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Fristlose Kündigung soll akzeptiert werden


| 05.09.2006 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

meine Freundin wohnte mit Ihrem Ex zusammen. Beide hatten den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben. Nun wohnt meine Freundin seit 6 Monaten mit mir zusammen. Der Ex-Freund wohnt weiterhin in der alten Wohnung.

Das Problem ist nun, dass er sie nicht aus dem Vertrag rauslässt. Er unterschreibt nicht die von der Genossenschaft zugeschickte Erklärung, dass er mit Ihrem Auszug einverstanden ist und die Wohnung alleine weiter behalten will. Auch wenn er aus der Wohnung ja nicht heraus möchte.

Er zahlt die Miete auch alleine. Nun kam vor 3 Wochen die fristlose Kündigung nach §§543,569 BGB des Vermieters, da er die Miete 2 Monate lang nicht gezahlt hat

Daraufhin hat meine Freundin dem Vermieter angeschrieben, dass Sie die frislose Kündigung akzeptiert, damit sie endlich aus dem Vertrag herauskommt.

Nun hat aber der Ex den offenstehenen Betrag ausgeglichen und die Genossenschaft zieht die fristlose Kündigung einfach zurück.

Frage: Darf das die Genossenschaft? Wenn der eine Vetragspartner, also meine Freundin, die fristlose Kündigung akzeptiert, muss sich die Genossenschaft dann nicht mit dem Ex-Freund zwecks Vertragsänderung in Verbindung setzen und meiner Freundin entsprechend die Kündigung bestätigen?

M.E. hat doch ein Vertragspartner dem anderen Vertragspartner fristlos gekündigt und beide Mieter müssen der Umkehr der fristlosen Kündigung doch genauso beidermassen zustimmen. Schlisslich dürfen ja auch beide nur gemeinsam kündigen im umgekehrten Fall.

Vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

Für eine Mehrheit von Mietvertragsbeteiligten ergibt sich aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, dass in der Regel ALLE VERMIETER gegenüber ALLEN MIETERN die Kündigung erklären müssen.

Hiervon kann jedoch durch eine mietvertragliche Regelung abgewichen werden, etwa durch Aufnahme eine Passus über eine Personenmehrheit als Mieter, worin die Mieter sich gegenseitig zur alleinigen Abgabe und Entgegennahme von Kündigungen bevollmächtigen. Letzteres scheint bei Ihnen nach Ihren Schilderungen nicht der Fall zu sein.

Richtig ist, dass eine Kündigungserklärung grundsätzlich mit dem Zugang wirksam wird. Da es sich bei der Kündigung um ein so genanntes einseitiges Gestaltungsrecht handelt, das unmittelbar (also ohne weiteres Zutun eines anderen) die Rechtslage ändert, kann die eingetretene Rechtsfolge der Kündigung nicht wieder einseitig zurückgenommen werden.

Die Genossenschaft kann daher die Ihrer Freundin und deren Ex-Freund gegenüber erklärte Kündigung nicht zurücknehmen. Sie kann allenfalls einen neuen Mietvertrag mit ihrem Ex-Freund schließen.

Im Übrigen hat der BGH entschieden (BGH VIII ZR 14/04), dass für den Fall, dass ein Mieter, der, nachdem der Vermieter mit dem Ausscheiden eines Mieters einverstanden war, die Mietsache weiter gebraucht, jedoch nicht an einer entsprechenden Vertragsänderung mitwirkt, sich nach Treu und Glauben bei einer Kündigung durch den Vermieter als Alleinmieter behandeln lassen muss. Dies hier angewandt, würde bedeuten, dass die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit noch nicht einmal an Ihre Freundin hätte geschickt werden müssen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihre Antwort hiermit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2006 | 16:33

Danke, das deckt sich mit dem, was ich mir auch dachte.

Aber der Vermieter beruft sich auf BGB §543 Abs. 2 Nr.3.

Meine Freundin hatte bei der Genossenschaft angerufen und die haben geantwortet, die Kündigung sei hinfällig weil eben das Geld gezahlt wurde und sie postwendend nach der fristlosen Kündigung die Schlüssel hätte abgeben müssen. Das könne jeder Mieterschutzbund bestätigen.

Findet der Paragraph demnach also keine Anwendung hier?

Vielen Dank nochmal!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2006 | 17:25

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst gehe ich davon aus, dass die Genossenschaft hier auf die Ausschluss- und Unwirksamkeitsgründe in § 543 Absatz 2 Sätze 2 und 3 BGB hinaus will.

§ 543 Absatz 2 Satz 2 BGB ist ein AUSSCHLUSSGRUND. Danach ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters ausgeschlossen, wenn der Vermieter VOR ZUGANG der Kündigung befriedigt wird, was nur bei einer vollständigen Tilgung des Mietrückstandes der Fall ist.

§ 543 Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein nachträglicher UNWIRKSAMKEITSGRUND. Die fristlose Kündigung wird demnach unwirksam, wenn zurzeit der Kündigung eine Aufrechnungslage (nach § 387 BGB) vorgelegen hat und die Aufrechnung unverzüglich, d.h. spätestens 2 Wochen nach der Kündigung erfolgt ist. Sollte dies der Fall sein, lebte der Mietvertrag in seiner alten Fassung wieder auf.

Ob dies der Fall ist, vermag ich anhand der vorhandenen Angaben bedauerlicherweise nicht zu sagen.

Ich hoffe, Ihnen dennoch weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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