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Fristlose Kündigung wegen Bedrohung?

| 20.10.2016 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Mein Mitbewohner kam zu mir ins Zimmer, weil er mit meinen Hunden spazieren war. Da ich am Telefon war, nahm ich es zur Seite und habe ihn fragend angeschaut, ob er noch etwas sagen möchte/klären will. Als er dann meinte, er wolle nur die Hunde kuscheln und ich ihn freundlich fragte, ob er das dann nicht draußen machen könne, meinte er nein und deutete an, dass ich ja dann hinaus gehen könnte. Da wir davor schon einige Konflikte hatten und meine Nerven blank lagen meinte ich gereizt: "Das ist mein Zimmer, raus!" Er hat widersprochen, weshalb ich vom Stuhl aufstand einen Schritt auf ihn zumachte und im Befehlston noch einmal wiederholte: "Name des Mitbewohners, raus!" Dabei habe ich auf die Tür gezeigt. Daraufhin kam er auch einen Schritt auf mich zu, sodass er direkt vor mir stand, bohrte mir seine Zeigefinger in die Wangen, schaute mich mit Hasserfülltem Blick an und meinte "Pass auf!". Ich: "Raus!" Daraufhin wiederholte er, dass ich aufpassen solle, ließ dann aber los und ging in Richtung Tür. Es fielen noch ein paar Sätze, was genau weiß ich nicht mehr genau, da mein Herz bis zum Hals schlug. Aus seinen Erzählungen wusste ich, dass es in seiner Vergangenheit dazu kam, dass er einer Frau den Kiefer gebrochen hatte und ich hatte die zurückgehaltene Aggression gespürt und nicht gewusst, ob es bei einer Drohung bleiben würde, oder ob er noch mehr ausrasten würde. Es gibt keinen direkten Zeugen für diese Situation, nur meinen Freund, der einen Teil des Wortwechsels am Telefon mitangehört hat und einen weiteren Mitbewohner, der die Situation im Nachhinein von dem besagten Mitbewohner selbst erzählt bekommen hat. Direkt im Anschluss habe ich eine Freundin angerufen, deren Freund Polizist ist und er meinte, dass die Polizei nichts tun könnte, weil "mir noch nichts passiert sei". Er riet mir den Kontakt zu meiden und nur noch mit Jörn zu reden, wenn eine dritte Person im Raum sei. Ich schließe seit dem mein Zimmer ab, wenn ich zu Hause bin, bin permanent in Habachthaltung und horche ob ich seine Schritte höre, bevor ich in den Flur gehe. Das ganze geschah am 11.10.16 um ca 20Uhr. Seit dem hatte ich keinen direkten Kontakt mit ihm, nur über sms.
Da ich so nicht leben mag mit der permanenten Angst, dass er doch irgendwann wieder in meinem Zimmer steht, mich aber auch nicht in meinem eigenen Zuhause einschließen möchte, fing ich an nach neuen Wohnungen zu suchen. Meine Schwester brachte mich darauf, dass ich auch meinen Vermieter fragen könnte, ob er den Mitbewohner fristlos kündigt. Mit diesem habe ich mich am 19.10.abends getroffen. Er ist prinzipiell auch bereit, würde aber vorher gerne einen juristischen Rat haben, ob die Sache Aussicht auf Erfolg hat.

Für mich ist die Frage, ob dies zutrifft: § 569 (2): Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Oder ob es sich in diesem Sinne um eine harmlose, einmalige Tätlichkeit handelt: Vgl. Gramlich, Mietrecht 13. Auflage 2015 § 569: Gegenseitige Belästigungen der Vertragsparteien oder anderer Mieter rechtfertigen nur in besonderen Ausnahmefällen die fristlose Kündigung. Schwere und insbesondere wiederholte Beleidigungen können jedoch ausreichen. Harmlose, einmalige Tätlichkeiten reichen nicht aus. Von Bedeutung für die Beurteilung ist auch, ob das Verhalten provoziert wurde oder unentschuldbar erscheint.

Kann dies hier angewendet werden?
Blank Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015 § 543: eee) [...Tätlichkeiten....]
Randnummer 191 Die für die Beleidigung maßgeblichen Grundsätze gelten auch für Tätlichkeiten. Die Anwendung von Gewalt ist besonders verwerflich und rechtfertigt i. d. R. die Kündigung. Beispiele: wenn der Mieter die Wohnungstür eines Nachbarn eintritt; zur Fussnote 661 wenn der Mieter mit einem Blumentopf nach spielenden Kindern wirft, weil er sich von diesen gestört fühlt; zur Fussnote 662 tätlicher Angriff auf einen Mitarbeiter der Hausverwaltung; zur Fussnote 663 Tätlichkeiten des Ehemannes einer Mieterin gegen einen Hausbewohner. zur Fussnote 664 Eine Abmahnung ist in diesen Fällen regel¬mäßig nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich. zur Fussnote 665 Hat jedoch der andere Teil selbst Gewalt angewendet, so ist auch dies zu berücksichtigen. zur Fussnote 666 Gleiches gilt, wenn sich ein Mieter gegen Gewalttätigkeiten von anderen Hausbewohnern zur Wehr setzt. zur Fussnote 667 Auch die Androhung von Gewalt wird i. d. R. die Kündigung rechtfertigen. zur Fussnote 668 Etwas anderes kann auch hier gelten, wenn der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt androht. zur Fussnote 669

