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Fristlose Kündigung wegen arglister Täuschung


15.10.2006 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!
Wir haben unsere Einliegerwohnung an eine Frau mit einem 12jährigen Sohn am 01.07.2006 vermietet.
Vor dem Mietvertrag haben wir Sie eine Selbstauskunft ausfüllen lassen. Die Kaution und Miete wurde bis jetzt immer rechtszeitig gezahlt.
Bei der Frage zur Zeit bestehende Verbindlichkeiten hat Sie mit nein beantwortet.
Bei der Frage ob Mahnbescheide und Pfändungen vorliegen hat Sie auch mit nein beantwortet.
Nun hat der Gerichtsvollzieher die Frau aufgesucht.
Da Sie zu diesem Zeitpunkt nicht zu Hause war bin ich mit dem Gerichtsvollzieher ins Gespräch gekommen.
Die Frau war dem Gerichtsvollzieher bereits bekannt.
Auch hat Sie bei der Frage wo Sie beschäftigt ist, eine Firma angegeben. Wir haben jedoch erfahren dass Sie selbständig ist. Können wir Sie fristlos kündigen, aufgrund der Tatsache, dass Sie Mahnbescheide und Pfändungen hatte bevor Sie bei uns eingezogen ist.(arglistige Täuschung?)?
Wie ist die Kündigungsfrist?
Kann man Sie wegen möglichen Leerstand wg. Fristloser Kündigung für den Mietausfall haftbar machen?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Da die Miete und die Kaution bisher fristgerecht gezahlt werden, ist jedenfalls eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht möglich, zumal es hierbei nur auf die Miete, nicht jedoch auf die Kaution ankommen.

Zuerst ist einmal hinsichtlich der Selbstauskunft festzustellen, dass diese vor Abschluss des Mietvertrages gefordert wurde.
Dies hat zur Folge, dass die Angaben darin dazu wohl geführt haben, dass deren „Wahrheitsgehalt“ Grundlage für den Abschluss des Mietvertrages mit der zu diesem Zeitpunkt noch potentiellen Mieterin war.
Den krassesten Fall, den ich in diesem Zusammenhang hatte, war, dass in einer Selbstauskunft nichts der Wahrheit entsprach bis auf den Vornamen von der Mieterin und dem Vor- und Zunamen des Mitmieters.
Die haben sogar angekreuzt nicht die EV abgegeben zu haben, was jedoch auf Nachfrage beim zuständigen Gericht innert eines Jahres geschehen war.

Auch wenn etwaige Verbindlichkeiten oder gerichtliche Mahnverfahren oder Pfändungen nicht wirklich etwas über die Zahlungsmoral hinsichtlich der Miete aussagen dürfte, zeigt dies doch insbesondere die etwaige Liquidität.
Aus diesem Grunde hat ein potentieller Mieter auch die Fragen der Selbstauskunft, wenn diese nicht gerade die Unzumutbarkeitsschwelle überschreiten, wahrheitsgemäß zu beantworten.
Sollte sich dies nicht herausstellen, kommt es auf eine etwaige Verzugsfolge hinsichtlich der Miete zuerst einmal nicht mehr an.

Eine Anfechtung aus arglistiger Täuschung ist im jetzigen Stadium nicht mehr möglich, da das Mietverhältnis bereits begonnen hat, d.h. die Mieterin nebst Sohn bereits eingezogen ist.
Somit wäre allenfalls eine fristlose Kündigung aufgrund der wahrheitswidrigen Selbstauskunft möglich, die ggf. auch zu einem Schadenersatzanspruch wegen Leerstandes führen könnte.

Ich an Ihrer Stelle würde mir diese Maßnahmen trotzdem überlegen, denn – wie bereits oben angedeutet – könnte es durchaus sein, dass Verbindlichkeiten bzw. Mahnungen oder Pfändungen nicht immer dazu führen müssen, dass Ihre Miete auf der Strecke bleiben solle.
Es kann auch durchaus sein, dass zugunsten von Ihnen als Vermieter per Selektierung andere etwas warten müssen.

Ich darf Sie bitten, die diesbezüglich von mir ausgeführte Abwägung besonders sorgfältig vorzunehmen und wünsche Ihnen diesbezüglich ein gutes Fingerspitzengefühl.
Ich habe Ihnen sowohl die rechtlich wie auch die „moralische“ Seite versucht darzustellen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2006 | 14:19

Bedeutet eine fristlose Kündigung, dass der Mieter sofort ausziehen muss oder gibt es hier eine Frist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2006 | 17:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine fristlose Kündigung ist tatsächlich zu verstehen.
Sollten Sie eine Räumungsfrist gewähren, ist diese lediglich als aus Kulanzgründen anzusehen.

Duíes soll Sie aber nicht dazu motivieren, die Schlösser auszuwechseln, denn dies ist desto trotz nicht erlaubt.
Der Mieter könnte trotz gekündigugten Mietverhältnisses die
Wiedereinräumung des Besitzes verlangen.
Sie wären sodann auf die Herbeiführung eines Titels im Wege der Räumungsklage nebst etwaiger Räumungszwangsvollstreckung angewiesen.

MfG
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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