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Fristlose Kündigung rechtens?

6. Februar 2022 19:02 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Abend,

in unserem Fall geht es um die Frage, ob unsere fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtmäßig war oder nicht. Und falls nicht, wie hoch in etwa die zu mindernde Miete gewesen sei müsste für die 3 Monate Mietdauer bis zur fristgerechten Kündigung.

Zum 15.01.2021 sollten wir eine Mietwohnung nach Kernsanierung eines Mehrparteienhauses erstbeziehen. In dieser Wohnung wurden bis einschließlich 15.01.21 diverse Renovierungsarbeiten durchgeführt. Uns wurde vom Mann der Vermieterin, der sich als unser Ansprechpartner zur Mietsache vorstellte, versichert, dass die Wohnung bis spätestens zum 15.01 also dem offiziellen Einzugstermin vertragsgemäß fertig gestellt werden würde. Wir haben einen Standardmietvertrag ohne irgendwelche Sonderregelungen seitens des Vermieters bzw. der Vermieterin. Zu Zum besagten Einzugstermin existierten noch eine diverse Anzahl an Mängeln, insbesondere sind hier fehlende Wasser- und Stromzähler, eine tote Internetleitung, einige grobe Verschmutzungen und Beschädigungen, Balkon im Rohbau mit offen Elektrokabeln zu nennen.
Am Tag des Einzugs (15.01) wurde im Beisein von 3 Zeugen unserer Seite versucht, den Ehemann der Vermieterin (unserem Ansprechpartner) die Lage mit den Mängeln mitzuteilen. Auch vorher haben wir immer wieder in Whatsapp und persönlich mit ihm deswegen kommuniziert und wir wurden vertröstet auf die Fertigstellung bis zum Einzug.
An besagtem Einzugstag brach dieser das Gespräch ab und sagte: "Ich mache hier gar nichts mehr." Die Vermieterin war seit Unterzeichnung des Mietvertrags bis zum Ende der Frist nicht kontaktierbar. Im Anschluss wurde die Wohnung NICHT bezogen und eine Frist zum Monatsende zur Beseitigung der Mängel ausgesprochen. Die Mängel wurden nicht beseitigt und wir haben fristlos gekündigt.

Das Amtsgericht hat folgenden Beschluss gefasst:
"Die Kläger werden darauf hingewiesen, dass fraglich ist, ob sie auf Grund der fotografisch dokumentierten Mängel berechtigt waren, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Die Wohnung dürfte bewohnbar gewesen sein. Die Mängel dürften kurzfristig behebbar gewesen sein."

Es geht um einen Streitwert von ca. 2000 Euro. Unser bisheriger Anwalt hat uns von einer gerichtlichen Verhandlung abgeraten sondern eine Einigung vorgeschlagen. Sein Vorschlag ist eine Mietminderung von 20 %. Die Gegenseite war bisher zu keinem Entgegenkommen bereit und besteht auf der fristgerechten Kündigung.

Wir würden nun gerne eine zweite Meinung dazu von Ihnen einholen. Da aktuell unser weiters Vorgehen davon abhängt (Gütliche Einigung oder Verhandlung).

Beste Grüße und vielen Dank

6. Februar 2022 | 20:04

Antwort

von


(543)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie schreiben 15.01.2021. Handelt es sich dabei um einen Tippfehler und Sie meinen eigentlich 15.01.2022 ?

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung halte auch ich die fristlose Kündigung für übertrieben.
Sollte der Vermieter die Wohnung jedoch bereits einem Nachmieter überlassen haben, kann er seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht mehr nachkommen. Dann müssen Sie ab dem Tag, an dem die Wohnung dem Nachmieter überlassen wurde, keine Miete mehr bezahlen. Dies müssten Sie jedoch vortragen und im Bestreitensfall durch die Zeugenaussage des Nachmieters beweisen.

Wegen der Minderung sollten Sie beim Gericht einen Hilfsantrag stellen. Denn ohne Antrag kann das Gericht zu einer Minderungsquote keine Entscheidung treffen.
Hilfsantrag deshalb, weil sich das Gericht mit der Frage der Minderung nur dann befasst, wenn es die fristlose Kündigung für unbegründet hält.

Der Balkon dürfte unbenutzbar sein, Für einen unbenutzbaren Balkon hat das Amtsgericht Bonn eine Minderung von 15% zugesprochen. AG Bonn, Urteil vom 27.11.1985 - 5 C 175/85, NJW 1986, S. 1114 = WM 1986, S. 212.

Das Landgericht Berlin hat jedoch nur 3% Minderung für einen unbenutzbaren Balkon zugesprochen LG Berlin, MM 1986, Nr. 9, S. 27.

Auch unter Berücksichtigung des fehlenden Strom und Wasserzählers, der toten Internetleitung und der Verschmutzung, gehe ich davon aus, dass die Minderung nicht mehr als 20% der Miete beträgt.

Wie Sie am Beispiel des Balkons sehen, ist dies jedoch eine Einzelfallentscheidung und jeder Richter hält eine andere Quote für angemessen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

ANTWORT VON

(543)

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