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Fristlose Kündigung nach Mietkürzung

05.12.2019 08:51 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Ich habe eine Frage zum Thema fristlose Kündigung nach Mietkürzung.

Gegeben ist eine Nettokaltmiete in Höhe von 400 Euro sowie eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 200 Euro - jeweils monatlich.

Aufgrund einer seit Jahren nicht richtig funktionierenden Heizungsanlage wurde die Bruttomiete ab dem 12.11.2019 um 20 % gemindert.

Für November wurden 72 Euro und für Dezember 120 Euro berechnet. Die 192 Euro wurden von der Miete für Dezember abgezogen.

Ab wann darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die 20 % Kürzung aufrecht erhält?

Bis wann muss nach Erhalt der Kündigung die Miete nachbezahlt werden, um die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen?

Ob die Mietminderung rechtmäßig ist steht auf einem anderen Blatt und ist nicht Gegenstand der Beauftragung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entscheidend für die Berechnung der Summe, für die die fristlose Kündigung möglich ist, ist der mietvertraglich vereinbarte Mietzins.

Demnach muss der Mieter entweder mit zwei Monatsmieten insgesamt oder für einen Zeitraum von zwei zusammenhängenden Monaten mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sein.
Letzteres ist in der Regel dann der Fall, wenn der Teil die Miete für einen Monat übersteigt.
Dies ist in § 543 BGB normiert.
Da die beiden Minderungen für November und Dezember unterschiedlich hoch sind, müsste also wohl ein Betrag in Höhe von insgesamt 1200 Euro erreicht werden, also die Variante mit den zwei Monatsmieten.
Davon unabhängig kann der Vermieter natürlich den offenen Mietzins auch einfordern.
Der Mieter kann die Wirkung der fristlosen (berechtigten) Kündigung beseitigen, wenn er die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Zustellung der Räumungsklage)nachzahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ) Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, Schäden, die durch die verspätete Zahlung entstanden sind, müssen allerdings ausgleichen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2019 | 08:26

Sehr geehrter Herr Joachim,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Verstehe ich Sie richtig, dass bei Aufrechterhaltung der monatlich zwanzig prozentigen Kürzung,
die fristlose Kündigung erst im September 2020 (bei überschreiten der 1200 Euro Grenze) möglich wäre?

Ich gehe hierbei von folgender Rechnung aus:

November 2019
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 72 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 72 Euro

Dezember 2019
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 192 Euro

Januar 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 312 Euro

Februar 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 432 Euro

März 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 552 Euro

April 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 672 Euro

Mai 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 792 Euro

Juni 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 912 Euro

Juli 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 1032 Euro

August 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 1152 Euro

September 2020
reguläre Bruttomiete 600 Euro
gekürzter Betrag 120 Euro
Gesamtbetrag der Kürzung 1272 Euro

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2019 | 18:58

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie zunächst die verspätete Antwort, die daraus resultiert, dass ich die Rückfrage erst jetzt zur Kenntnis genommen habe.

In der Tat haben Sie die entsprechenden Zahlungen korrekt aufgeführt, als dass eben der Gesamtbetrag der Mietkürzungen dann zwei Monatsmieten erreichen muss.

Da die einzelnen Mietkürzungen eben gerade nicht die erste Alternative verwirklichen, nämlich dass zwei zusammenhängende Termine so einen großen Rückstand erhalten, wäre dann die entsprechenden Kündigung zu diesem Zeitpunkt möglich.

Dann käme es allerdings auch weiter möglicherweise darauf an, inwiefern die Minderung berechtigt oder unberechtigt ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen auch Ihre Nachfrage hilfreich beantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt

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