Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Fristlose Künigung Mietrückstand

13.04.2010 09:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Köln, 13.04.2010

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie bitten mir in meiner Rechtsfrage weiterzuhelfen.

Ich bin seit 9. Sept. 2006 Mieter in der besagten Wohnung.
Zwischen mir und meinem Vermieter läuft seit 2008 über den örtlichen Kölner Mieterverein eine Auseinandersetzung hinsichtlich erheblicher Schimmelbildung in meiner Wohnung. Ich bin Arzt und habe diese Zustände aus gesundheitlicher Sicht nicht akzeptiert. Seit 2008habe ich die Miete um 10% - wegen Untätigkeit und Uneinsichtigkeit des Vermieters - gekürzt.
Am 31.03. 2010 wurde vor Gericht entschieden in der Sache einen Sachverständigen zu beauftragen. Dort wurde über einen Mietrückstand nicht gesprochen.
Dies zur Vorrede.
Meine Mieten habe ich regelmäßig überwiesen. Die Aprilmiete 2010 vergaß ich aus Unachtsamkeit und gesundheitlichen Gründen zu überwiesen.
Hinzu kam das ich im Jahr 2008 eine Umstellung von Dauer-überweisung auf Einzelüberweisung vornahm ( Grund: Mietmangel mit geänderten Mietbeträgen ).
Ich hatte in 2008 13 Überweisungen getätigt wobei eine Überweisung einen offenen Mietbetrag abdeckte. Ich dachte fälschlich, dass es zu einer Überzahlung (Doppelmietüberweisung ) kam und überwies im Januar 2010 nur 101,40 Euro.
Um es kurz zu machen, es fehlten im Januar 2010 von 477.- Euro 375, 60
Mittlerweile habe ich gestern und vorgestern die Beträge für Januar (375,60 ) und April (477.-) 2010 ausgeglichen.

Mein Vermieter hat mir unter Zeugen einen offenen Brief in meinen Briefkasten am 08.04. geworfen – wie er schreibt eine “ Fristlose Kündigung . Sie werden aufgefordert die von Ihnen gemieteten Räumlichkeiten unverzüglich herauszugegen. Sie erhalten eine Räumungsfrist bis spätestens zum 15.04.
Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses über diesen Zeitpunkt hinaus wird bereits jetzt ausdrücklich widersprochen „.

Bitte sagen Sie mir : wie ist für mich die Rechtslage ? Welche Schritte sollten folgen ?

Vielen Dank im Voraus,
Mit freundlichen Grüßen, Dr. Rist

Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zu Ihrer Frage:
Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern ein wichtiger Grund, insbesondere einer der in § 543 BGB aufgeführten Gründe vorliegt. Nach Ihrer Schilderung ist davon auszugehen, dass die Kündigung wegen Ihres Zahlungsrückstandes erfolgte. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Ob absichtlich oder versehentlich ist unerheblich.

Bei Ihnen erstreckt sich der Zeitraum auf mehr als 2 Termine und der Rückstand hat die Miete für 2 Monate nicht erreicht.. Ihr Zahlungsrückstand berechtigt daher nicht zur fristlosen Kündigung. Es sei denn, Ihre Mietminderung ist unberechtigt, denn eine unberechtigte Mietminderung ist unter Umständen als Mietrückstand zu werten und wird zu den nicht gezahlten Mietbeträgen addiert. In Ihrem Fall würde somit ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten erreicht werden. Es läge mithin ein Grund zur fristlosen Kündigung vor.

Die fristlose Kündigung ist nach § 569 Abs. 4 BGB schriftlich zu begründen. Nach Ihrer Schilderung wurde dies hier versäumt, sodass die fristlose Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam ist.

Darüber hinaus wird die fristlose Kündigung unwirksam, sofern der Mieter den Mietrückstand spätestens bis 2 Monate nach Klageerhebung (Räumungsklage des Vermieters) ausgleicht (§569 BGB ). Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Mieter nicht innerhalb von 2 Jahren bereits von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ). Wie Sie schildern, wurde der Mietrückstand bereits vollumfänglich ausgeglichen. Ich gehe von Ihrem erstmaligen Zahlungsrückstand aus, sodass die fristlose Kündigung auch aus diesem Grund unwirksam (geworden) ist.

Doch Vorsicht: Der Vermieter kann – auch bei Ausgleich des aufgelaufenen Mietrückstands - die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Verletzung der Vertragspflichten unter Einhaltung der Kündigungsfrist (bei Ihnen 3 Monate) aussprechen. Sofern also hilfsweise auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde oder noch wird, dürfte diese Bestand haben, da auch verspätete Zahlungen in einem nicht unerheblichen Maße zur ordentlichen Kündigung berechtigen.

Im nächsten Schritt müsste Ihr Vermieter die Räumungsklage erheben. Hiergegen sollten Sie sich in jedem Fall mit anwaltlicher Hilfe verteidigen. Gerne bin ich bereit, die Angelegenheit zu übernehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 89301 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde beantwortet! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Gute verständliche Antwort ..Hat mir sehr geholfen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank - schnell und präzise! ...
FRAGESTELLER