Wie Sie sehen habe ich mich selbst schon ein wenig informiert, habe aber keinerlei Erfahrung wie diese Textstellen tatsächlich angewandt werden, bzw. ob ein solcher Prozess erfolgversprechend ist. Mein Vermieter müsste ja das finanzielle Risiko einer Verhandlung tragen und dafür möchte ich das Möglichste tun, dass das Risiko im Vorhinein abgeklärt wird.

Für eine erfahrene juristische Einschätzung wäre ich sehr dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsdarstellung gern wie folgt beantworten möchte:

Eine fristlose Kündigung ist die letzte Lösung, die sogen. ultima ratio, die hohen Anforderungen unterliegt. Voraussetzung ist, dass das Interesse des Vermieters an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses deutlich überwiegt und ein Abwarten der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar ist. Als zusätzliche Hürde hat der Gesetzgeber festgelegt, dass in der Regel vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich ist.

Durch Ihre eigenen umfangreichen Recherchen haben Sie das Problem schon gut erkannt, denn es geht hier vor allem darum, ob einer evtl. fristlosen Kündigung eine Abmahnung des Vermieters vorausgehen muss oder ob diese ausnahmsweise entbehrlich ist.

Auch hinsichtlich der evtl. Entbehrlichkeit einer vorherigen Abmahnung sieht § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Interessenabwägung vor.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist stets der konkrete Einzelfall zu beurteilen. Rechtsprechung und Gesetzeskommentare sind insoweit nicht generell verbindlich sondern stellen eher eine Orientierungshilfe bei der Beurteilung dar.

In Ihrem Fall ist es zu einem Übergriff durch den Mitbewohner gekommen, als er Ihnen die Zeigefinger in Ihre Wangen gedrückt hat und Sie gewarnt hat, aufzupassen. Ein Übergriff eines Mieters auf andere Mieter kann u. U. eine so erhebliche Störung des Hausfriedens sein, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein kann. Allerdings muss es sich dann um einen erheblichen Übergriff handeln und oftmals wird auch eine Wiederholungsgefahr gefordert, um die Notwendigkeit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen.

Das Drücken der Zeigefinger in Ihre Wangen ist eine Grenzüberschreitung wird Ihnen sicherlich auch körperliches Unbehagen zugefügt haben. Trotzdem würde ich diese Handlung, wenn überhaupt, nur als leichteste Körperverletzung einordnen.

Die Äußerung des Mitbewohners „Pass auf" hat auf Sie, vor allem in der konkreten Situation, zwar bedrohlich gewirkt, doch stellt sich auch hier die Frage, ob es sich um eine erhebliche Tätlichkeit oder Bedrohung handelt. Eine strafrechtlich relevante Bedrohung im Sinne des § 241 StGB dürfte nicht vorgelegen haben. Die Äußerung ist m. E. eher als Warnung oder Einschüchterung zu verstehen sein. Damit dürfte es auch diesbezüglich an einem erheblichen Übergriff oder einer erheblichen Tätlichkeit noch fehlen.

Wie Sie den von Ihnen angeführten Gesetzeskommentierungen entnehmen können, reicht eine leichte Tätlichkeit meist nicht aus, um eine fristlose Kündigung erfolgreich begründen und durchsetzen zu können.

Darüber hinaus muss auch die Gesamtsituation, in der es zu dem Übergriff oder zu der Tätlichkeit gekommen ist, berücksichtigt werden. Nach Ihren Schilderungen lag eine Konfliktsituation zwischen Ihnen und Ihrem Mitbewohner vor, die eskaliert ist. Zwar ist es Ihr gutes Recht, den Mitbewohner aus Ihrem Zimmer zu verweisen, doch schien die Gesamtsituation nach Ihrer Schilderung relativ gereizt und es kam auch nach dem Vorfall wohl noch zu verbalen Auseinandersetzungen. Unter diesen Umständen könnte man zu dem Ergebnis kommen, dass der Übergriff Ihres Mitbewohners auf Sie lediglich eine „Überreaktion" im konkreten Geschehen war. Dies würde den Mitbewohner ggf. entlasten. Auch eine Wiederholungsgefahr ist derzeit nicht ersichtlich, auch wenn Ihnen der Vorfall verständlicherweise noch nachhängt und Sie verunsichert.

Nach meiner derzeitigen Einschätzung ließe es sich daher gut vertreten und begründen, dass vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen müsste, da es sich „nur" um eine leichte und einmalige Tätlichkeit gegen Sie handelte.

