkörper im Bad darüber bedient wird).Auch ist im Verteilkasten ein Wärmezähler angebracht an dem der individuelle Gesamtverbrauch der Wohnung abgelesen werden kann. Allerdings sind in der Wohnung keine Thermostate in den einzelnen Räumen vorhanden.Die Ventile müssen manuell bedient werden und bieten keine Ablesemöglichkeit(Skala etc.). Man kann die Ventile entweder auf- oder zudrehen. Von 0 bis zum maximalen Aufdrehen kann man pro Ventil bis zu 24 Umdrehungen vornehmen.Da die Fußbodenheizung sehr träge reagiert( Wasser muss sich erst immer erwärmen bzw. abkühlen) dauert es 1-2 Tage bevor man die Auwirkungen des "am Ventil drehens" merkt.M.E. entstehen hierdurch erhebliche Mehrkosten, da regelmäßig unbeabsichtigt überheißt wird. Auch ist es nicht möglich, bewusst den Heizkostenverbrauch zu senken, da man nicht genau weiß, was eine oder mehrere Ventilumdrehungen genau bewirken. Für das letzte Jahr habe ich eine Heizkostennachzahlung von 750,00 EUR erhalten.Auch im Jahr davor musste ich 390,00 EUR ( allerdings nur für 9 Monate Mietzeit)nachzahlen.Der Vermieter teilte mit, dass es sich um eine gängige Fußbodenheizung handelt und die Funktionsweise mietrechtlich nicht zu beanstanden sei und fordert mich auf, die Nachzahlung innerhalb einer Woche zu begleichen.

Ich habe folgende Fragen :

Ist die oben beschrieben Heizung ohne Thermostate ausreichend und mietrechtlich so hinzunehmen?

Muss der Vermieter nachträglich noch Thermostate einsetzen ?
Wo ist dieses ggf. geregelt ?

Muss ich die Nachzahlung vornehmen, obwohl bis jetzt noch nicht geklärt ist, ob die Heizung in dieser Form in Ordnung ist ?


Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Sie als Mieter müssen eine Energieverschwendung auf ihre Kosten nicht einfach hinnehmen. So sind Heizkörperthermostate, über die sich die Raumtemperatur automatisch regeln lässt, vorgeschrieben. Sie als Mieter können den Einbau solcher Thermostate von Ihrem Vermieter verlangen. Die von Ihnen beschriebene Ventile sind nach meiner Einschätzung jedenfalls nicht mit Thermostaten gleichzusetzen und widersprechen von Ihrer Funktionsweise dem Wirtschaftlichkeitsrinzip, welchem auch der Vermieter unterworfen ist. Dies insbesondere im Hinblick auf die Heizkostenverordnung.

2)
Der Vermieter hat auf Ihr Verlangen die bisherigen Ventile durch automatische, regelbare Thermostate zu ersetzen.

3)
Die Verpflichtung des Vermieters ergibt sich nicht aus einer konkreten gesetzlichen Regelung sondern aus dem Witschaftlichkeitsgebot. Soweit Sie die Heizkosten aufgrund mangelnder Regelungsmöglichkeiten nicht Ihrem gewünschten Verbrauch anpassen können, hat diesen überschießenden Teil der Vermieter zu tragen.

4)
Sie sollten die Nachzahlung zunächst mit dem Hinweis auf fehlende Thermostate zurückhalten und den Vermieter auffordern, diese einbauen zu lassen.

Dann teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie die abgerechneten Heizkosten wegen obiger Problematik nicht anerkennen und machen gleichzeitig einen Schadenersatzanspruch in Höhe der Betriebskostennachzahlung geltend. Der Schadne ist Ihnen schließlich nur entstanden, da der Vermieter mangelhafte Ventile eingebaut hat.

Ob nun allerdings der Nachzahlungsbetrag exakt Ihrem Schadenersatzanspruch entspricht, kann ich von hieraus nicht einschätzen.

Vielleicht einigen Sie sich letztlich auf einen für beide Parteien akzeptablen Betrag.


Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2006 | 21:07

Sehr geehrter Herr Kah,
vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort. Ich habe dem Vermieter ein entsprechendes Schreiben geschickt und auch die Nachzahlung nicht anerkannt. Der Vermieter forderte mich daraufhin nochmals auf zu zahlen, denn die Heizung sei seiner Meinung nach in Ordnung. Nach Verstreichen der Frist - was jetzt der Fall ist - will er Zahlungsklage erheben. Gleichzeitig teilte er mir mit, dass die neue monatliche Warmmiete jetzt 60,00 EUR mehr beträgt und ich diese ab Juli zahlen soll.
Meine Frage : Wie reagiere ich auf Erhöhung der Warmmiete die ja auf der strittigen Nachzahlungsforderung basiert? Muss ich die Erhöhung zahlen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2006 | 12:17

Vorauszahlunegen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe verlangt werden. Dies ist in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt. Angemessen sind die Vorauszahlungen, wenn der Vermieter Erfahrungswerte der letzten Jahre ansetzt, wobei auch ein gewisser Zuschlag für zu erwartende Kostensteigerungen zulässig ist. Da die letzte Abrechnung noch strittig ist, kann darauf auch keine angemessene Erhöhung der Vorausszahlung beruhen. Teilen Sie dies dem Vermieter so mit und zahlen Sie die Vorausszahlungen ggfl. nur unter Vorbehalt.

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