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Fristsetzung unrealistisch! Überhöhte Mietminderung?

04.02.2008 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag

von dem Anwalt meiner Problemmieter habe ich am 1.2.08 ein Schreiben erhalten (datiert vom 31.1.08), in dem ich aufgefordert werde bis zum 2.2.08 einen entstandenen Schimmelbefall am Kamin in der Küche meiner Mieter fachgerecht beseitigen zu lassen.
Im August 2007 reklamierten die Mieter Schimmelbefall an der Küchendecke, der sich im Nachhinein als Nikotinflecken und nicht als Schimmel darstellte. Bei der Besichtigung im August haben wir festgestellt, dass die Tapete am Kamin in der Küche leicht feucht war. Ich bat die Mieter umgehend Bescheid zu geben, wenn sie eine Verschlimmerung feststellen würden.
Und nun erhielt ich das o.g. Schreiben des Anwalts, ohne dass die Mieter mich zwischenzeitlich über die Verschlechterung informierten. Er teilte außerdem mit, dass meine Mieter bis zur Beseitigung des Schadens die Miete um 15 %, erstmals mit der Februarmiete kürzen werden, darüber hinaus von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und werden bis zur Beseitigung des Schadens einen weiteren Betrag in Höhe von 30% Miete einbehalten (haben sie auch flugs getan: um 45 % die Miete gekürzt)
Aufgrund der Karnevalstage ist es erst morgen (Veilchendienstag) möglich, einen Maler zu beauftragen der den Schaden beseitigt (es handelt sich hier um ca. 5 cm Schimmelbildung). Die gesetzte Frist ist ein Witz und auch die Mietminderung finde ich überhöht.
Ist die Fristsetzung seriös? Der Anwalt wusste doch auch am 31.1. dass Karneval vor der Türe steht und man in dieser Zeit absolut nichts machen kann.
Ist die Mietminderung für diese relativ kleine Stelle rechtens und kann, ohne dass ich einen fairen Spielraum zum Beseitigen der Schimmelstelle habe, die Miete sofort um so einen hohen Betrag (15 + 30%) gekürzt werden? Schließlich ist nicht die ganze Küche befallen.

Ich bin ziemlich verzweifelt und wütend, über dieses Vorgehen. Nie wieder vermieten!!!

Vielen Dank für Ihre Antwort.
04.02.2008 | 19:43

Antwort

von


(252)
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: http://www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Eine Fristsetzung zur Beseitigung von Mietmängeln muss angemessen angesetzt werden. Eine derart kurze Frist wäre nur dann berechtigt, wenn der Mangel gravierend ist und eine sofortige Maßnahme angezeigt ist. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um einen kleinen Mangel, der die Nutzung der Wohnung im Übrigen nicht berührt. Für die Beseitigung muss mindestens eine 7-Tagesfrist eingeräumt werden. Die gesetzte Frist dürfte – vorbehaltlich der Prüfung des gesamten Sachverhaltes – aufgrund des geringen Mangels und dessen Auswirkungen zu gering sein.
2. Nach dem Urteil des BGH vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06 muss der Vermieter die Möglichkeit haben, die Mietsache auf behauptete Mängel zu prüfen, zu untersuchen oder untersuchen zu lassen, zu prüfen, auf welchen Ursachen der Mangel beruht und feststellen zu können, ob und wie der Mangel beseitigt werden kann. Dafür wurde Ihnen hier- nach Ihrer Schilderung- keine ausreichende Frist gesetzt. Der Gegner muss die Besonderheit des Faschings berücksichtigen. Er kann von Ihnen nur mögliche Handlungen verlangen, Unmögliches kann er nicht einfordern. Insbesondere muss Ihnen gewährt werden, zu prüfen, ob überhaupt ein zu beseitigender Mangel vorliegt. Ist das der Fall, muss Ihnen Gelegenheit für die Beseitigung gegeben werden, dafür ist eine Frist von 2 Tagen kaum ausreichend.
3. Selbst bei einem gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall bedarf es einer angemessenen Fristsetzung, BGH VIII ZR 182/ 06. Da in Ihrem Fall nach Ihrer Schilderung ein solcher Befall nicht vorliegt, erscheint das Vorgehen bezüglich der kurzen Frist ungerechtfertigt.
4. Die Miete kann grundsätzlich gemindert werden, sobald ein Mangel bei der Mietsache aufgetreten ist, § 536 ABs. 1 BGB. 15% erscheint überhöht angesichts der von Ihnen geschilderten Ausmaße. Jedoch kann das letztenendes nur ein Gericht beurteilen. Für angemessen würde ich angesichts von einschlägigen Urteile (z.B. LG München I Az.: 14 S 13987/83, AL München I Az.: 15 S 7066/85) nach Ihrer Schilderung eine Mietminderung von maximal 10% ansehen.
5. Das Zurückbehaltungsrecht besteht, sofern der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels hat. Jedoch erscheint auch hier die 30% als überhöht angesichts des geringen Mangels.
6. Sie sollten nun zum einen anzeigen, dass Sie den Mangel umgehend sehen wollen, um eine Maßnahme einleiten zu können. Des weiteren sollten die Frist als unangemessen deklariert werden und erklärt werden, dass Sie bereit sind, einen Mangel zu beseitigen und das in einer angemessenen Frist, Sie jedoch nicht verpflichtet sind, binnen einer unangemessen kurzen Frist zu handeln. Sie sollten ebenfalls die Minderung als zu hoch und die Zurückbehaltung als ungerechtfertigt zurück weisen. Ich rate Ihnen, einen Kollegen vor Ort mit der Vertretung zu beauftragen, damit Sie ebenfalls mit „gleichen“ Mitteln kämpfen.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2008 | 20:01

Sehr geehrte Frau Heussen,

recht vielen Dank für die schnelle Antwort.

Kann ich die überhöhte Mietminderung unter Fristsetzung einer Woche komplett zurückfordern? Ich beabsichtige, den Tenor Ihrer Rechtsauskunft dem Anwalt (in entsprechender Form) zukommen zu lassen.

Vielen Dank im voraus und noch einen schönen Abend!

Angelika Allmer, Köln
(Internette4711)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2008 | 21:02

Die Mietminderung bezieht sich auf den Mangel und darf vom Mieter angesetzt werden, wenn tatsächlich der Gebrauch der Mietsache gemindert ist. Nach Ihrer Schilderung scheint eine geringer Mietminderung - wenn überhaupt - gerechtfertigt, weshalb Sie die überhöhte Mietminderung zurück fordern können.
Sie können meine Einschätzung gerne verwenden. Allerdings kann ich nur beurteilen, was Sie hier im Forum schildern. Ich rate Ihnen daher, einen Kollegen mit der Vertretung zu beauftragen, der dann ein Schreiben an die Gegenseite aufsetzt.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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