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Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

09.03.2008 20:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,
folgendes Problem:

Ein Mieter bezahlt eine Bruttomiete von 200 Euro. Er ist mit 2,5
Monatsmieten, also 500 Euro, in Mietrückstand. Die Wohnung wird von uns fristlos gekündigt. Dabei wird eingeräumt, der Mieter
könne die fristlose Kündigung unwirksam machen, indem er umgehend mindestens 300 Euro zahlt. Unmittelbar vor dieser fristlosen Kündigung wurde Ihm eine Nebenkostenabrechnung für
2007 zugeschickt, die mit einem Nachforderungsbetrag von
8 Euro schließt. Ein paar Tage nach Übersendung der Kündigung
geht auf unserem Konto ein Betrag von 310 Euro ein.So weit so
gut. Der Mieter ist also nun mit 198 in Mietrücksatand.

Im nächsten Monat bezahlt er wieder seine Miete von 200 Euro
nicht. Er ist also nun in Rückstand 398 Euro, also 2 Euro
weniger als 2 Monatsmieten! Was tun ? Ich lasse dem Mieter
mit Zeugen einen Brief zukommen in welchem ich Ihn darauf auf-
merksam mache, daß von Ihm 2 Euro zuviel bei der Begleichung der
NK-Nachforderung überwiesen wurden und lege diese 2 Euro dem
Schreiben bei.

Nun ist der Mieter mit 2 Monatsmieten in Rückstand. Am nächsten
Tag schickte ich Ihm die erneute fristlose Kündigung per
Einschreiben und Rückschein, die er auch abgeholt hat.

Die Geschichte hört sich gleichzeitig lustig und makaber an -
wie in einem schlechten Film -, ist aber natürlich toternst.

Der Mietvertrag sieht ein außerordentliches Kündigungsrecht des
Vermieters bei Zahlungsverzug vor. ( Vertrag Haus u. Grund )
Früher stand in den Verträgen drin, daß der Mieter mit wesent-
lich mehr als einer Monatsmiete in Rückstand sein muß, um eine
fristlose Kündigung aussprechen zu können. Frage ist also:
Reichen in unserem Fall 2 Euro weniger als 2 Monatsmieten für
die fristlosre Kündigung aus oder müssen es mindestens genau
2 Monatsbruttomieten sein? Wenn meine erneute fristlose Kündi-
gung nun unwirksam wäre, wie steht es mit einer fristgerechten
Kündigung ( die ich leider auch nicht ersatzweise ausgesprochen habe. Ist diese noch nachholbar? )?


Ich bitte um einen konkreten Ratschlag, was ich denn nun tun
soll und Einschätzung der Rechtslage - konkret, verständlich
und auf den Punkt gebracht.

Bitte berücksichtigen Sie dabei folgende Punkte:

1. Bei der Überweisung des Mieters von 310 Euro wurde kein
konkreter Verwendungszweck angegeben. Es wurde von mir lediglich angenommen, daß die zusätzlichen 10 Euro für die
NK-Nachzahlung verwendet werden sollten.

2. Ich habe bei der 1. fristlosen Kündigung nicht auf die
Zahlung der kompletten rückständigen Miete bestanden. Kann
mir das zum Nachteil gereichen?

3. Der Mieter kommt nicht mehr auf einen grünen Zweig.
( Kürzung von Hatz IV wegen Verweigerung von Arbeitsaufnahme,
nächste Woche wird lauf ELE Strom und Gas abgestellt etc. )

Vielen Dank im voraus für Ihre Bemühungen

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die fristlosen Kündigungsmöglichkeiten eines Wohnraummietverhältnisses richten sich nach §§ 543, 569 BGB. Danach kann eine derartige Kündigung berechtigt sein, wenn der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, wobei der Teil nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt, oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Nach Ihrer Schilderung ist der Mieter in zwei aufeinander folgenden Terminen mit einem erheblichen Teil in Rückstand, da dieser fast zwei Monatsmieten erreicht. Daher liegt Alternative a) nach Ihrer Schilderung zum Zeitpunkt der zweiten Kündigung vor.

Bitte beachten Sie aber, dass fristlose Kündigungen auch anderen Anforderungen unterliegen, um wirksam zu sein. Dies kann hier mangels Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes nicht abschließend beurteilt werden.

Die erste Kündigung halte ich für unrelevant, da vereinbarungsgemäß der Betrag von 300,00 € geleistet wurde und damit die Kündigung als zurückgenommen gelten sollte. Einen Grund, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen würde, kann ich sodann aus Ihren Schilderungen nicht entnehmen. Eine zukünftige Zahlungsunfähigkeit des Mieters kann allerdings zu weiteren außerordentlichen Kündigungen berechtigen. Sie sollten daher ggf. für die Zukunft Überzahlungen entsprechend mit Rückständen verrechnen, anstatt zu erstatten.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2008 | 22:38

Vielen Dank für die präzise Beantwortung. Ich habe jedoch zwei
kurze Nachfragen:

Wenn ich das richtig verstanden habe, ist die 2. fristlose Kündigung wirksam, obwohl der ausstehende Betrag um 2 Euro
geringer ist als 2 Monatsmieten. So weit , so gut.

Nachfragen:

1. Sollte ich nicht aus Sicherheitsgründen die 2. fristlose
Kündigung um eine " ersatzweise fristgerechte Kündigung "
ergänzen oder erweitern, um das Problem mit den 2 Euro zu
minimieren?

2. Wenn jemand zweimal in so kurzer Zeit eine fristlose Kündigung bekommt, ist der Vermieter dann immer noch ver-
pflichtet, die fristlose Kündigung oder eine ersatzweise
fristgerechte Kündigung zurück zu nehmen,auch wenn der Mieter die rückständige Miete bezahlt? ( auch wenn noch keine Räumungs-
klage eingereicht worden ist )?

Vielen Dank für Ihre Mühe,
mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2008 | 10:21

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Dabei muss ich aber klarstellen, dass eine fristlose Kündigung von Wohnraum auf a) oder b) gestützt werden kann. Dies kann aber keine Aussage darüber enthalten, ob diese Kündigung auch ansonsten wirksam ist. Denn für eine wirksame fristlose Kündigung sind weitere Voraussetzungen erforderlich (z.B. §§ 568 I , 569 III, 569 IV BGB). So kann z.B. auch durch einen rechtzeitigen Ausgleich der Rückstände die Kündigung unwirksam werden.

Der Rückstand von zwei Monatsmieten abzgl. 2,00 € stellt aber keinen Kündigungsgrund dar, gestützt auf die Alternative b), da der Betrag von zwei vollen Monatsmieten zzgl. 0,01 € nicht erreicht wurde.

Wie angemerkt, können Sie eine ordentliche Kündigung dagegen nur aussprechen, wenn ein ordentlicher Kündigungsgrund vorliegt. Ordentliche Kündigungsmöglichkeiten können sich aus §§ 573 ff BGB ergeben, die ich Ihnen angefügt habe. Daher sehe ich keine „Risikominimierung“.

Ein Mieter von Wohnraum kann sodann die Rückstände ausgleichen mit der Folge, dass die Kündigung von Gesetzes wegen unwirksam wird. Dies regelt § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Nach Satz 2 besteht diese Möglichkeit für den Mieter allerdings nicht mehr, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Dennoch können Sie bei erneutem Zahlungsrückstand erst wieder außerordentlich kündigen, wenn die Rückstände die o.g. Beträge erreicht haben.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 573b Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1.
Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2.
den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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