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Fristlose Kündigung der Wohnung zum 30.11.2007


| 08.11.2007 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Hallo,
ich habe mal eine frage,ich Wohne seit 6jahren zur miete in ein Doppelhaushälfte,da ich mich vor 2jahren von mein Mann getrennt habe,über nimmt jetzt ARGE die Miete.Hab mich letztes Jahr selbstständig gemacht um aus der Arbeitslosikeit rauszukommen.Seit anfang des jahre 2007 lief meine selbstständigkeit einigermaßen gut.Dann hat mir die Arge Monatlich an 700€ als Einkommen monatlich angerechnet seit 01.06.2007.So das die Miete nur noch von der Arge anteilig überwiesen worden ist.Seit Juni 07 Bekommt meine Vermieterin monatlich ca 200€ miete zu wennig.Hab ihr versucht zuerklären das mir die Arge zuviel anrechnet und das sie ihr geld noch bekommen wird.Mittlerweile liegen bei der Arge meine Monatlichen abrechnung vor,das es daraus geht das sie mir zuwennig gezahlt haben,und ich eine Nachzahlung bekommen werde.Meine Vermieterin schickte per einschreiben die Kündigung am 23.09.2007 zu,das sie mich fristlos Kündigt zum 30.11.2007?
Meine frage ist ist die Kündigung wirksamm? Weil sie nun kein richtigen Grund angegeben hat?! Sie hat nur geschrieben ihr währen nur 381,00€ zuwennig miete!Wie gesagt fehlen monatlich ca 200€ seit juni07.Soll ich einen Anwalt einschalten,oder reicht es wenn ich selber wiederspruch einlege.?
Danke schon mal im vorraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung von Wohnraum sind die Gründe der Kündigung anzugeben. Erfolgt dies nicht, ist die Kündigung unwirksam. Allerdings werden an die Angabe der Gründe keine übertriebenen Anforderungen gestellt, so dass z.B. ausreichend ist, wenn der wichtige Grund durch die Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen ersichtlich ist. Bei dem bei Ihnen in Betracht kommenden Kündigungsgrund eines Zahlungsverzuges betrifft dies die Angabe von Fälligkeit und Höhe der einzelnen Beträge, mit denen Sie im Verzug sind.

Ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt bei Zahlungsverzug des Mieters sodann vor, wenn der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens in Höhe einer Monatsmiete) in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ein wichtiger Grund liegt bei Ihnen somit vor, wenn a) der Betrag von 381,00 € entweder mindestens eine Monatsmiete ausmacht, da bei einem Zahlungsverzug seit Juni 07 es sich um zwei aufeinander folgende Termine handelt, oder wenn b) der Betrag von 381,00 € sogar die Miete für zwei Monate erreicht. Entscheidend ist neben der Angabe des Grundes auch die Höhe der Monatsmiete.

Meines Erachtens können daher berechtigte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass diese Kündigung unwirksam ist. Da allerdings für die Beurteilung der Wirksamkeit das vollständige Kündigungsschreiben und auch die einzelnen Zahlungen der Miete betrachtet werden müssen, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt vor Ort wenden, um von diesem eine konkretere Stellungnahme zu erhalten.

Hier kann ich Sie jedoch darauf hinweisen, dass bei einer derartigen außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug eine Heilungsmöglichkeit besteht, auch wenn die Kündigung selbst wirksam sein sollte. Denn § 569 III Nr. 2 BGB regelt:

„Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 2Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.“

Gleichen Sie somit innerhalb dieser Fristen die Rückstände vollständig aus, oder überbringen Sie innerhalb der Frist eine entsprechende bindende Verpflichtung der ARGE bei, würde auch eine wirksame Kündigung die Zahlungsverzögerung heilen. Da Sie sich bereits mit der ARGE hinsichtlich der Nachzahlungen geeinigt zu haben scheinen, rate ich Ihnen, dass Sie der ARGE zudem den Kündigungs-Sachverhalt schildern sowie um Abgabe der entsprechenden Erklärung bitten sollten.

Bedenken Sie auch, dass bei Auflaufen weiterer Rückstände ggf. zukünftig eine wirksame fristlose Kündigung erklärt werden könnte.

Zudem kann die Möglichkeit bestehen, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für Sie konkret eine besondere Härte bedeutet. Dies erfordert allerdings eine besondere Härte. Ein Widerspruch reicht nicht aus, wenn Sie die dargestellte Heilungsfolge des § 569 III Nr. 2 BGB durch Ausgleich der offenen Mietrückstände herbeiführen wollen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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