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Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

25.05.2009 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Vermieter hat uns die Whg fristlos gekündigt da wir
1. die Miete immer um den 15 eines Monats bezahlt hatten
und nicht die volle hohe von 830€

Zu eins, es liegt daran, dass meine Auftraggeber im Zahlungsrückstand sind. ich baht den Vermieter via Email schon um verlegung des Zahlungs Ziels.

Zu zwei, da bei Vertragsabschluss vereinbart wurde, das wir eine Einbauküche bekommern, dies aber bis heute nicht geschehen ist. Hat der Vermieter mit meiner Frau mündlich Vereinbart das wir nur 700€ Zahlen müssen. Dies bestreitet er jetzt.

Kann ich gegen die fristlose Kündigung Einspruch einlegen?

Sehr geehrter/e Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1.Nach § 556 b I BGB wird die Miete am 1 Werktag des Monats fällig. Der Mieter gerät aber erst am 3-ten Werktag in Verzug.

2.Die nachhaltige unpünktliche Zahlung des Mietzinses ist seit der Grundsatzentscheidung des BGB im Jahre 1969 als Kündigungsgrund anerkannt. Der Vermieter kann dementsprechend nach § 543 I BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Miete nachhaltig zu spät bezahlt wird (zuvor muss der Vermieter allerdings den Mieter abmahnen). Die verspätete Zahlung der Miete ist ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 I BGB . Von Nachhaltigkeit kann man bei einer Zeitspanne von 3 bis 12 Monaten sprechen. (Es gibt unterschiedliche Rechtsprechungen). Die BGH spricht von Nachhaltigkeit bei 6 Mal innerhalb eines Jahres.

Durch diese verspätete Zahlungen müssten die Rechte und Interessen des Vermieters in der Maße beeinträchtigt sein, dass es ihm nicht mehr zuzumuten ist, sich an dem Vertrag festzuhalten. Hier kann zugunsten des Mieters in der Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass er seinen Lohn in der Monatsmitte bezieht. Es reicht in Ihrem Fall allerdings nicht, dass Sie den Vermieter darum gebeten haben in der Monatsmitte zahlen zu dürfen. Nach Ihren Angaben hat der Vermieter dieses Angebot auf Vertragsänderung nicht angenommen.

3. Auch geminderte Mietzahlungen berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 II, Nr. 3 a) BGB , wenn die Mietrückstände nicht unerheblich sind. Der Mietrückstand ist nach § 569 III, Nr. 1 BGB nicht mehr unerheblich, wenn dieser Rückstand ein Monatsmiete übersteigt. Da Sie nach Ihren Angaben von Anfang an nur 700 € statt 830€ bezahlt haben, dürfte diese Grenze schon erreicht worden sein.

4. Bezüglich der Beweislast müssten Sie folgendes berücksichtigen: Da der Vermieter die mündliche Abrede von der geminderten Mietzahlung bestreitet, müssten Sie es beweisen, dass 700 € statt 830€ vereinbarte Miete war. Der Vermieter wird durch Vorlage des Mietvertrages, in dem 830€ aufgeführt ist seiner Darlegungslast genüge tun. Wenn Sie nichts schriftliches bezüglich der Abgeänderten Vereinbarung haben und auch durch keine Zeugen die neue Abrede beweisen können, dann werden Sie kaum in der Lage diese Verabredung zu beweisen. Die Richtigkeit und Vollständigkeit einer Urkunde (Mietvertrag) wird auf der Seite des Vermieters sein.

5. Sollte allerdings die Vereinbarung die Küche einzubauen im Vertrag auch schriftlich festgehalten sein, dann stellt die fehlende Einbauküche einen Mangel der Wohnung dar, welche zur Minderung bis zu 20 % rechtfertigen würde (LG Dresden, WuM 2001,336 ). Demnach wäre die Zahlung der geminderten Miete rechtens und Mietrückstand wegen geminderter Mietzahlungen kein Kündigungsgrund mehr. Da bleibe nur dann der Kündigungsgrund wegen nachhaltiger Spätüberweisungen des Mietzinses.

6. Wie Sie sehen können sind Ihre Chancen von der Beweisbarkeit d bestimmten Tatsachen durch Ihnen abhängig. Sollte Ihnen viel an dieser Wohnung liegen, so rate ich Ihnen einen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion “Direktanfrage” in Anspruch nehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T.Kakachia
-Rechtsanwalt-

______________________________________________________

Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei

Tel: 07621/5830303
Fax: 07621/5839304

Rückfrage vom Fragesteller 28.05.2009 | 08:15

Hallo, mir liegt zwar nicht viel an der Whg ich habe mit Einschreiben den Vermieter mitgeteilt das ich es zu seinem genannten Termin der 30.05 nicht schaffe, aber um das alles zu beenden würde ich spätestens zum 01.09 ausziehen.
Die Absprache hat meine Frau mit Ihm getroffen da ich sehr viel im Land unterwegs bin. Ich erfuhr von der Kündigung erst am 25.05. wir wohnen auch erst seit Feb 09 in der Whg, wie sieht es da mit der Nachhaltigkeit aus?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.05.2009 | 12:18

Sehr geehter Fragesteller,

wenn Sie in 4 nacheinander folgenden Monaten die Miete nicht pünktlich überweisen, so kann durchaus von Nachhaltigkeit gesprochen werden. Aber wie gesagt, müsste der Vermieter vor der fristlosen Kündigung Sie abmahnen. Ist dies geschehen? wenn nicht, so ist die Kündigung unwirksam.

Zwar gilt der Widerspruchsregelung des § 574 BGB nicht, wenn ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters gegeben ist, Sie sollten aber trotzdem den Widerspruch erheben und unter anderem darlegen, dass der Grund für unpünktliche Zahlungen die spätere Lohnauszahlung des Arbeitgebers darstellt. Dieser Umstand muss bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden. Ich würde Sie auch raten, die rückständige Miete unter Vorbehalt des Minderungsrecht teilweise zu bezahlen, damit sie nicht die fristlose Kündigung rechtfertigende Höhe von einer Monatsmiete erreicht. (§ 543 II, Nr. 3 a BGB ). In der Restzeit sollten Sie versuchen die Miete pünktlich zu überweisen.

Bitte beachten Sie, dass auch wenn die außerordentliche fristlose Kündigung als unwirksam herausstellen sollte, diese in eine ordentliche Kündigung umgedeutet wird. (Frist 3 Monate).

Sollten der Vermieter sich nicht darauf einlassen, dass Sie erst am 01.09 ausziehen werden, dann sollten Sie es mit Unterstützung eines Kollegen darauf ankommen lassen und die Räumungsklage abwarten. Dies setzt natürlich Ihre günstige Beweislage voraus.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T. Kakachia
-Rechtsanwalt-

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