Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Fristlose Kündigung wg. schleppender Mietzahlung


| 18.01.2006 18:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Hallo,
da ich meinen Mietern wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung
kündigen möchte, hier meine Frage nach der korrekten Vorgehensweise (Ich möchte sicher sein, dass ich keinen Formfehler mache und auch alle berücksichtigt habe.
Zur Sachlage:
Habe ein Haus an zwei Personen vermietet, die beide den einen Mietvertrag unterschrieben haben (keine Einzelverträge).Im Mietvertrag wurde eine Miete als Gesamtsumme, zahlbar bis zum 15.jeden Monats, vereinbart.
Die Überweisungen zeigten dann,dass von Anfang an jeder Mieter jeweils die Hälfte der Gesamtsumme überwies.
Nach zwei Monaten kam eine der beiden "50% Mieten" schon nicht mehr pünktlich.
Dies setzte sich dann über die nächsten Monate fort. (ca. immer 5 bis 8 Tage zu spät).
Nach 5 Monaten mahnte ich meine Mieter erstmalig telefonisch, die Miete pünktlich zu zahlen und auch als Gesamtsumme zu überweisen.(Man sicherte mir Besserung zu)
Die Miete kam aber weiterhin verspätet, jetzt aber auch schon von Beiden.
Im neunten Monat mahnte ich erstmals schriftlich.
Weiterhin keine Besserung. Es folgten zwei Monate weitere schriftliche Mahnungen (jetzt auch wegen grösseren Zeitverzuges eine zweite Mahnung).Das Geld traf dann ca. 14 Tage verspätet ein. Da ich mich diesem Stress weiterhin nicht mehr aussetzen wollte,
habe ich eine weitere Mahnung im 12. Monat mit dem Zusatz versehen, dass ich bei weiterer verspäteter Mietzahlung fristlos kündigen werde.Gleichzeitig habe ich um einen persönlichen Termin gebeten, der dann auch stattfand.
Das Gespräch verlief ruhig und einsichtig, und ich habe meinen Mietern einen Mietaufhebungsvertrag angeboten (Da ich nicht davon ausgehe ,dass sich das Zahlungsverhalten ändert, aber ihnen die Möglichkeit einer Umgehung der fristlosen Kündigung zu geben.)
Man hat dem zugestimmt und sich aber eine Bedenkzeit von 2 Tagen erwünscht.Da nach einer Woche keine Reaktion kam, stellte ich telefonisch ein Ultimatum für die Unterschrift des Aufhebungsvertrages. Da wieder nichts kam und jetzt schon wieder ein Mietanteil (7 Tage) überfällig ist, möchte ich fristlos kündigen.(Einer der beiden Mieter hat einen festen Job - der andere ist Selbstständig)

Meine Frage:
1) Ist die Vorgehensweise formal korrekt und juristisch wasserdicht? Nichts vergessen ?
2) Als Räumungsfrist bei der fristlosen Kündigung habe ich 4 Wochen vorgesehen (6 Tage halte ich für utopisch)? Ist das ok?
Für eine schnelle Antwort vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


zunächst sind beide Mieter, so wie Sie es schreiben, als Gesamtschuldner verpflichtet, die komplette Miete zu zahlen. Die interne Verteilung spielt dabei keine Rolle, wobei Sie aber leider diese Zahlungsweise (jeder zahlt einen Teil, nicht zu verwechseln mit der Unpünktlichkeit) offenbar hingenommen haben.

Daher wird es auf den genauen Wortlaut der schriftlichen Abmahnungen auch ankommen können; ggfs. müssen Sie nochmals VOR Ausspruch der Kündigung die Mieter schriftlich darauf hinweisen, dass sie als Gesamtschuldner verpflichtet sind, zum 15. eines Monats die Miete komplett zu zahlen.

Unpünktliche Mietzahlungen können in der Tat zu einer fristlosen Kündigung führen:

Voraussetzung sind dabei eine SCHWERWIEGENDE Beeinträchtigung der Vermieterinteressen durch die dauernde verspätete Zahlung von mehr als einer Woche und die Abmahnung (siehe oben). Dieses wurde schon mehrfach entschieden (LG Hamburg WM 91, 345; LG München I WM 91, 346; LG Berlin WM 89,19).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, WENN auf Ihren Abmahnungen EINDEUTIG hervorgeht, dass Sie dieses nicht länger hinnehmen und die Kündigung aussprechen werden (LG Kleve WM 95,537).

Bitte achten Sie aber darauf, dass die Unpünktlichkeit den Mietern angelastet werden muss (LG Köln WM 91,485), es also nicht reicht, wenn die Miete zB durch das Sozialamt gezahlt wird, und dieses "bummelt".


Um die Sache "wasserdicht" zu machen, sollten Sie neben der fristlosen Kündigung (Räumungsfrist von vier Wochen ist nicht zu beanstanden) auch zusätzlich in dem Schreiben gleich die ordentliche, also fristgemäße Kündigung erklären, da dort noch nicht einmal eine Abmahnung erforderlich ist (OLG Oldenburg RE WM 91,467).

Selbstverständlich müssen Sie auch die übrigen Formalien der Kündigung beachten, so dass es ratsam sein kann, hierfür einen Rechtsanwalt einzuschalten und diesen mit dem Kündigungsschreiben zu beauftragen (was aber nicht für 23,00 EUR möglich ist). Das kann auch über unser Büro erfolgen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2006 | 19:33

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Könnten Sie trotzdem kurz auf Ihre Empfehlung der zusätzlichen ordentlichen Kündigung eingehen.
Reicht es wenn ich schreibe: Vorsichthalber kündige ich das Mietverhältniss ausserdem aus den oben genannten Gründen hilfsweise fristgemäss zum ....( ist hier die 3 monatliche Frist einzutragen und muss ich noch trotzdem auf die Widerspruchsflicht eingehen?)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.01.2006 | 19:36

"Vorsichtshalber" lassen Sie weg.

Die Widerspruchspflicht sollten Sie beachten.

Beachten Sie bitte weiter, dass die Kündigung beiden Mietern zugehen muss (Einschreiben/Rückschein), begründet und auch eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden muss.

Ich hoffe, dass dann die Räumung reibungslos klappt.

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr schnelle Antwort! "