Würde eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen und der Mitbewohner, was ich unterstellen möchte, nicht ausziehen, müsste Ihr Vermieter eine Räumungsklage anstrengen, in der auch die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom Gericht geprüft würde. Spätestens dann käme ein weiterer Umstand zum tragen, nämlich jener, dass es für den Vorfall keine direkten Zeugen gibt. Würde Ihr Mitbewohner vor Gericht behaupten, dass Sie ihn gereizt und/oder erheblich provoziert haben, könnten Sie dies kaum widerlegen. Wären Sie – zumindest nach den Behauptungen des Mitbewohners – für die Eskalation mit verantwortlich oder hätten Sie den Mitbewohner provoziert und regelrecht herausgefordert, würde dies Ihnen angelastet. Dementsprechend wäre der Mitbewohner zumindest teilweise rehabilitiert und das Gericht käme vermutlich zu dem Ergebnis, dass vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung des Mitbewohners hätte erfolgen müssen.

Letztlich sollte auch nicht unerwähnt bleiben, dass sowohl die Interessenabwägung als auch die Beurteilung, wie schwerwiegend der Übergriff zu bewerten ist, in gewissem Maß von der richterlichen Einschätzung abhängt. Es gibt strengere und mildere Richter, sodass eine Voraussage, wie ein Richter die Situation und Tätlichkeit beurteilen würde, nicht möglich ist.

Insgesamt sehe ich daher deutliche Probleme, dass sich hier eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung des Mitmieters erfolgreich durchsetzen lässt.

Unbenommen des Umstands, dass der Vorfall für Sie eine erhebliche und nachhaltige Beeinträchtigung der Wohnsituation bedeutet, gehe ich derzeit davon aus, dass es sich dennoch nur um eine leichte und einmalige Tätlichkeit gegen Sie handelt, die eine sofortige Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht rechtfertigt. Für Ihren Vermieter besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sich der Mitbewohner entlasten kann und eine fristlose Kündigung scheitern würde, was bei einer verlorenen Räumungsklage erhebliche Kosten für den Vermieter bedeuten würde. Darüber hinaus sollte nicht vergessen werden, dass eine Räumungsklage leider oftmals mehrere Monate dauert, sodass für Sie während dieser Zeit die Situation sicherlich nicht entspannter werden dürfte.

Bevor Ihr Vermieter eine fristlose Kündigung ausspricht, sollte er die Gesamtumstände nochmals unter Berücksichtigung aller Beweismöglichkeiten und des vorherigen Verhaltens des Mitbewohners tiefergehend anwaltlich prüfen lassen. Auch wäre eine Formulierung des Kündigungsschreibens oder einer Abmahnung durch einen Anwalt sicherlich von Vorteil.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin









Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2016 | 17:00

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Wenn eine Abmahnung erforderlich ist, heißt das, dass diese auch erfolgen muss, falls es zu einem späteren Zeitpunkt zu einer ähnlichen Situation kommen sollte, oder würde dann die Wiederholung allein ausreichen? Ich möchte nur nicht unnötig eine Abmahnung schreiben lassen, die ja erstmal sicherlich zur Verschlechterung der Atmosphäre beitragen würde, wenn dies gar nicht notwendig ist. Will es aber auch nicht unterlassen, falls sie rechtlich notwendig ist, falls es doch nochmal zu einer ähnlichen Situation kommen sollte.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2016 | 17:48

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Eine Abmahnung enthält in der Regel die Kündigungsandrohung für den Wiederholungsfall. Insoweit ist eine Abmahnung notwendig, wenn dieser erneute Vorfall die Kündigung begründen soll. Die Abmahnung untermauert dann, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist, da der Mieter sein Verhalten trotz der Warnung "Abmahnung" nicht zu ändern bereit ist. Zudem hat man mit der Abmahnung, in der ja der Vorfall beschrieben wird, den Nachweis, dass es bereits schon einmal einen gleichgelagerten Vorfall gab. Die Abmahnung ist damit nicht nur eine einzuhaltende Formalie sondern beinhaltet auch eine Beweisfunktion für das frühere Verhalten des Mieters und dessen Fehlverhalten.

Natürlich besteht die Gefahr, dass eine Abmahnung das Verhältnis zu dem Mitmieter noch weiter beeinträchtigt. Um aber im Falle einer Wiederholung die fristlose Kündigung mit hinreichender Erfolgsaussicht aussprechen zu können, muss dieses Risiko in Kauf genommen werden. Bei einer Kündigung allein darauf abzustellen, dass ein Wiederholungsfall gegeben ist, birgt erhebliche Risiken und die Gefahr, dass trotz Wiederholung das Fehlen der vorherigen Abmahnung durchschlägt.

Aus diesem Grund wäre die Abmahnung schon jetzt nach dem ersten Vorfall notwendig.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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