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Fristlose Kündigung wg. Mietrückstand

13.10.2015 14:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Bitte nur von einem Fachanwalt :

Folgende Situation :

Mein Mann und ich haben einen MV unterschrieben.
Mein Mann hat bislang die Miete entrichtet.
Er hat dann fristgerecht gekündigt und von mir verlangt, daß ich der Kündigung
zustimme. Das habe ich (dummerweise) nicht getan.

Mein Mann hat dann die Mietzahlungen eingestellt, da wir den Vermieter inzw. kennen und einschätzen können und wissen, daß er sich zu 99% an der Bankbürgschaft bedienen wird um die Wohnung auf unsere Kosten gesund zu renovieren.

2 aufeinanderfolgende Mieten, nämlich Juli und August haben wir nicht bezahlt.

Im Juli hat der Vermieter mir noch persönlich angeboten mit mir einen neuen MV abzuschliessen.
Seitdem habe ich ihm einige emails geschickt um dies anzustreben, aber nie eine Antwort erhalten.

Statt dessen folgte nun die fristlose Kündigung zum 31.10.15

Unabhängig davon, daß ich inzw. auch keine Lust mehr habe dort noch zu wohnen,
kann ich mit 2 kleinen Kindern (3 und 5) keinesfalls binnen 3 Wochen ausziehen.
Wohin auch ? Das ist undenkbar !

Die Frage, die sich nun zunächst stellt, welche taktischen Maßnahmen es gibt, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen ?

a) diese wurde uns (angeblich unter Zeugen) in den BK geworfen. Muss diese mir
zugegangen sein ? Immerhin hängt dieser draußen vor der Eingangstür und ist frei zugänglich. Ein Einschreiben oder Fax habe ich indes nicht erhalten.

b) was passiert, wenn ich z.B. die September Miete nachträglich überweise ?

c) welche Gegenmaßnahmen sollte ich ergreifen ?

d) was passiert, wenn ich nun auch fristgerecht kündige ( wäre ja zum 31.01.16) ?


Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen,

"[...] welche taktischen Maßnahmen es gibt, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen ?"

a) diese wurde uns (angeblich unter Zeugen) in den BK geworfen. [...]

b) was passiert, wenn ich z.B. die September Miete nachträglich überweise ?

c) welche Gegenmaßnahmen sollte ich ergreifen ?

d) was passiert, wenn ich nun auch fristgerecht kündige ( wäre ja zum 31.01.16) ?"

beantworte ich wie folgt.

1.
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn die rückständige Miete bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage gezahlt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB), wenn in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal ein fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen und durch Zahlung unwirksam wurde.

Eine möglicherweise hilfsweise miterklärte ordentliche Kündigung wird durch Zahlung nicht unwirksam.

Die Kündigung gilt durch Einwurf in den Briefkasten als zugestellt.
Wenn der Einwurf durch einen Zeugen bewiesen werden kann, gilt die Kündigung als zugestellt bzw. "zugegangen" (§ 130 Abs. 1 BGB), weil der Briefkasten zu Ihrem "Machbereich" zählt und Sie am Tag des Einwurfs oder einen Tag später Kenntnis Kenntnis hätten nehmen können und eine Kenntnisnahme auch zu erwarten ist.

Ein Berufen auf Nichtempfangen ist kritisch zu sehen, wenn es tatsächlich einen Boten auf Vermieterseite gibt.

2.
Durch Überweisen der rückständigen Miete (Juli, August, September) wird die fristlose Kündigung unwirksam. (s.o.)

Das zu späte Überweisen der September-Miete hat keine Auswirkungen auf die Kündigung.

3.
Gegenmaßnahmen sind nicht angezeigt, wenn es nicht Gegenforderungen Ihrerseits gibt.

Trotz rechtlicher Pflicht zum Auszug, könnten Sie auch einfach nicht ausziehen, dann könnte der Vermieter sie auf Räumung verklagen.

Der Vermieter muss sich wegen der rückständigen Miete nicht auf die Kaution / Bankbürgschaft verweisen lassen.

Nach Ihrer Schilderung sind Sie aber auch Ihr Mann dem Vermieter gegenüber zur Zahlung verpflichtet.

4.
Eine fristgemäße Kündigung Ihrerseits zum 31.01.2016 ist selbstverständlich möglich, hat aber nur Bedeutung, wenn die fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam wird und die Frist einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter über den 31.01.2016 hinausgeht (s.o).

Andernfalls könnte der Vermieter auf Räumung klagen, was aber unwirtschaftlich und zeitaufwändig wäre, wenn Sie sowieso Ende Januar ausziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2015 | 17:23

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank.

Folgende Rückfragen dazu :

1) eine Räumungsklage wurde bislang angedroht, aber nicht von einem Gericht zugestellt. Es gab bislang keinen solchen Vorfall.
Das bedeutet, ich könnte THEORETISCH so lange warten ?

2) der Vermieter widerspricht der stillschweigenden Verlängerung.
Bedeutet das auch gleichermaßen eine ordentliche Kündigung ?

3) ist die fristlose Kündigung zulässig, weil es 2 Monate sind ?
Dann kann diese ja auch durch Zahlung nur 1x Miete unwirksam werden, oder ?
Im übrigen besteht lt. NK Abrechnung ein Guthaben von ca. 80,-€ so dass rechnerisch KEINE 2 Monatsmieten rückständig sind !

Vielen Dank.

Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.10.2015 | 18:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

1.
Theoretisch könnten Sie so lange warten. Wird aber Klage eingereicht, müssen Sie die Kosten tragen,

2.
Das bedeutdet nicht gleichzeitig eine ordentlichen Kündigung, sondern verhindert lediglich, dass eine neuer unbefristeter Vertrag durch schlüssiges Handeln geschlossen wird (§ 545 BGB).

3.
Ab einem Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat (bei zwei aufeinander folgenden Terminen) ist die (fristlose) Kündigung zulässig (§ 569 Abs. 3 Nr. 1, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB).

Das heißt aber nicht, dass die Zahlung einer Monatsmiete die Kündigung unzulässig macht, denn nur der Ausgleich des gesamten Rückstandes zählt in diesem Falle ("hinsichtlich der fälligen Miete"; § 569 Abs. 3 Ziffer 2 S. 1 BGB).

Es besteht erst einmal ein Rückstand von zwei Monatsmieten.

Ihre Forderung aus dem Guthaben können Sie aber mit der Forderung des Vermieters verrechnen. Diese Aufrechnung (§ 387 BGB) muss von Ihnen aber erst erklärt werden (§ 388 BGB). Der Rückstand mindert sich dann um die ca. 80 €. Sie sind dann aber immer noch mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



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