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Fristlose Kündigung wegen Mietschulden nach einem Eigentümerwechsel.


11.10.2006 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe am 19.07.2006 bei einer Zwangsversteigerung den Zuschlag für eine vermietete Eigentumswohnung erhalten.

Die Bruttomiete für die Wohnung beträgt lt.Mietvertrag monatlich 345, -€.
Die Mieter überweisen seit 1.09.2006 die Miete auf mein Konto.
Allerdings immer nur monatlich 172,50€ (somit genau die Hälfte).
D.h. ich habe für die Septembermiete 2006 und die Oktobermiete 2006 jeweils 172,50 €.

Somit haben die Mieter bei mir einen aktuellen Mietzahlungsrückstand, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten, von genau einer Monatsmiete (345, -€).
Somit kann ich jetzt das Mietverhältnis noch nicht fristlos kündigen, weil der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt.
Der eingesetzte Zwangsverwalter, hat mir jetzt bestägigt, dass die Mieter auch schon für die Monate Juni 2006/Juli 2006 und August 2006 jeweils nur die Hälfte der vereinbarten Miete überwiesen haben.

Somit haben die Mieter beim Zwangsverwalter Mietschulden in Höhe von 1,5 Monatsmieten und bei mir als neuer Eigentümer von 1 Monatmiete.
D.h. die Mieter haben aktuell einen Mietzahlungsrückstand von insgesamt 2,5 Monatsmieten!!!!

Meine Frage ist nun, ob ich das Mietverhältnis bereits jetzt fristlos kündigen kann mit der Begründung das die Mietschulden, aus dem von mir übernommenen Mietverhältnis,zwei Monatsmieten bereits übersteigen?
Kann ich mich auf den Mietzahlungsrückstand beim Zwangsverwalter berufen? Oder muss ich noch warten bis bei mir 2 Monatsmieten an Mietzahlungsrückständen aufgelaufen sind!?
Ich vermute, dass ich das Mietverhältnis bereits jetzt fristlos kündigen kann, da ich den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernommen habe!

Kauf bricht nicht Miete!

Vielen Dank im voraus für Ihre kurzfristige Stellungnahme!

Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese wie folgt beantworten:

Sie können das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Zahlungsverzug mit einem nicht unerheblichen Teil liegt vor, wenn der Gesamtrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Die ist in Ihrem Fall leider nicht so.
Deshalb ist eine fristlose Kündigung aus diesem Grund nicht möglich.

Die Tatsache, dass der Mieter auch vor Ihrem Eigentumserwerb nur die Hälfte bezahlt hat, gibt Ihnen kein zusätzliches Recht.
Es ist zwar richtig, dass sie in das bestehendes Mietverhältnis eintreten ( Kauf bricht Miete nicht) aber nur in die Rechte und Pflichten „ in der Dauer Ihres Eigentums“.
D.h. Rückstände aus der Zeit vor Ihrem Erwerb könnten Sie nur verlangen und sich somit darauf berufen, wenn Sie Ihnen abgetreten wurden.

Es tut mir leid Ihnen keine andere Auskunft erteilen zu können. Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter


Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2006 | 11:24

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Vetter,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Die Teilzahlung der Augustmiete 2006 wurde zwar von den Mietern noch an den Zwangsverwalter überwiesen, die Zwangsverwaltung wurde aber danach rückwirkend zum 19.07.2006 (Tag des Zuschlages) aufgehoben.
D.h. die Augustmiete 2006 steht mir bereits zu und wird vom Zwangsverwalter auch an mich ausbezahlt, natürlich nur soviel wie die Mieter auch bezahlt haben.

Ich gehe deshalb davon aus, das die Mieter bereits 1,5 Monnatsmieten (vom August 2006 bis Oktober 2006 wurde jeweils nur die halbe Miete überwiesen) Zahlungsrückstand bei mir haben.

Sollten die Mieter auch im November 2006 nur eine halbe Miete überweisen, wäre der Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten erreicht und ich könnte fristlos kündigen!?

Liege ich damit richtig?

Viele Grüsse und einen schönen Tag!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2006 | 13:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

sobald der Ihnen geschuldete Gesamtrückstand zwei Monatsmieten erreicht, kann gekündigt werden. Da dies in Ihrem Fall, bei Nichtzahlung durch den Miete,r im November eintreten wird, können Sie dann auch kündigen.

Mit freundlichen Grüßen
Vetter



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