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Fristlose Kündigung für Gewerberäume angedroht / Mietpfandrecht

11.09.2009 01:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich stelle diese Fragen für einen Bekannten, der mit seiner Einzelfirma (Personengesellschaft) seit Juli 2009 nicht mehr zahlungsfähig ist. Es soll nun nächste Woche Insolvenzantrag gestellt werden. Leider hat sich die Insolvenzanmeldung verzögert, da mein Bekannter durch Krankheit nicht arbeitsfähig war und daher die nötigen Daten zur Insolvenzanmeldung noch nicht vollständig zusammen tragen konnte. Dadurch kommt es nun zu Problemen mit dem Vermieter der Gewerberäume von ca. 200 Quadratmetern. (Büro und Lagerräume). Die Mieten für Juli, August und September wurden nicht bezahlt (je 1500 Euro). In den Räumen befindet sich noch Ware und Geschäftsausstattung mit einem fünfstelligen Euro- Wert.

Der Vermieter hat vor ca. 5 Wochen schriftlich erklärt, dass er ggf. von seinem Mietpfandrecht Gebrauch machen wird.


Des Weiteren hat der Vermieter nun mit Schreiben vom 4.9., per Einschreiben zugestellt am 5.9 mitgeteilt:

„Sehr geehrter Herr xxx,

hiermit mahnen wir die vollen Monatsmieten für Juli, August, September 2009 an. Für den Ausgleich der Mietrückstände setzen wir Ihnen eine Frist bis zum 9.9.09.

Wir behalten uns vor, Ihnen die entstandenen Zinsen für den Mietrückstand 2009 für die zu spät eingegangenen Mieten zu belasten.

Sollten Sie den Mietrückstand nicht bis zum 09.09.09 ausgleichen, behalten wir uns vor, von unserem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen und ein Inkasso-Büro mit dem Einzug der Mietrückstände auf Ihre Kosten zu beauftragen. Mit freundlichen Grüßen“


Am 9.9. wurde dem Vermieter von meinem Bekannten telefonisch erklärt, dass die Miete nicht mehr bezahlt werden darf (Straftatbestand Gläubigerbegünstigung) und dass er bitte auf die Insolvenzanmeldung in der nächsten Woche warten solle und dass seine Forderungen korrekt im Rahmen des Insolvenzantrages von meinen Bekannten angemeldet werden und er dann von seinem Mietpfandrecht Gebrauch machen könne, um seine Forderungen in voller Höhe bevorzugt vor anderen Gläubigern zu befriedigen.
Der Vermieter war aber sehr wütend und hat auch telefonisch die fristlose Kündigung angedroht.

Im Mietvertrag ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Jahresende vereinbart. Außerdem steht dort:

„Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist zugegangen sein. Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Rücksicht auf eine Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. (Unbefugte Weitervermietung an Dritte, vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsrückstand usw.)“

Nun meine Fragen:

1. Ist die Frist im Schreiben vom 4.9. angemessen und wenn nicht, welche Frist wäre angemessen und welche Folgen würden sich aus einer unangemessen kurzen Frist ergeben?

2. Ist die Klausel zum Sondekündigungsrechts des Vermieters rechtswirksam, da sie den Vermieter deutlich gegenüber dem Mieter bevorzugt, da diesem kein Sonderkündigungsrecht eingeräumt wird.

3. Welche Rechtsfolgen hätte nun eine fristlose Kündigung durch den Vermieter?
Darf der Mieter dann die Räume ab sofort nicht mehr betreten? Wenn dem so wäre, könnte mein Bekannter seinen Insolvenzantrag nicht stellen, da sich in den Räumen die dafür notwendigen umfangreichen Geschäftsunterlagen und Computer befinden.

4. Der Vermieter besitzt keine Schlüssel zu den Räumen. Darf er das Schloss aufbrechen oder darf dies nur ein Gerichtsvollzieher? Wie wäre mein Bekannter dann davor geschützt, dass der Vermieter Ware entwendet?

5. Darf der Vermieter Ware oder Geschäftsausstattung im Rahmen seines Mietpfandrechts mitnehmen und wenn ja in welchem Wert? Wie würde das ablaufen, müsste der Vermieter dazu Fristen einhalten. Wie wäre der Ablauf?

Für die schnelle Beantwortung der Fragen wäre ich Ihnen sehr verbunden und bedanke ganz herzlich im Voraus.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Zu Ihrer 1. Frage:
Die Frist läuft über ein Wochenende, wodurch zwei Tage gegeben sind, an denen keine Überweisung getätigt werden kann. Daher ist die Frist meines Erachtens zu kurz. Angemessen wäre eine um einen oder zwei Tage längere Frist.
Aus der unangemessen kurzen Frist folgt lediglich, daß die unangemessen kurze auf eine angemessen kurze Frist verlängert wird.

Zu Ihrer 2. Frage:
Das Sonderkündigungsrecht ist eine gesetzliche Regelung, die von dem Vertrag nur erneut festgeschrieben wird. Der Mieter hat aus Gesetz ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Zu Ihrer 3. Frage:
Die fristlose Kündigung beendet den Mietvertrag und verpflichtet den Mieter, die gemieteten Räume umgehend nach Wirksamwerden der Kündigung an den Vermieter zurückzugeben.
Ab Zustellung der fristlosen Kündigung hat der Mieter eine, maximal zwei Wochen Zeit, die Räume zu räumen. Danach muß er mit einer Räumungsklage rechnen.
Der Mieter hat (bis zur Übergabe) das Recht, die Räume zu betreten.

Zu Ihrer 4. Frage:
Vor der Übergabe darf nur der Gerichtsvollzieher aufgrund eines gerichtlichen Beschlusses oder Urteiles die Räume betreten. Der Vermieter darf dies ebenfalls nur aufgrund eines Beschlusses oder Urteiles, das vom Gerichtsvollzieher durchzusetzen ist. Ebenso darf der Vermieter vor Übergabe nicht die Schlösser aufbrechen. Allerdings kann der Vermieter nach Geltendmachung des Mietpfandrechtes die Schlösser austauschen, wenn der Mieter versucht, gepfändete Sachen zu entfernen.
Wenn der Vermieter vor der Übergabe Sachen des Mieters entwendet, ist das grundsätzlich Diebstahl und damit strafbar. Wenn jedoch der Mieter versucht, die Sachen aus den Räumen zu entfernen, ist das ebenfalls strafbar. Der Vermieter hat dann das Recht, dem Mieter die Sachen abzunehmen.

Zu Ihrer 5. Frage:
Das mit dem Mietpfandrecht läuft wie folgt ab:
Der Vermieter macht das Mietpfandrecht an den Sachen des Mieters, die sich in den Räumen befinden, geltend (Es reicht eine kurze Mitteilung an den Mieter). Die Räume werden dann entweder übergeben oder von dem Gerichtsvollzieher nach Räumungsklage geräumt. Aufgrund des Mietpfandrechts verbleiben die Sachen in den Räumen und der Vermieter kann diese in Besitz nehmen und durch Versteigerung verwerten.
Ab Räumung oder Übergabe kann der Vermieter sofort die Sachen in Besitz nehmen, es laufen keine Fristen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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