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Fristlose Kündigung wegen mietrückständen

| 10.04.2008 23:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Guten Tag.

Ich habe am 09.04.2008 per Boten/Zeugengegenwart ein schreiben bekommen, was die fristlose Kündigung meines mietverhältnisses beinhaltet.

Auf grund dessen das ich mein Gehalt immer am 15. des monats bekomme, bin ich mit der mietzahlung in schwierigkeiten gekommen, und konnte sie im September und November 07 sowie im Januar 08 erst verspätet leisten.
Die mieten von März und April 08, konnte ich aufgrund von Finanziellen schwierigkeiten nicht ausgleichen.
Mittlerweile habe ich aber den geschuldeten mietrückstand zusammen (750€) und wollte meine ausstehenden mieten am 15.4.08 ausgleichen.
Nun kam die fristlose Kündigung mit der aufforderun die whg bis 22.04.08 geraumt und in vertragsmäßigem Zustand an meinen Vermieter zu übergeben.

Am ende des schreibens ist eine Klausel (§ 545 BGB) mit dem mein Vermieter jetzt schon nicht einverstanden ist.
Den genauen sinn verstehe ich leider nicht.

Ich habe von § und deren bedeutungen wenig ahnung, und habe daher in diversen internet Foren geschaut ob die möglichkeit bestünde die fristlose Kündigung noch abzuwenden.

Ich bin auf einigen seiten auf den hinweis gestoßen, das ich mit sofortiger zahlung der rückstände, (was ich auch tun werde) die Kündiung quasi rückgängig machen kann.

Ich habe dan einen § gefunden aus dem ich als laie nicht schlau werde und zwar den § 569 BGB mit einem verweis auf den § 543 BGB.

Nun meine Frage ist es möglich die kündigung durch sofortige zahlung nichtig zu machen!? .

Gruß, und danke für Ihre mühen im vorraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung Ihrer Angaben. Bitte beachten sie, dass jede Änderung des Sachverhalts zu einer völlig anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich unterstelle, dass Sie mit den Zahlungen der Miete für den März und den April 2008 im Rückstand waren. Demnach war ein Grund für die fristlose Kündigung nach §§ 543 II Nr. 3, 569 III BGB gegeben.
Nach § 569 III Nr. 2 wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage befriedigt wird, wenn also der Rückstand vollständig gezahlt ist. Da in Ihrem Fall noch keine Klage auf Räumung der Wohnung erhoben ist, haben Sie noch Gelegenheit die Rückstände zu begleichen. Wenn Sie am 15.4. zahlen, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Von dieser Möglichkeit können Sie aber nur einmal alle zwei Jahre Gebrauch machen, sollte also in den nächsten zwei Jahren noch eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, so können sie diese nicht durch Zahlung unwirksam machen.

Bitte beachten Sie auch, dass die Zahlung nur zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung führt. Der BGH hat entschieden, dass eine hilfsweise vom Vermieter ausgesprochene ordentliche also fristgemäße Kündigung nicht zwingend unwirksam wird vgl. BGH VIII ZR 6/04.
Sollte Ihr Vermieter neben der fristlosen auch eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen haben, käme es drauf an, ob der Zahlungsrückstand Ihnen vorwerfbar ist, also ob Sie eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2008 | 05:11

In der Kündigung steht:

"Für den Fall, daß Sie sich nach Ablauf der Ihnen gewährten Räumngsfrist den Gebrauch des Mietobjektes fortsetzen, teile ich ihnen jetzt schon mit, daß ich mit einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB nicht einverstanden bin."

Wie oben in meiner frage schon erwähnt verstehe ich nicht was damit genau gemeint ist.
Und kann ich durch die zahlung meine Wohnung weiterhin bewohnen, oder muss ich mit einer Ordentlichen Kündigung rechen,bzw. wäre die dann rechtens?


Vielen Dank für die schnelle Hilfe.

Ich wünsche ihnen ein Schönes Wochenende!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2008 | 12:31

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Die Klausel in der Kündigung wird häufig verwendet, denn § 545 besagt das der Vermieter eine stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses zustimmt, wenn er nach Ablauf der Räumungsfrist das Verbleiben des Mieters in den Räumen duldet. Allein dadurch, dass Sie in den Räumen bleiben und der Vermieter noch keine räumungsklage erhebt, wird die Kündigung also nicht unwirksam. Sie sind berechtigt, schon vor Erheben der Räumungsklage die Mietrückstände zu begleichen und können dann auch die Wohnung weiter bewohnen. Sie sollten sogar vorher zahlen, denn ansonsten entstehen weitere Kosten.

Ob Sie mit einer ordentlichen Kündigung rechnen müssen, kann ich anhand des Sachverhalts nicht abschließend beurteilen. Das hängt von allen Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere auch wie Sie bisher Ihren Verpflichtungen nachgekommen sind und ob Ihnen der Mietrückstand vorwerfbar ist. Für den Vermieter stellt eine ordentliche Kündigung aber ein höheres Risiko dar, denn er kann nicht genau wissen, wie das Amtsgericht im Fall einer Klage die Wirksamkeit beurteilen würde. Ich würde in Ihrem Fall nicht mit einer ordentlichen Kündigung rechnen. Sollte eine solche ergehen, sollten Sie sich wehren.

Natürlich stehe ich ggf. für eine weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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