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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nicht-Bezahlung der Kaution

| 13.04.2016 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:58
Ich habe ab 15.Februar 2016 eine Ein-Zimmerwohnung vermietet.
Als Kaution wurden im Vertrag 2 Monats-Kaltmieten vereinbart.
Von dieser Kaution hat der Mieter bis heute (13.4.) noch gar nichts bezahlt.
Aufgrund meiner Erfahrungen mit seinen Mietzahlungen (er hat die erste Miete sehr verspätet, die dritte Miete bis heute, 13.4., gar nicht bezahlt) gehe ich davon aus, dass er die Kaution nicht bezahlen wird.
Ich möchte ihm deswegen so bald wie möglich fristlos kündigen.
Zu welchem genauen Datum kann ich dies tun, wann darf dem Mieter die Kündigung frühestens zugehen?
Was muss ich bei der fristlosen Kündigung beachten? (Hinweis auf Möglichkeit des Widerspruchs? Weiteres?) Sollte die Kündigung wegen möglicher Fallstricke besser von einem Anwalt formuliert und zugesandt werden?



13.04.2016 | 17:19

Antwort

von


(79)
Neustr. 32
46535 Dinslaken
Tel: 02064 45 89 904
Web: http://www.rechtsanwalt-dubbratz.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte die von Ihnen gestellte Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Ich gehe zunächst davon aus, dass die 1. Miete zu Mietbeginn Mitte Februar sowie die darauffolgenden Mieten jeweils zum Monatsbeginn März und April fällig waren. Das ergibt sich leider nicht vollständig aus Ihrer Schilderung.

Soweit meine Annahme richtig ist, befindet sich der Mieter mit der Zahlung der gesamten Kaution in Verzug. Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei Teilzahlungen zu erbringen, wobei die Zahlungen zum Beginn des Mietverhältnisses und dann mit den darauffolgenden Mieten hätten geleistet werden müssen. Dies bedeutet, dass die Zahlungen zum 15.2., zum 3.3 und zum 5.4. hätten erfolgen müssen.

Damit sind die Voraussetzungen erfüllt, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Diese ist unter Bezugnahme auf § 569 Abs. 2a BGB auszusprechen. Es ist darauf hinzuweisen, dass sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug befindet und sich die Höhe der offenen Kaution auf zwei Monatskaltmieten beläuft. In § 569 Abs. 2a BGB ist dabei auch ausdrücklich klargestellt, dass für die Berechnung der Miete Betriebskosten (egal ob als Pauschale oder Vorauszahlung) nicht zu berücksichtigen sind.

Sie können den Mieter daher sofort fristlos kündigen und den Mieter auffordern, die Wohnung unverzüglich zu verlassen. Üblicherweise setzt man dazu eine Frist von 14 Tagen.

Ich möchte aber an dieser Stelle darauf hinweisen, dass der Mieter die fristlose Kündigung unwirksam "machen kann", indem er die Kaution vollständig nachzahlt. § 569 Abs. 2a S. 4 BGB verweist auf die Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn die Kaution bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage nachgezahlt wird.

Ich empfehle Ihnen aus diesem Grund, gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung hilfsweise eine fristgerechte Kündigung auszusprechen. Das Recht zur ordentlichen, fristgerechten Kündigung ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Nichtzahlung der Kaution stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate und würde, falls der Mieter sie bis zum 4.5.2016 erhält, zum 31.7.2016 wirksam werden. Zur Begründung muss hier auch auf die Nichtzahlung der Kaution Bezug genommen werden.

Ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB für die ordentliche Kündigung muss nicht aufgenommen werden, da Sie zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt sind. In diesem Fall besteht das Widerspruchsrecht gemäß § 574 Abs.1 S. 2 BGB nicht. Sie sollten aber einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen. Sonst könnte bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den Mieter gemäß § 545 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses eintreten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben. Soweit Sie wünschen, dass die Kündigung durch meine Kanzlei ausgesprochen wird, kann hierzu eine Beauftragung erfolgen. Die hier entstandene Beratungsgebühr würde in diesem Fall angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Dubbratz
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2016 | 11:26

Vielen Dank für die ausführliche Antwort, die mir sehr weiter hilft.
Um sicher zu gehen, dass ich den vorletzten Absatz (Ein Hinweis ...) richtig verstanden habe, hier noch eine Nachfrage:
Ich kündige also fristlos und hilfsweise fristgerecht.
Gegen die fristlose Kündigung hat der Mieter kein Widerspruchsrecht, das habe ich verstanden.
Hat er auch gegen die ordentliche fristgerechte Kündigung, die gegebenfalls hilfsweise wirksam würde, in diesem Fall kein Widerspruchsrecht?
Weil ja ursprünglich ein Grund vorlag, der zur fristlosen Kündigung berechtigt hatte?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2016 | 14:58

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Der Mieter hat auch gegen die ordentliche Kündigung kein Widerspruchsrecht. Wegen des Zahlunsverzuges steht Ihnen das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu. Die außerordentliche Kündigung könnte der Mieter durch Zahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich zwar unwirksam machen. Dies ändert allerdings nichts daran, dass ein Grund vorhanden war/ist, der zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dies hat zur Folge, dass ein Kündigungsrecht nicht besteht.

Mit freundlichen Grüßen

Dubbratz
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bewertung des Fragestellers 17.04.2016 | 15:38

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