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Fristlose Kündigung und Vermieterpfandrecht


16.11.2007 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo, versuche hier mal in Kurzform die Situation zu schildern. Seit dem Jahr 2004 habe ich ein Ladenlokal angemietet. Zuerst war der Inhaber mein Schwiegersohn und aus familiären Gründen seit 01.10.2004 meine Schwiegermutter. An dem Mietvertrag wurde nichts geändert. Das Mobiliar, sowie sonstige Einrichtung, Computer usw. ist an meine Schwiegermutter übergeben worden. Nun ist das Geschäft schon seit 2005 immer wieder schlecht gelaufen und es hatten sich, natürlich mit Absprache des Vermieters, Mietrückstände angesammelt. Immer wieder haben wir das ein wenig auffangen können, jedoch seit September 2007 geht nun wirklich gar nichts mehr, da gesundheitliche und familiäre Probleme dazugekommen sind und das Büro nicht mer besetzt werden kann. Daher gibt es auch keine Einnahmen mehr. Da sich mittlerweile für meine Schwiegermutter einige Zahlungsprobleme ergeben haben, wird geprüft ob eine Insolvenz eingeleitet wird. Ich habe eine fristgerechte Kündigung für die Räumlichkeiten geschrieben, das wäre dann gültig gewesen zum 31.01.2008. Fast gleichzeitig, ich weiß nicht wie die Post weitergeleitet wurde, standen der Vermieter und Ehefrau vor unseren Privaträumen und hatten wohl eine Kündigung der Mieträume dabei. Da nur unsere Tochter im Hause war, verlangten die Vermieter von ihr, dass sie den Erhalt der Kündigung unterschreiben und diese annehmen solle. Dies hat unsere Tochter nicht getan und der Vermieter fuhr unverrichteter Dinge zurück. Als ich nach Hause kam, habe ich sofort angerufen und besprochen was zu tun sei. Die Vermieterin sagte mir, dass es eine fristlose Kündigung sei mit einem Termin das Ladenlokal bis zum 15.11. zu räumen. Fragte gleichzeitig nach ob ich das denn schaffen könne. Ich bat darum, noch das Wochenende benutzen zu können und dann wenn alles klappt den Schlüssel am 19.11. zu übergeben. Sie sagte, dass sie nun die Kündigung noch zusenden würde.
Leider ist für die Abholung der Einrichtung jedoch was dazwischen gekommen, ein Freund, der uns einen Firmenwagen zur Verfügung stellen und helfen wollte, hat sich letzte Woche verletzt, so dass er arbeitsunfähig erkrankt ist und auch den Wagen nicht zur Verfügung hat. Dies soll bis zum kommenden WE ereldigt sein, ausserdem hatte mein Mann eine Stimmbandoperation wo noch was nachgearbeitet wurde und hat auch noch ca. zwei Wochen Verbot schwerere Sachen zu transportieren. Da ich bis zum 12.11.2007 imer noch keine Kündigung erhalten hatte und übersehen konnte, dass wir das Ausräumen definitiv nicht bis zum 18.11.2007 schaffen können, habe ich den Vermieter benachrichtigt. Darauf erhielt ich gestern, 15.11.2007, ein Schreiben vom 14.11.2007, zwar mit Briefmarke, jedoch nicht postgestempelt in dem stand, dass man mir die fristlose Kündigung vor 2 Wochen per Einschreiben zugesndt hatte, ich die Benachrichtigung erhalten habe, jedoch nicht abgeholt hätte, Duplikat lag bei. Auf meine Bitte die Räume bis zum letzten des Monats zu leeren bestünde es keine Möglichkeit einzugehen, ich soll das Ladenlokal bis zum 18. leeren, da es zum 19.11.2007 einen neuen Vertragspartner geben würde, der die Räumlichkieten dann betreten wird und es dann zum Schadenersatzanspruch käme, der Vertragspartner habe davon Kenntnis. In der Kündigung steht, dass die Kündigung fristlos bis zum 15.11.2007 ist und das Ladenlokal bis zum 15.11.2007 restlos zu räumen sei, ausserdem mache er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Nun meine Frage, was kann und muß ich tun, vor allem die Einrichtung gehört mir ja gar nicht, sondern meiner Schwiegermutter. Ach so, noch der Vollständigkeit halber, ich habe eine private Insolvenz laufen, wegen einer Jahre zurückliegenden Immobiliengschichte und war eigentlich froh, dass nur noch 5 Jahre Wohlverhaltensphase anstehen, jetzt das. Ich bin auch bereit, einen kleinen monatlichen Betrag zu zahlen, damit irgendwann der Mietrückstand ca. 3000,00 € zurück gezahlt ist.
Um eine schnelle Antwort daf ich bitten, da es eilt. Definitiv kann ich nichts vor Ende den Monats räumen.
Für eine Bearbeitung von Ihnen wäre ich sehr dankbar.
Sehr geehrte Ratsuchende,

auf Grund des dargelegten Sachveralts möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.
Ich bitte dabei zu bedenken, dass dies lediglich als erste Orientierung über die Rechtslage gilt.

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung wird wirksam mit Zugang bei Ihnen. Solange Sie keine Kündigungsschreiben erhalten haben, bestand keine wirksame Kündigung. Ob Ihnen ein Kündigungsschreiben tatsächlich vor 14 Tagen per Einschreiben zugegangen ist, kann nicht beurteilt werden. Sofern Sie den Zugang bestreiten käme es auf eine Beweisfrage an. Den fristgerechten Zugang des Kündigungsschreibens müsste dann Ihr Vermieter nachweisen.

Von einem Zugang müsste hier jedoch spätestens am 15.11.2007 ausgegangen werden, da Ihnen sodann das Kündigungsschreiben zugestellt wurde.

Geht man von diesem Zugang aus, muss Ihnen jedoch eine angemessene Frist, hier denke ich von 14 Tagen ausreichend, verbleiben, um die Mietsache zu räumen.

Grundsätzlich sollte hier zur Vermeidung weiterer Kosten eine einvernehmliche Lösung erzielt werden.

Der Vermieter hat gemäß § 562 BGB ein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
Grunsätzlich besteht nur ein Vermieterpfandrecht an den Sachen, die in Ihrem Alleineigentum stehen. Sofern Sie Miteigentümer an Sachen sind, unterliegt der Miteigentumsanteil dem Pfandrecht.

Sachen die im Eigentum Ihrer Schwiegermutter stehen, werden vom Vermieterpfandrecht nicht mit umfasst und dürfen entfernt werden.
Die Beweislast, dafür, dass Sie nicht Eigentümer von bestimmten Sachen sind, obliegt Ihnen.

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nur soweit auf Ihre zurückbleibenden Sachen, als es einer ausreichenden Sicherung der Forderung des Vermieters dient. Der Wert der Sachen ist am voraussichtlich zu erzielenden Verwertungserlös zu messen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen und mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
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