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Fristlose Kündigung unter Bedingungen?


| 05.12.2010 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mein Freund und ich haben folgendes Problem:

Wir haben Anfang September mit einer Vermieterin einen Mietvertrag unterschrieben. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt noch Rohbau, und sollte am 12.11. fertiggestellt werden (Mietbeginn laut Mietvertrag war 12.11.2010). Die Vermieterin sicherte uns mündlich zu, dass wir bestimmte Dinge mitentscheiden könnten, z.B. wo im Schlafzimmer und wie viele Steckdosen dort plaziert werden. Dies haben wir dann auch getan und vor Ort mit dem Elektriker der Vermieterin dies besprochen. Andere Wünsche von uns, die uns viel wichtiger waren, wurden aber nicht umgesetzt, z.B. hat die Vermieterin die Küche grün anstatt weiss fliesen lassen. Sie wollte das auch nicht ändern lassen mit Hinweis, das sei ihr Geschmack.

Anfang Oktober verlangte die Vermieterin dann auch noch die Hälfte der Kaution (mehr als 1000,-) als Sicherheit. Wir haben sie gezahlt, da uns von ihr zu diesem Zeitpunkt mehrmals versichert worden war, dass die Wohnung rechtzeitig fertig wird und wir zu diesem Zeitpunkt keine Zweifel daran hatten.

Anfang November stellte sich heraus, dass die Bauarbeiten nicht so weit fortgeschritten waren wie versprochen, der Bodenbelag fehlte noch komplett, die Wände waren nicht verputzt. Die Vermieterin sicherte uns aber mündlich zu, dass am 12.11. oder vielleicht einige Tage später alles fertig sein wird. Wir haben daraufhin unseren neuen Wohnzimmerschrank bestellt und am 13.11. direkt in die neue Wohnung liefern lassen. Dort steht er unausgepackt bis heute.

Der 12.11. verstrich, die Wohnung war nicht fertig. Die Vermieterin setzte den 16.11. als neuen verbindlichen Termin mündlich an. Auch dieser verstrich ohne Fertigstellung. Der 20.11. verstrich ebenfalls, ohne Fertigstellung, ohne Übergabe. Am 23.11. waren wir in der Wohnung (mit Einverständnis der Vermieterin) und haben eine Liste mit offensichtlichen Mängeln angefertigt. Diese waren so gravierend - Stellplatz nicht benutztbar, Keller nicht benutzbar, Dusche nicht benutzbar, Baumaterialien in der Wohnung, Wohnung nicht sauber und nicht geräumt, Bodenunebenheiten überall, Küche nicht fertig -, dass man die Wohnung nicht als fertig oder bewohnbar bezeichnen konnte. Wir haben Fotos gemacht und ein Zeuge von uns war dabei.

Wir haben daraufhin den Mietvertrag schriftlich fristlos gekündigt mangels Übergabe und Bewohnbarkeit, mit dem Hinweis, dass wir nicht erkennen können, wie die Wohnung in wenigen Tagen fertig werden soll, und der Vermieterin angeboten, sofern sie die Wohnung in naher Zukunft tatsächlich fertigstellt, uns einen neuen Mietvertrag anzubieten.

Hier muss ich anmerken, dass die Vermieterin im ursprünglichen Mietvertrag handschriftlich vermerkt hatte, dass wir bestätigen, dass die Wohnung nicht renovierungsbedürftig ist und keine schweren Mängel hat. Was fraglich ist auch bei Übergabe der Wohnung nach dem 23.11, denn viele Wände waren am 23.11. noch nicht gestrichen und dazu noch voller Löcher und Schäden durch schlampige Bauarbeiten.

Die Vermieterin hat daraufhin schriftlich geantwortet, dass unsere Mängelliste jeglicher Grundlage entbehre, und dass sie keinen Grund sieht für eine fristlose Kündigung. Sie hat dann weiter ausgeführt, sie würde der fristlosen, d.h. im Gegensatz zur fristgerechten, Kündigung nur zustimmen, wenn wir drei Bedingungen erfüllen: Wir nehmen unseren Wohnzimmerschrank wieder mit. Wir halten sie schadensfrei. Wir verzichten auf Forderungen gegen sie.

Weiter schreibt sie, dass sie in diesem Fall auch auf Forderungen gegen uns verzichten würde. Auf telefonische Nachfrage hat sie erklärt, damit seien die Umbauarbeiten gemeint, die sie für uns durchgeführt hätte.

Unsere Forderungen würden dann auch die Rückzahlung der anteiligen Kaution beinhalten, auf die wir nach den Vorstellungen der Vermieterin verzichten müssten.

