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Fristversäumung als Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung

16.11.2012 19:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Vermieter. Meine Wohnung war vom 01.02.2012 bis 30.10.2012 bewohnt. Jetzt erhalte ich ein Schreiben von einem Anwalt, dass ich die Frist zur Erstellung der Nebenkosten überschritten habe. Sinn gemäß schreibt er, dass ich nach Eintritt der Abrechnungreife(6 Monate ab Beendigung Mietverhältnis) die Abrechnung zu erstellen habe.
Ist seine Fristangabe irgendeine Besonderheit? Es ist nichts vorgefallen beim Auszug.
Wie sieht das mit dem Abrechnungszeitraum aus. Wer legt diesen fest ? Dies ist die erste Abrechnung. Bisher hatte ich diese Wohnung noch nie vermietet. Im Mietvertrag wurde nichts explizit festgehalten. Es ist ein Standardmietvertrag. Die Abrechnung bzw. Ablesungen von der Verwaltungsgesellschaft(es ist eine Eigentümergemeinschaft) sieht den 01.08-31.07. vor. Muss ich mich daran halten oder kann ich eine Abrechnung vom 01.01.-31.12. durchführen?
Ich habe die Abrechnung vom 01.08.2011-31.07.2012 von der Verwaltungsgesellschaft noch nicht zugesandt bekommen. Hat das irgendeine Auswirkung auf die Frist?
Sollte ich wirklich eine Frist versäumt haben: Ich habe eine Kostennote erhalten in dem als Streitwert die gesamten Nebenkosten des Zeitraumes zugrunde gelegt wird.Dies entspricht 1800,- €. Die Erstattung beläuft sich aber nur auf 400,- €. Ist sowas überhaupt statthaft?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich vermute einmal, dass der Mietzeitraum Februar bis Oktober 2011 und nicht 2012 war, wie Sie es schreiben. Anderenfalls wären Ihre ehemaligen Mieter ja erst vor wenigen Wochen ausgezogen und hätten wohl keinen Anwalt beauftragt.

Es ist richtig, dass es Rechtsprechung gibt, wonach zeitnah nach dem Auszug über die Kaution abgerechnet werden muss mit einer "Richtscnnur" von sechs Monaten, wobei dies aber auch länger dauern kann, wenn bestimmte Informationen erst später vorliegen. Wenn Ihnen also die Abrechnung aus dem Zeitraum vom 01.08.2011 bis zum 31.07.2012 noch nicht vorliegt, so ist dies ein Argument, weshalb Sie die Abrechnung noch nicht erstellen konnten und insbesondere auch einen Teil der Kaution in Höhe der erwarteten Nachzahlung einbehalten dürfen.

Bitte beachten Sie aber, dass Sie gemäß § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung 2011 noch im Jahr 2012 erstellen und auch den Mietern zustellen müssen, wenn Sie eine Nachforderung geltend machen möchten. Sie sollten also bei der Verwaltung der WEG auf eine zeitnahe Abrechnung drängen.

Die Nebenkostenabrechnung müssten Sie bezogen auf das Kalenderjahr erstellen und dürfen sich nicht an das abweichende Jahre der WEG halten. Ggf. beauftragen Sie einfach den Verwalter der WEG damit, die Beträge entsprechend umzurechnen.

Den von dem Rechtsanwalt angesetzten Gegenstandswert halte ich für nicht korrekt. Es gibt zwar Rechtsprechung, dass man die Nebenkostenvorauszahlung zurück fordern darf, wenn man innerhalb der genannten Jahresfrist keine Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Diese ist in Bezug auf das Jahr 2011 noch nicht verstrichen.

Geltend machen können die Mieter aktuell nur die Kaution abzüglich des Betrags, den Sie wegen einer etwaig zu erwartenden Nachforderung in Bezug auf die Nebenkosten zurückhalten dürfen. Diesen könnten Sie ausgehend von Ihrem bisherigen Verbrauch schätzen, da Sie die Wohnung ja vorher anscheinend selbst bewohnt haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2012 | 21:00

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Was die Fristen angeht betrifft dies nur die Nebenkosten. Die Kaution wurde bereits in 2011 zurück gezahlt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2012 | 18:45

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn der Anwalt beauftragt war, die EUR 1.800,00 Nebenkostenvorauszahlung geltend zu machen, kann er nach diesem Gegenstandswert abrechnen. Allerdings steht Ihren ehemaligen Mietern kein Schadenersatzanspruch in dieser Höhe zu, da man die Vorauszahlung nur zurückfordern kann, wenn innerhalb der Jahresfrist nicht abgerechnet worden ist.

Ich verstehe nun nicht ganz, wie Sie auf eine Erstattung von EUR 400,00 kommen, da Ihnen ja die WEG-Abrechnung nicht vorliegt. Daher hatte ich angenommen, dass es sich um die Kaution handeln würde.

Mit freundlichen Grüßen
Dr.Scheibeler

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