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Fristlose Kündigung wegen falscher Wohnflächenangabe?


19.02.2006 11:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Werte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Ich bin Mieterin einer Eigentumswohnung.
Seit Mai 2005 besteht eine gr. Baustelle auf dem Nachbargrundstück, woraufhin ich die VM benachrichtigt u. um Mietminderung gebeten habe. Sie hat einen einmaligen Betrag erlassen.
Als die Baustelle unerträglich wurde - ich stecke in den Abschlussprüfungen der Uni - und ich mir meiner Rechte bewusst wurde, hat die VM auf keines meiner folgenden Schreiben diesbezüglich reagiert. In einem persönlichen Treffen im Dez. 2005 hat sie deutlich gesagt, dass sie "aus Prinzip keine Minderung macht".
Daraufhin habe ich einen entspr. Betrag einbehalten und prompt ein Schreiben von ihrem Anwalt erhalten, dass er mir bis zum 30.04.2006 kündigt, da die VM vorhat, die Wohung zu verkaufen. Nebenbei bemerkt handelt es sich bei dem Anwalt um ihren Lebensgefährten.
Ich weiß, dass das nicht so einfach geht - habe in der Zwischenzeit aber am 31.01.2006 gekündigt,da ich mit meinem Freund zus.gezogen bin.
Die VM hat bei Wohnungsübergabe eine 2-monatige Kündigungsfrist ( > 1200,- Euro Kaution = 2x600,- € KM)zugesprochen, was aber nicht explizit im Vertrag steht.
Nach einer Vermessung durch einen Bauingeneur hat sich ergeben, dass die Wohnungsfläche um 17% kleiner ist, als im Vertrag angegeben.
Ich habe neben der "normalen Kündigung" nun eine fristlose Kündigung aufgrund dieses Mangels verschickt.

FRAGE: Kann ich fristlos kündigen, wenn die Wohnungsfläche falsch angegeben wurde? Plus der Vorgeschichte, dass die VM sich gegen Minderung verweigerte? Und mir "grundlos" einfach so kündigte? (Es liegen von meiner Seite keine Verstöße gegen den Vertrag vor.)
VM und Anwalt beharren nun auf einer Mietzahlung bis Ende April.
Gibt es irgendeine Möglichkeit (wenn nicht schon durch o.g. Gründe) aus dem Vertrag rauszukommen???

Vielen Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ein Sonderkündingungsrecht steht Ihnen nicht zu.

Die geringere Wohnungsfläche begründet nach der Rechtsprechung des BGH allenfalls ein Mietminderungsrecht, da die Wohnfläche mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Fristlos kündigen dürfen Sie deshalb aber nicht, da dies eine erhebliche Vertragsverletzung voraussetzt, die dem Mieter ein Abwarten der gesetzlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Davon wird hier nicht auszugehen sein, da der Mangel von Ihnen bislang nicht als solcher empfunden wurde und durch die verminderte Mietzahlungspflicht kompensiert werden kann.

Ein fristloses Kündigungsrecht ergibt sich auch nicht daraus, daß der Vermieter bislang "sich gegen die Minderung verweigerte". Darauf kommt es nämlich nicht an. Ist die Mietsache mangelhaft, entsteht das Minderungsrecht unmittelbar aus § 536 BGB. Die Miete wird dann nur noch in geringerem Umfang geschuldete. Auf die Zustimmung des Vermieters kommt es überhaupt nicht an. Sie hätten also jederzeit mindern können. Ob dies rückwirkend noch möglich ist, sollten Sie konkret anwaltlich prüfen lassen. In Betracht kommt das, wenn Sie die Miete bislang unter Vorbehalt gezahlt haben.

Zwar kann eine unberechtigte Kündigung einen Vertragsverstoß darstellen, der den Mieter selbst zur fristlosen Kündigung berechtigen kann. Es muß dazu aber immer auf die Umstände des Einzelfalls abgestellt werden. Auch hier wird es darauf ankommen, ob dem Mieter das Zuwarten der gesetzlichen Frist zugemutet werden kann. Sie haben nun aber selbst unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt, und damit zum Ausdruck gebracht, daß sie die unberechtigte Kündigung des Vermieters nicht als so erhebliche Vertragsverletzung einordnen, daß die sofortige Vertragsbeendigung notwendig ist.

Möglicherweise ergeben sich aus der Korrespondenz andere Anhaltspunkte. Aus Ihrer Schilderung jedoch kann ich keine Möglichkeit ersehen, an der Zahlung der zwei weiteren Mieten (März, April) vorbeizukommen, denn durch Ihre Kündigung vom 31.01.2006 wird das Mietverhältnis zum 30.04.2006 beendet. Die mündlich eingeräumte Zweimonatsfrist wird sich wahrscheinlich nicht beweisen lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
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Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2006 | 11:30

Werter Herr Schwartmann,

zunächst vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Wie nach Ihren Zeilen befürchtet, bin ich noch nicht aus dem Vertrag rausgekommen. Die Vermieterin, bzw. der Anwalt haben jetzt, anstatt das Gespräch zu suchen oder die Wohnung nachzumessen, einen Mahnbescheid des Amtsgerichtes Coburg geschickt, in dem die volle Miete nachgefordert wird.

Bevor ich dagegen Einspruch einlegen kann, muss ich unbedingt wissen:

Was ist das GÜLTIGE VERFAHREN zur Messung der Wohnfläche?
Der schon erwähnte Bauingeneur hat die Fläche einmal nach der WoFlV und einmal nach der Bayerischen Bauordnung berechnet. Bei beiden Rechnungen wird die Mindestmarke von 10% überschritten, d.h. nach beiden Berechnungen darf ich somit mindern.

Gibt es eventuell noch ANDERE VERFAHREN (Es handelt sich um eine Dachgeschosswohnung mit Schrägen in allen Zimmern + Küche + Bad.) ??? Ich habe Angst, irgendwas übersehen zu haben, da die Gegenpartei so rigoros vorgeht, obwohl sie doch die Möglichkeit der Vermessung in Betracht ziehen müsste??!! (Ohne Berücksichtigung der Schrägen kommt man auf eine Gesamtfläche von 54 qm².)

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2006 | 16:50

Zunächst einmal werden Sie die Miete natürlich nur entsprechend der Wohnflächendifferenz mindern dürfen - keinesfalls vollständig. Sie sollten daher nur in entsprechender Höhe dem Mahnbescheid widersprechen.

Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung wird maßgeblich sein. Ob diese Messung vor Gericht standhalten wird, kann ich natürlich nicht sagen; dazu müsste ich sie natürlich erst sehen. Eine Garantie gibt es aber nicht. Denn vor Gericht würde ein gerichtlich besteller Sachverständiger die Wohnfläche neu ausmessen und ich kann nicht absehen, zu welchem Ergebnis er kommen wird.

Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

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