Bisher haben wir auf dieses Schreiben nicht reagiert. Natürlich lassen wir uns ungern erpressen, zumal wir ordentlich eine Wohnung gemietet haben, diese nicht fertiggestellt wurde, und wir jetzt auch noch zusätzlich zu unserem Schaden (wir wohnen zur Zeit bei Freunden, da wir aus der alten Wohnung Ende November ausgezogen sind, denn wir hatten ja die alte Wohnung gekündigt) auf die Kaution verzichten sollen - obwohl uns keine Schuld trifft, dass die Vermieterin ihre Wohnung nicht fertiggestellt hat.

Wie sollen wir uns jetzt verhalten? Und vor allem, welche Mittel haben wir gegen die Vermieterin in der Hand?
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Da die Wohnung nicht wie nach Ihrer Schilderung vertraglich vereinbart zum 12.11.2010 fertiggestellt gewesen ist, verletzt der Vermieter seine Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis gemäß § 535 BGB, wonach dieser verpflichtet ist, Ihnen die Wohnung seitdem in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Insoweit konnten Sie angesichts der geschilderten, noch vorhandenen erheblichen Mängel grundsätzlich nach Setzung einer angemessenen Frist zur Abhilfe gemäß § 543 Abs. 2 BGB auch fristlos kündigen.

Ich gehe insoweit davon aus, dass Sie den Vermieter auch zuvor entsprechend abgemahnt haben, nach Ihrer Darstellung dürfte dies zumindest mündlich erfolgt sein. Ferner wäre meines Erachtens aber auch eine solche Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe ohnehin entbehrlich gewesen, da der Vermieter dies ausweislich des Ihrerseits erwähnten Schreibens mit haltlosen Argumenten zurückgewiesen hat, also offensichtlich aus objektiver Sicht keine Abhilfe schaffen möchte. Nach der Rechtsprechung ist ansonsten eine solche Abhilfefrist auch bei wie von Ihnen geschilderten schweren Mängeln entbehrlich, da die Beseitigung in angemessener Frist hier unmöglich erscheint (Karlsr ZMR 88, 224) und mit unzumutbaren Belastungen für Sie verbunden wäre, worunter insbesondere auch ein unverhältnismäßiger Zeitaufwand (vgl. Düss ZMR 91, 299) oder umfangreiche Bauarbeiten zählen (Brdbg NJWE-MietR 97, 224).

Im Ergebnis stand Ihnen somit vor diesem Hintergrund auch das schon ausgeübte Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtige Grund zu. Maßgeblich ist insoweit einzig und allein, dass Ihr Vermieter diese Kündigung erhalten hat, diese also zugegangen ist. Diese hat das Mietverhältnis damit wirksam beendet. Weitere Voraussetzungen sind hierzu nicht nötig, insbesondere nicht die Zustimmung des Vermieters oder die Stellung irgendwelcher Bedingungen. Dies ist im rechtlichen Sinne nur ein zusätzliches Angebot des Vermieters auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages, welches Sie natürlich nicht anzunehmen brauchen.

Vor diesem Hintergrund ist derzeit an sich nichts zu veranlassen, insbesondere müssen Sie auf das Schreiben des Vermieters nicht reagieren. Da Ihre Kündigung das Mietverhältnis jedenfalls beendet hat, können Sie natürlich nun ergänzend Ihre schon teilweise gezahlte Kaution bei dem Vermieter zurückfordern, ggf. bei Weigerung von dessen Seite auch gerichtlich durchsetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich Ihnen noch einen schönen zweiten Advent und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2010 | 16:11

Vielen Dank für die ausführliche Beantwortung.

Aber wie sieht es denn konkret mit (Geld-)Forderungen der Vermieterin aus? Kann sie solche stellen in Bezug auf Gestaltungswünsche, die wir für den Rohbau hatten, z.B. Plazierung von Steckdosen? Denn genau damit begründet sie, dass sie die Kaution einbehalten will.

Hierzu wurde schliesslich nichts im Vorfeld vereinbart, insofern wäre die Forderung zumindest überraschend.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2010 | 16:18

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Der vermieter hat gegen Sie keine entsprechenden Gegenforderungen, da nur dieser die Gebrauchsüberlassung schuldet, in welcher Form und nach welchen Wünschen auch immer. Diesebezüglich haben Sie also nichts zu befürchten, denn jegliche Sonderwünsche auch Ihrerseits bei der Gestaltung sind letztlich rechtlich über die vereinbarte Miete mitberücksichtigt und abgegolten.

Zusätzliche Forderungen daraus kann der Vermieter deshalb nicht herleiten, es sei denn, dies wäre vertraglich so mit Ihnen gesondert vereinbart. Aber nach Ihrer Schilderung ist dies ja gerade nicht der Fall, so dass wenn überhaupt nur Sie - soweit vorhanden - noch etwaige Schadensersatzforderungen an den Vermieter stellen könnten.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.12.2010 | 16:21


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