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Fristlose Kündigung eines Zeitmietvertrags


22.12.2007 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Ich wohne in einer 2er WG.
Seit dem 1.10 habe ich einen neuen Mitbewohner, der (auf eigenen Wunsch)einen auf 6 Monate befristeten Mietvertrag hat.
Bereits Ende Oktober stellte sich heraus, dass das Zusammenleben sich schwierig gestaltete. Mein Mitbewohner nahm seine Pflichten (Putzen) in der Wohnung nicht wahr, ausserdem sind seit dem Einzug verschiedene Gegenstände (Klodeckel, Badschrank) beschädigt worden. Im weiteren kommt er seiner Pflicht regelmäßig das Treppenhaus zu reinigen nicht nach.
Trotz der Vereinbarung, dass in der gesamten WOhnung nicht geraucht wird, raucht er regelmäßig, er lüftet sein Zimmer nicht und in der Wohnung stinkt es nach Alkoholresten und Qualm, man riecht quasi ob er zu Hause ist.
In einem Gespräch (Ende Oktober) einigten wir uns im beidseitigen Einverständnis darauf, dass er zum 1.12 ausziehen würde, da bei einem Auszug meinerseits er durch den Vermieter verpflichtet worden wäre auch auszuziehen, sein Mietvertrag ist quasi an meinen angekoppelt. Mein Mitbewohner ist trotz mehrfacherer Zusagen und der Verschiebung des Auszugstermins auf den 15.12 nicht ausgezogen, obwohl bereits eine Nachmieterin vorgesehen war.
Ich habe ihm, nachdem er nicht ausgezogen ist, untersagt mein Geschirr, meine Töpfe, etc. mitzunutzen. Heute habe ich festgestellt, dass auf dem von meinem Zimmer ausgehenden Balkon Getränke entwendet wurden. Ausserdem fehlen mir nach wie vor Gläser die mit Sicherheit noch in seinem Zimmer sind.
Ich möchte gerne wissen, ob die bisher vorliegenden Umstände zu einer fristlosen Kündigung berechtigen oder welche Möglichkeiten es gibt das Mietverhältnis zu verkürzen.
Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Froum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Es ist nicht einfach, diesen Sachverhalt zu bewerten, da Sie eine wesentliche Sachverhaltsfrage nicht präzise genug darlegen: die Ausgestaltung der Mietverträge. Im Rahmen einer WG gibt es grundsätzlich 3 Möglichkeiten: 1. Jeder WG-Bewohner hat einen völlig selbständigen Mietvertrag und mietet quasi einen Teil der Wohnung. 2. Ein WG-Bewohner ist Hauptmieter der Wohnung und schließt mit den anderen Bewohnern Untermietverträge. Diese Möglichkeit bietet die größte Flexibilität, hat jedoch den Nachteil, dass der Hauptmieter im Zweifel auf den Mietrückständen der Untermieter sitzen bleibt. 3. Die Bewohner mieten die Wohnung gemeinsam und unterzeichnen alle denselben Mietvertrag. Diese Variante ist grundsätzlich für alle Beteiligten die sichwerste, jedoch mit dem Nachteil, dass im Falle einer Kündigung alle Bewohner kündigen müssen bzw. gekündigt werden müssen.

Ich schätze, hier liegt Var. 2 oder 3 vor mit der Besonderheit, dass ein Bewohner ein befristetes Mietverhältnis eingegangen ist. In der ersten Variante können Sie Ihrem Bewohner keinesfalls kündigen, da Sie mit ihm keinen Vertrag haben. Da bliebe allenfalls die Möglichkeit, auf den Vermieter einzuwirken, dass dieser ihm die Kündigung erklärt. In der dritten Variante müsste die Kündigung durch beide Mieter erfolgen, so dass Sie darauf angewiesen sind, dass er in die Beendigung des Mietverhältnisses einwilligt. Lediglich inder zweiten Variante Hauptmieter - Untermieter könnten Sie selbständig bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen eine Kündigung bewirken.

Zu den Voraussetzungen einer Kündigung:
Ein befristetes Mietverhältnis kann grundsätzlich nicht ordentlich vor Fristablauf gekündigt werden. Lediglich eine außerordentliche Kündigung unter Fristsetzung ist möglich, § 575 a BGB. Dafür müssen die Voraussetzungen der §§ 573 und 573 a BGB vorliegen. Diese Vorschriften lauten:

§ 573:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 573 a:
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Sie sehen, wie eng diese Voraussetzungen sind. Ich gehe vom Regelfall aus, dass der Vermieter nicht in demselben Haus wohnt, so dass lediglich § 573 BGB zur Anwendung kommen kann. Dort wiederum bleibt m.E. lediglich Abs. 2 Ziff. 1, so dass Ihr Mitbewohner wesentliche Vertragspflichten verletzt haben müsste. Der Hauptanwendungsfall ist Nichtzahlung der Miete. Pflichtverletzungen liegen dennoch vor: Die fehlende Treppenhausreinigung ist jedoch nicht schwerwiegend genug. Jedoch die Umstände, dass er Sachen beschädigt und entwendet hat, müssten für eine Kündigung genügen. Hinsichtlich der Kündigungsfrist gilt § 573 c BGB:

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Solange der Mietvertrag also keine kürze Frist im Sinne von Abs. 2 vorsieht, gilt Abs. 1, so dass eine Kündigung bis zum 3. Werktag des Januars 2008 erfolgen müsste. Diese würde zum 31.03.2008 wirken, muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund genau angeben.

Das ist also ein relativ langer Zeitraum dafür, dass sich das Zusammenleben so schwierig gestaltet. Da Sie angeben, sich bereits mit ihm geeinigt zu haben, sollten Sie daher versuchen, dies zu wiederholen und im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrages schriftlich festzuhalten. Dieser ist ohne Angaben von Gründen und Fristen zulässig. Sie können dies jedoch nur tun, wenn Sie auch seine Vermieterin sind, ansonsten müssen Sie Ihren gemeinsamen Vermieter daran beteiligen, da dieser Vertragspartei ist.

Sie sehen, wie schwierig diese Rechtslage ist. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg. Sollten Sie anschließend in der Wohnung bleiben wollen und einen anderen Mitbewohner finden, sollten Sie darüber nachdenken, diesen vielleicht als Untermieter aufzunehmen. Aber Achtung: Dann wiederum müssen Sie dafür einstehen, wenn er seine Miete nicht zahlt.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Zudem möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten. Damit gestalten Sie dieses Forum für andere Ratsuchende transparenter.

Ich wünsche Ihnen schöne Feiertage.

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
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